貸款已還清再次購(gòu)房算首套，二套以上房產(chǎn)不再“禁貸”

　　央行昨發(fā)文調(diào)整住房貸款政策

　　首套房貸利率重回“七折時(shí)代”

　　貸款已還清再次購(gòu)房算首套，二套以上房產(chǎn)不再“禁貸”

　　持續(xù)一周之久的限貸取消傳言，終于塵埃落定。昨日，央行正式發(fā)文調(diào)整住房貸款政策，首套房貸利率下限由之前貸款基準(zhǔn)利率的0.85倍下調(diào)至0.7倍，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也大幅松動(dòng)。與此同時(shí)，二套以上住房貸款，也由過(guò)去的“禁貸”變?yōu)椤昂蒙塘俊薄?/p>

　　首套房貸利率最低打7折

　　昨天下午4時(shí)許，央行官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，對(duì)現(xiàn)行的房貸政策進(jìn)行了較大調(diào)整，其中以首套房貸政策的調(diào)整最為引人關(guān)注。

　　《通知》要求，對(duì)于貸款購(gòu)買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定。而在此前，首套房貸利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.85倍，這也意味著首套房貸利率將重回“七折時(shí)代”。

　　《通知》對(duì)首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)作了重大調(diào)整。2011年3月以來(lái)，銀行對(duì)首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)一直是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，如果購(gòu)房者名下已經(jīng)有一套房產(chǎn)，無(wú)論貸款是否已還清，再次購(gòu)房都算作二套。根據(jù)新的政策，如果名下現(xiàn)有的一套住房貸款已經(jīng)還清，再次購(gòu)房貸款政策按照首套房執(zhí)行。這也就意味著，今后將會(huì)有更多的購(gòu)房者享受首套房貸政策優(yōu)惠。

　　今年5月以來(lái)，央行以及銀監(jiān)部門相關(guān)負(fù)責(zé)人曾在多個(gè)場(chǎng)合表示，將進(jìn)一步支持居民的購(gòu)房需求，此番對(duì)首套房貸政策調(diào)整，早有市場(chǎng)預(yù)期。首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放松，受益最大的是改善型需求，以20年等額本息100萬(wàn)元商業(yè)貸款為例，按照之前的政策（貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍）利息總額為89萬(wàn)元，按照最新政策（貸款利率為基準(zhǔn)利率的0.7倍）利息總額為53萬(wàn)元，可省下36萬(wàn)元。

　　二套以上住房貸款好商量

　　除了對(duì)首套房大開“綠燈”之外，《通知》還對(duì)二套以上住房貸款政策松綁。按照之前的政策，銀行不得向購(gòu)房者發(fā)放第三套住房貸款，但是新的政策對(duì)二套以上住房貸款卻并非一概說(shuō)不。

　　“在已取消或未實(shí)施‘限購(gòu)’措施的城市，對(duì)擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，又申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平?！边@是新政策對(duì)二套以上住房貸款的相關(guān)規(guī)定。這也意味著，像杭州這樣一個(gè)已經(jīng)取消限購(gòu)的城市，無(wú)論購(gòu)房者名下?lián)碛袔滋追浚灰呀?jīng)還清貸款，再次購(gòu)房也還有可能從銀行獲得貸款。

　　值得一提的是，《通知》中央行并沒有明確規(guī)定二套以上住房貸款的首付比例以及貸款利率，而是把最終決定權(quán)交給了銀行。此前二套房貸首付比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。市場(chǎng)人士認(rèn)為，二套及以上住房貸款最終執(zhí)行的首付比例以及利率，預(yù)料高于首套房，但又明顯低于原先的政策，符合差別化信貸政策的調(diào)控思路。

　　市場(chǎng)高庫(kù)存壓力短期難改

　　7月29日余杭蕭山全線取消限購(gòu)，8月29日杭州主城區(qū)全線取消限購(gòu)，此次房貸政策又迎來(lái)重大松綁，杭州樓市是否會(huì)迎來(lái)觸底反彈？

　　昨日，房貸政策調(diào)整的消息引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注。“2014再不買房就踏空了”、“杭州樓市迎來(lái)真正春天”……多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，限購(gòu)取消和限貸松綁的雙重利好，顯然有利于提振市場(chǎng)信心，將有助于杭州樓市回暖。

　　但也有一些市場(chǎng)人士保持謹(jǐn)慎態(tài)度，表示不應(yīng)對(duì)限貸松綁的市場(chǎng)效應(yīng)作過(guò)度期待。“政策見底并不意味著市場(chǎng)見底，期待2014年的四季度和2009年的二季度一樣，幾乎不可能。”景瑞地產(chǎn)杭州公司營(yíng)銷總監(jiān)丁浩如是認(rèn)為。

　　漢嘉地產(chǎn)副總經(jīng)理陳煥春則認(rèn)為，杭州樓市雖然已經(jīng)度過(guò)最艱難的時(shí)期，但是鑒于當(dāng)前的市場(chǎng)庫(kù)存量高企，限貸松綁并不能根本改變市場(chǎng)供需關(guān)系?！斑@次房貸政策調(diào)整受益最大的是改善型需求，首付比例以及貸款利率都大幅下調(diào)。但是這部分購(gòu)房需求在整個(gè)市場(chǎng)中的比重并不是最大的，不足以改變市場(chǎng)基本面。杭州樓市在限購(gòu)取消之后成交量大漲，可是庫(kù)存量不降反漲，目前庫(kù)存已突破14萬(wàn)套，供大于求的市場(chǎng)狀況并不會(huì)因?yàn)榉抠J新政而立刻改變，未來(lái)樓市的主旋律依然是‘以價(jià)換量’?！?/p>

　　當(dāng)然，房貸新政的市場(chǎng)效應(yīng)幾何，還視乎銀行對(duì)政策的執(zhí)行力度。如果僅僅是少數(shù)優(yōu)質(zhì)客戶才能享受首套房貸七折利率優(yōu)惠的話，那么其市場(chǎng)效應(yīng)也就會(huì)大打折扣。