原標(biāo)題：上市房企“錢荒”料緩解 密集公布定增方案
證監(jiān)會新聞發(fā)言人此前表示，對于上市公司再融資、并購重組涉及房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的，不再由國土部事前審查。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這將使房企再融資效率大幅提高，再融資獲批的難度降低，上市房企的資金壓力將獲得極大緩解。加之2014年9月開閘的中期票據(jù)，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道趨于多元化，融資成本有望繼續(xù)下降。
房企密集公布定增方案
上市房企再融資不再需要國土資源部進(jìn)行事前審查，是再融資政策的重要調(diào)整。負(fù)債率高企、資金鏈緊繃的泰禾集團(tuán)在政策松綁的第一時間啟動定增融資，于1月16日公告擬以13.83元/股，定增不超過2.89億股，募資不超過40億元，全部用于福州東二環(huán)泰禾廣場東區(qū)項(xiàng)目等3個項(xiàng)目以及償還金融機(jī)構(gòu)借款和補(bǔ)充流動資金。
2014年12月29日泰禾集團(tuán)為拓寬公司融資渠道，降低資金成本，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，還公告擬向銀行間市場交易商協(xié)會申請注冊發(fā)行總額不超過人民幣25億元(含25億元)的中期票據(jù)。
2014年三季報(bào)顯示，泰禾集團(tuán)的凈負(fù)債率已達(dá)到546%，位居上市房企之首。一個月之內(nèi)泰禾集團(tuán)合計(jì)推出規(guī)模高達(dá)65億元的融資計(jì)劃，可見其資金鏈緊張程度。
中國指數(shù)研究院2014年房地產(chǎn)行業(yè)銷售排行榜顯示，泰禾集團(tuán)2014年實(shí)現(xiàn)銷售金額230億元，處于中國房地產(chǎn)銷售前30強(qiáng)。而2012年泰禾集團(tuán)銷售規(guī)模還不到50億。海通證券最近發(fā)布研報(bào)指出，泰禾集團(tuán)此次融資意義重大，有望保證公司繼續(xù)保持跨越式發(fā)展。本次融資對于降低杠桿，增強(qiáng)未來發(fā)展動力至關(guān)重要。
華發(fā)股份1月21日發(fā)布非公開發(fā)行預(yù)案，擬以11.41元/股的價(jià)格募集58.9億元，用于還貸及珠海華發(fā)水岸花園、威海華發(fā)九龍灣中心、廣州荔灣區(qū)鋁廠一、二期地塊商住及拆遷安置房項(xiàng)目等5個項(xiàng)目。截至三季度末，華發(fā)股份的資產(chǎn)負(fù)債率為78.76%，其中流動負(fù)債比率為59.74%，此次定增募集資金將大幅改善華發(fā)股份資金面，推進(jìn)地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)展。
國興地產(chǎn)1月21日公告，對2013年8月公告的非公開發(fā)行股票方案進(jìn)行了調(diào)整。將本次非公開發(fā)行的股票價(jià)格由6.21元/股上調(diào)至8.02元/股，發(fā)行數(shù)量調(diào)整為1.31億股，非公開發(fā)行募集資金調(diào)整為10.50億元，在扣除相關(guān)發(fā)行費(fèi)用后，全部用于投資國興北岸江山東區(qū)住宅項(xiàng)目。
萬方股份、泛?？毓山谝蚕群笮纪Ｅ啤８鶕?jù)萬方股份、泛?？毓晒?，兩公司正在籌劃非公開發(fā)行股票事項(xiàng)。
融資渠道多元化
中國證券報(bào)記者粗略統(tǒng)計(jì)，2014年房企再融資已完成400億元，約20宗，尚未實(shí)施再融資資金規(guī)模557億元。新湖中寶55億元的再融資從2013年8月1日公布方案，到2014年12月完成募資，用了16個月；浦東金橋2014年2月股東大會通過30億元的定增方案，仍待審批。
除了股權(quán)融資，克而瑞的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自2014年9月允許部分上市房企在銀行間債券市場發(fā)行中期票據(jù)以來，已有10多家上市房企提出總額約為1000億元的中票融資申請。
克爾瑞研究中心指出，上市房企在銀行間市場發(fā)行中期票據(jù)曾被監(jiān)管部門暫停，相比其他融資手段如信托等，其融資成本更低。有條件的房地產(chǎn)企業(yè)不會錯過這一機(jī)會，發(fā)行中期票據(jù)融資成為眾多上市房企的重要選擇。
有房企負(fù)責(zé)人表示，目前信托、私募的資金使用成本大都高于13%，而房企的項(xiàng)目利潤卻在下降，資金成本勢必要回歸到正常水平。房地產(chǎn)企業(yè)再融資是公司發(fā)展的助力劑，利于提高未來公司增長中樞及估值水平。再融資的方式也正在趨于多元化，普通股、債券和優(yōu)先股的融資方式都可能成為地產(chǎn)公司的融資選擇。
中華企業(yè)高管表示，近兩年公司融資成本不斷下降，2012年融資成本在10%以上，2013年降至9.1%，粗略估算2014年融資成本降至8.4%左右。
資金成本或持續(xù)下降
華泰證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師曹光亮預(yù)計(jì)，那些前期沒有再融資、且大股東絕對控股的地產(chǎn)公司啟動再融資計(jì)劃的動力和速度將大大提升，對行業(yè)無疑是實(shí)質(zhì)性利好，將增強(qiáng)地產(chǎn)股絕對收益空間。
億翰智庫研究中心副主任張化東表示，前置審查政策調(diào)整的意圖就是為困擾市場許久的上市房企再融資、并購重組掃清障礙，優(yōu)化房企的債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。此外，再融資的放開也可以視作一個信號，下一步可能對房地產(chǎn)企業(yè)IPO重新打開窗口。
也有業(yè)內(nèi)人士指出，證監(jiān)會監(jiān)管底線非常明晰，將違規(guī)者自然排除在外，為合規(guī)房企開放融資便利，無疑有利于增加房地產(chǎn)供給、穩(wěn)定房價(jià)，而且也與目前有保有壓的房地產(chǎn)融資規(guī)范思路一脈相承。
目前市場對于央行后續(xù)繼續(xù)降息仍存有預(yù)期，資金成本有望繼續(xù)下降。CRIC研究中心認(rèn)為，降息之后房企非銀融資成本下降，相對于銀行開發(fā)貸，基金、信托等渠道的融資比重更高的中小房企將明顯受益。降息之后企業(yè)的利潤率和償債壓力將得到改善。資本成本下降或刺激房企投資意愿上升，降息預(yù)期將刺激提升房企投資力度，加大未來潛在的市場供應(yīng)，有助于維持房價(jià)平穩(wěn)。
不過，業(yè)內(nèi)人士提醒，對于上市房企來說，融資環(huán)境好轉(zhuǎn)固然重要，但更重要的是如何建立起防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)意識，在經(jīng)營上保持理性。