原標題：31家房企存貨直逼6100億元 過半庫存難消化

　　 據(jù)蘭德咨詢統(tǒng)計，截至3月19日，197家全部上市房企中已有31家發(fā)布了2014年年報。蘭德咨詢表示，31家房企2014年末存貨值總和是6085億元，比上年增長20%；其中，未售現(xiàn)房合計848億元，比上年增長39.3%。

　　 蘭德咨詢總裁宋延慶向《證券日報》記者表示，存貨驟增背后有兩個不得不承認的事實：一是高開發(fā)投資額和施工面積意味著今后的潛在供應量非常大；二是許多房企的存貨質量較差，這意味著過半存貨難以消化。

　　 存貨驟增敲響資金鏈警鐘

　　 實際上，雖然已公布2014年年報的房企還不到滬深兩市上市房企的四分之一，但其存貨大增的趨勢已經(jīng)非常明顯。

　　 根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，按照Wind行業(yè)分類，截至3月19日，剔除數(shù)據(jù)不全的房企，30家上市房企公布2014年年報，存貨總計為5996.78億元，而去年同期則為5147.96億元，攀升了848.82億元，同比上漲幅度為16.49%。

　　 宋延慶表示，從具體企業(yè)來看，與其他業(yè)績指標類似，不同企業(yè)的存貨情況也在加速分化。在已發(fā)布年報的各家企業(yè)中，20家企業(yè)存貨增長，占比達占65%。其中，5家企業(yè)增長50%以上：萊茵置業(yè)增長82%；中房地產與首創(chuàng)置業(yè)均增長65%；華發(fā)股份增長59%；廣宇發(fā)展增長54%。

　　 “原來的存貨價格有一定上漲，尤其一線城市出讓的土地”。一位業(yè)內人士向記者表示，一個地王的誕生意味著前一個地王的解套，可見上漲的這部分存貨貨值非常高。

　　 存貨驟增背后的另一主要原因是，市場消化存貨的速度減緩。據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至2014年末，全國商品房待售面積62169萬平方米，比2013年末增加12874萬平方米，同比增長26.1%，三項指標均創(chuàng)下了歷史新高。

　　 更令人不安的是，年內施工面積達72.6億平方米，開發(fā)投資額比銷售額高出18744億元。宋延慶表示，這意味著市場潛在供應量巨大，供大于求的局面僅是剛剛開始。同時，鑒于產品升級換代速度很快，可能過半再也賣不出去。這對房企的資金鏈可謂重壓。

　　 過半庫存難以消化

　　 《證券日報》記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)對比發(fā)現(xiàn)，與存貨增加，存貨周轉天數(shù)減少，去庫存能力強的大型房企相比，中小房企的控盤能力稍顯不足，項目布局過于集中，無法抓住市場窗口期，靈活推盤，項目去化速度較慢，因此存貨增長比例出現(xiàn)超過50%的現(xiàn)象。例如，宣布業(yè)務轉型的房企，或者被標桿房企搶占其產品布局“主場”市場份額的房企。

　　 對此，上海易居房地產研究院研究員嚴躍進曾向《證券日報》記者表示，房企存貨周轉速度下滑可能由多方因素造成,比如企業(yè)產品與財務周轉的困難，影響資金的利用效率，或者企業(yè)拿地激進擴張等。

　　 而據(jù)宋延慶向《證券日報》記者透露，“近期我們?yōu)橐恍┓科笞鰬?zhàn)略規(guī)劃和提供競爭監(jiān)測報告服務時，重點分析了5家房企的存貨情況。結果顯示，在某三線城市的中小房企的存貨中，已批未售貨值，包括車位、營業(yè)房等，占總存貨的70%以上，而存貨中該有的土地儲備幾乎為零。某上市房企，已批未售貨值中，位于二、三線城市的商業(yè)地產占比超過40%，不得不轉為被動性持有”。

　　 宋延慶稱，說得嚴重些，資金投進去了，賣不出去，最終無奈地轉為被動性持有。同時，隨著其他房企的新項目持續(xù)入市，“我們預計，許多房企的現(xiàn)有庫存可能過半再也很難賣出去，哪怕是降價”。

　　 當然，業(yè)內不少人認為一線城市的項目好賣。事實上，以北京市場上一些“熱銷”明星樓盤為例，融創(chuàng)西山壹號院中的“樓王”，至今依然待售；鴻坤的林語墅在改名后，銷售還是沒有起色……

　　 據(jù)亞豪機構統(tǒng)計，2015年，北京新入市的豪宅項目將有十多個，預計全年將有20多個豪宅項目在售。據(jù)統(tǒng)計，這批豪宅供應量可能達到2000套，而從以往的成交量來看，這類高端豪宅項目年成交量一般維持在100套-150套之間。

　　 “老項目結轉存貨多，新增項目持續(xù)入市，這就是房企2015年普遍所面臨的困境?！彼窝討c如是表示。

　　 據(jù)蘭德咨詢監(jiān)測，近年來，房地產開發(fā)凈利潤率以年均1個百分點左右的降幅在持續(xù)走低。其表示，測算結果顯示，在凈利率只有10%左右的情況下，如果一個項目投資失敗，可能會吃掉幾個項目的利潤，甚至會導致公司資金鏈斷裂。宋延慶稱，這意味著哪怕是項目中有10%的存貨積壓，也可能會吃掉整個項目的利潤。

　　 本報訊 3月19日晚，業(yè)內老牌PE中科招商發(fā)布公告稱，公司股票掛牌公開轉讓申請已經(jīng)獲得全國股轉公司同意，公司股票將于2015年3月20日起正式在全國股轉系統(tǒng)公開轉讓，證券代碼為832168。中科招商稱，此次發(fā)行價格為 10.83 元/股，股票發(fā)行總額為約1.48億股，其中，限售條件0股，無限售條件約1.48億股。

　　 此次股票發(fā)行對象共2名，分別為深圳平安大華匯通財富管理有限公司和深圳市合其明股權投資合伙企業(yè)。深圳市合其明股權投資合伙企業(yè)（有限合伙）占公司增發(fā)后總股本的3.01%，深圳平安大華匯通財富管理有限公司占公司增發(fā)后總股本的0.71%。本次發(fā)行前后中科招商業(yè)務結構未發(fā)生變動，公司控股股東及實際控制人仍為單祥雙。（劉斯會）