驗(yàn)房師在檢驗(yàn)窗戶的密封性

驗(yàn)房師在檢驗(yàn)浴室瓷磚是否有空鼓現(xiàn)象

驗(yàn)房師用來檢測空氣質(zhì)量的儀器

驗(yàn)房師用來檢測室內(nèi)噪音的儀器

物業(yè)出具的維保單

水平儀，測量墻體是否平直

　　進(jìn)入11月，又迎來了開發(fā)商交房、業(yè)主收房的高峰。在購房時(shí)，很多開發(fā)商會選擇將交房日期定在年底，但業(yè)主對于冬季交房一直頗有微詞。冬季交房，不僅很難立即裝修入住，一個(gè)取暖季的取暖費(fèi)用也總讓業(yè)主覺得花了冤枉錢，甚至有業(yè)主認(rèn)為，開發(fā)商供暖季前交房，就是為了省去冬天的取暖費(fèi)用。《廣廈時(shí)代》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，冬季交房的原因除工期所致外，主要是由于房企尤其是上市房企為方便年終進(jìn)行結(jié)算，隨著行業(yè)成熟，部分房企選擇在年中交房，給自己留出更寬裕的時(shí)間，很多年底交房是不得已而為之。不過，也有另一種說法，冬季收房其實(shí)更為直觀，易發(fā)現(xiàn)問題，但業(yè)主的查驗(yàn)工作更應(yīng)仔細(xì)，注重一些細(xì)節(jié)處的驗(yàn)收，尤其是門窗密封性和水暖管線要著重查驗(yàn)。

　　冬季迎來收房季 供暖、密封性冬季易檢測

　　每年的11月，都是開發(fā)商集中交房的時(shí)期，經(jīng)過長時(shí)間的等待，業(yè)主終于可以看見自己當(dāng)初買的房子的廬山真面目，是物有所值還是貨不對板，收房季即可見分曉。陳女士2012年買的房子近日就收到了房屋交付使用通知書，開發(fā)商通知她在預(yù)定的時(shí)間內(nèi)完成收房工作。對于即將交付的房子，該如何驗(yàn)收？驗(yàn)收時(shí)應(yīng)著重看那些問題？陳女士心中并不明確，陳女士表示，冬季收房，她并不打算立即裝修入住，不過很多問題還是想一次性都解決，以防入住后再出現(xiàn)困擾。帶著她的疑問，《廣廈時(shí)代》向驗(yàn)房專家進(jìn)行了了解。

　　驗(yàn)房專家告訴我們，在驗(yàn)收房屋前，業(yè)主應(yīng)首先查閱開發(fā)商提供的“兩書兩表一圖”，即《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》、《竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅面積實(shí)測表》及《管線分布竣工圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))》。在手續(xù)完備后再進(jìn)入實(shí)質(zhì)收房階段。

　　冬季收房雖然不方便立即裝修入住，但如果業(yè)主仔細(xì)查驗(yàn)，注意一些細(xì)節(jié)，冬季驗(yàn)房其實(shí)要比其他季節(jié)更容易發(fā)現(xiàn)問題。他舉例說明，首先門窗的密閉性是最容易檢查，由于室內(nèi)外溫差明顯、風(fēng)力較大，冬季收房時(shí)，業(yè)主只要把手放在門窗邊緣，即可感受到門窗密閉性是否完好，這一點(diǎn)在夏季就很難實(shí)現(xiàn)。另外，供暖方面，冬季也能直觀地感受到室內(nèi)溫度是否達(dá)標(biāo)，暖氣關(guān)系是否有滲漏水的情況，尤其是安裝了地暖的房屋，一旦有滲漏水情況未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)，使用后會給業(yè)主造成巨大損失。

　　驗(yàn)房師還提到，墻面的質(zhì)量好壞冬季也比較容易查驗(yàn)，由于北方冬季空氣較夏季干燥許多，如果墻體有裂紋，冬季較容易發(fā)現(xiàn)，外墻的保溫性能也可以從墻面是否結(jié)露而發(fā)現(xiàn)。而且，北方冬季收房，小區(qū)綠化等硬件設(shè)施建設(shè)也可以一目了然，小區(qū)綠化是否用了工夫，冬季是最能看出實(shí)質(zhì)的季節(jié)。

　　收房前費(fèi)用項(xiàng)目多 自己算清最重要

　　除了驗(yàn)收自己的房屋是否合格，收房前要交的各種費(fèi)用是另一個(gè)讓不少業(yè)主頭疼的事情。雖然2008年1月1日，北京市建委出臺了《北京市預(yù)售商品住宅交付若干規(guī)定》，規(guī)定業(yè)主不用在驗(yàn)房前先交物業(yè)費(fèi)、公共維修基金、契稅等費(fèi)用，但在實(shí)際操作中，不少開發(fā)商還是采取先交費(fèi)，后驗(yàn)房的方式。

　　以陳女士收到的交付使用通知書為例，通知書中列出的收房繳納費(fèi)用清單包括契稅、專項(xiàng)維修資金、面積差價(jià)款、一年的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、供暖費(fèi)等。值得注意的是，業(yè)主在繳納這些費(fèi)用以前，一定要根據(jù)自己的合同自行計(jì)算清楚每項(xiàng)費(fèi)用的金額，并與交付通知書進(jìn)行對比，對比后再確定繳納金額。

　　陳女士的這份通知書上，需要繳納的費(fèi)用中，就有好幾處錯誤。其中開發(fā)商要求陳女士將契稅在辦理交付手續(xù)前，匯到開發(fā)商經(jīng)紀(jì)公司的賬戶中，由開發(fā)商代繳。但是費(fèi)用清單上為陳女士列出的契稅金額是以房屋總價(jià)的3%計(jì)算的，但陳女士所購房屋不到90平方米，價(jià)格也低于普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，又是家庭的首套住宅，按照政策可以享受1%的優(yōu)惠稅率?！拔胰绻涣私庥?jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，按這個(gè)錢稀里糊涂匯了款，估計(jì)想退又要折騰很久。”陳女士咨詢開發(fā)商后，開發(fā)商也承認(rèn)了這個(gè)錯誤，表示陳女士只要按照應(yīng)有的1%標(biāo)準(zhǔn)繳納即可。除此之外，這份通知書上列出的物業(yè)費(fèi)用也比陳女士簽訂的商品房購房合同約定的標(biāo)準(zhǔn)要高，咨詢后陳女士得知，這是因?yàn)榻桓锻ㄖ獣前凑招^(qū)內(nèi)另一形態(tài)產(chǎn)品的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的，陳女士的房屋物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并沒有變化，按照合同約定繳納即可。

　　“以前沒收房的時(shí)候不知道，現(xiàn)在才發(fā)現(xiàn)，處處是陷阱，簽字前，每句話都得仔細(xì)看?！标惻勘硎?，如果自己不是對合同內(nèi)容很熟悉，又在業(yè)主群里獲得了很多信息，收房肯定還要遭遇不少波折。業(yè)內(nèi)人士也指出，收房時(shí)除了契稅、專項(xiàng)維修基金等費(fèi)用，很多費(fèi)用都是相對機(jī)動的，比如物業(yè)費(fèi)，北京市2010年10月起就實(shí)施了新的《北京市物業(yè)管理辦法》，其中一條就規(guī)定，2010年10月1日以后取得預(yù)售許可證的所有項(xiàng)目，直到業(yè)主大會成立之前，或者在業(yè)主大會籌備組成立三個(gè)月之內(nèi)，所有物業(yè)服務(wù)責(zé)任必須由開發(fā)商承擔(dān)。另外，還有部分樓盤收房時(shí)會要求業(yè)主繳納裝修押金和裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)，尤其是裝修押金，業(yè)主一定要仔細(xì)審核好押金退還要求，以防造成損失。

　　冬季集中交房主要為年終結(jié)算

　　年中交房比例增多

　　由于很多業(yè)主希望收房后能盡快裝修入住，因此對于開發(fā)商為什么選擇冬季交房有些意見，甚至很多人認(rèn)為，開發(fā)商著急在供暖季前交房，就是為了節(jié)省暖氣費(fèi)等支出。為此，《廣廈時(shí)代》也咨詢了某房企的負(fù)責(zé)人，該負(fù)責(zé)人表示，開發(fā)商選擇冬季交房的原因，很多是業(yè)主自己想象出來的。事實(shí)上，冬季交房一種可能就是工期所致，而另一種，也是最主要的原因就是房企，尤其是上市房企為了年終報(bào)表上的數(shù)字而為之。

　　該負(fù)責(zé)人解釋到，由于目前在售的項(xiàng)目多為期房，根據(jù)會計(jì)準(zhǔn)則，商品銷售收入的確認(rèn)需要滿足多項(xiàng)條件，其中重要的一條就是企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)給購貨方。也就是說，只有在項(xiàng)目完工后，曾經(jīng)的銷售額才能轉(zhuǎn)化成營業(yè)收入，在此之前都是以應(yīng)收賬款形式出現(xiàn)的，這也是為什么上市公司公布的年度業(yè)績報(bào)表中，銷售額與營業(yè)收入之間存在較大差額的原因。而根據(jù)不同公司的情況，也有不同的收入確認(rèn)條件，很多房企都是采取的業(yè)主同意收房后才計(jì)入營業(yè)收入的確認(rèn)辦法。

　　正因?yàn)榇?，為保證營業(yè)收入達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，房企會采取在年底集中進(jìn)行交房，增加全年?duì)I業(yè)收入。但該負(fù)責(zé)人也指出，隨著行業(yè)的成熟，趕著在年底交房的房企也在逐漸減少，只要具備一定條件，現(xiàn)在房企更偏愛在年中交房，給自己留出寬裕的時(shí)間處理可能發(fā)生的問題。現(xiàn)在的年底趕交房，有些是不得已而為之。

　　信誠永立地產(chǎn)總經(jīng)理王穎濤則透露，除了方便結(jié)算外，部分開發(fā)商選擇年底交房還因?yàn)榭紤]到北方冬季施工成本高，因此會在冬季施工期到來前完成主體竣工，而且冬季不交房也會增加相應(yīng)的看護(hù)成本。

　　當(dāng)被問到，房企是否有可能因自身原因選擇冬季交房而給業(yè)主適當(dāng)?shù)馁M(fèi)用減免或方便時(shí)，該負(fù)責(zé)人也表示，這不太可能，因?yàn)榻环繒r(shí)間是在簽訂合同時(shí)就已約定好的，即購房者已經(jīng)默認(rèn)接受了這個(gè)交房時(shí)間，除非逾期交房，否則房企很難因此提供優(yōu)惠。

　　本版文并攝/門庭婷

　　●小知識●

　　開發(fā)商交房時(shí)間是怎么定出來的？

　　項(xiàng)目建設(shè)常規(guī)程序如下：

　　項(xiàng)目建設(shè)完成，包括建筑主體完工并進(jìn)行四方驗(yàn)收(拿到竣工驗(yàn)收備案表)，小區(qū)道路、綠化、通訊、水、電、燃?xì)?、采暖等市政配套工程完工，物業(yè)進(jìn)行預(yù)先驗(yàn)收，對相關(guān)問題進(jìn)行整改后，通知業(yè)主收房，開發(fā)商進(jìn)入交房階段。

　　影響交房時(shí)間因素：

　　(1)購房合同約定的交房時(shí)間。(超過交房日期，開發(fā)商不能按約定時(shí)間交房會按日支付逾期交房違約金，因此開發(fā)商一般會將約定日期作為交房日期底線)

　　(2)建筑主體竣工完成時(shí)間。(直接影響能否按時(shí)交房，一般會比購房合同約定的交房時(shí)間提前2月—3月左右)

　　(3)竣工驗(yàn)收備案表。(建委組織四方驗(yàn)收完成后的竣工驗(yàn)收備案表是交房的最重要依據(jù)，無此手續(xù)交房不能進(jìn)行)

　　(4)配套工程。(購房合同中均有相關(guān)規(guī)定)

　　(5)物業(yè)公司。(小區(qū)的提前接管，房屋的預(yù)先驗(yàn)收并整改細(xì)小問題，調(diào)試小區(qū)公用設(shè)施，如車位管理、公共照明等)

　　(6)開發(fā)公司。(業(yè)主檔案建立，通訊信息變化，與物業(yè)的交接、配合)