房?jī)r(jià)會(huì)怎么走？政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控有什么新思路？今年是不是置業(yè)好時(shí)機(jī)？每年“兩會(huì)”，房地產(chǎn)總是公眾關(guān)注的熱點(diǎn)話題。3月5日李克強(qiáng)總理所作政府工作報(bào)告中提出了“穩(wěn)定住房消費(fèi)”、“支持居民自住和改善性住房需求”。對(duì)于業(yè)界來(lái)說(shuō)，這一表述猶如春風(fēng)拂面。就在新政策思路展現(xiàn)同時(shí)，近期接連的降息信號(hào)，也給市場(chǎng)注入強(qiáng)心針。對(duì)于今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)走向，不少房地產(chǎn)界、學(xué)界政協(xié)委員在接受南方日?qǐng)?bào)記者采訪時(shí)提出了不同看法。可以確定的是，在政策走向預(yù)期下，今年對(duì)于改善性置業(yè)買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，是一個(gè)好年份。

　　“今年房?jī)r(jià)不會(huì)大幅下跌”

　　央行再度降息將對(duì)樓市產(chǎn)生什么影響，備受關(guān)注。全國(guó)政協(xié)委員黃文仔說(shuō)：“我看這不是為救樓市而來(lái)的，大家不要那么敏感，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)在新常態(tài)下的發(fā)展壓力并不是沒(méi)有，這是從整個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展來(lái)考慮，而不是一味從房地產(chǎn)角度來(lái)考慮?！?/p>

　　對(duì)于高企的房?jī)r(jià)，黃文仔說(shuō)，2014年入市的土地面積少了20%，但是土地的收入?yún)s沒(méi)有減少，這意味著土地價(jià)格還是一路上升?！艾F(xiàn)在，二線城市、三四線城市飽和度也高了，開(kāi)發(fā)商回歸一線城市時(shí)，拍賣(mài)土地樓面地價(jià)達(dá)到2萬(wàn)元一平方米，房?jī)r(jià)就要賣(mài)到3.8萬(wàn)元一平方米才能保本?！?/p>

　　至去年底，除了北上廣深四大一線城市和三亞共5個(gè)城市外，其他城市均取消了限購(gòu)?！皹鞘邢拶?gòu)政策逐步放開(kāi)是對(duì)的，一些對(duì)市場(chǎng)有過(guò)多干預(yù)的這種行為是應(yīng)該要退出的，這才是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)?！秉S文仔說(shuō)，廣州的限購(gòu)政策應(yīng)該早點(diǎn)退出，可以從南沙、從化、增城等郊區(qū)逐步放開(kāi)限購(gòu)，市中心有交通的擁堵等問(wèn)題，而且在發(fā)展上中心城區(qū)不宜再多做商品房開(kāi)發(fā)。

　　黃文仔判斷，“今年的房?jī)r(jià)不太樂(lè)觀，但是房?jī)r(jià)過(guò)大幅度的下跌不太可能，特別是一線城市，而二三線城市有較大的下跌壓力”。黃文仔說(shuō)，如果是購(gòu)房自住，則基本上該入市的還是要入市，“如果你想它降價(jià)的話那你有可能會(huì)失望”。

　　而全國(guó)政協(xié)委員、清華大學(xué)中國(guó)與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵則認(rèn)為，降息對(duì)樓市救市效果也很有限，因?yàn)榉康禺a(chǎn)有自己的恢復(fù)邏輯。中國(guó)樓市還需要一定時(shí)間去消化存量，需要時(shí)間等待時(shí)機(jī)，購(gòu)房需求才能再逐步恢復(fù)。他預(yù)計(jì)房地產(chǎn)還需要一年時(shí)間才能恢復(fù)元?dú)?。恢?fù)元?dú)獾臉?biāo)準(zhǔn)是量?jī)r(jià)都不再下跌，進(jìn)入上升期。

　　改善性置業(yè)需求有待推動(dòng)

　　今年“兩會(huì)”上政府工作報(bào)告明確提出穩(wěn)定住房消費(fèi)，而“支持居民自住和改善性住房需求”的提法，首次將改善性置業(yè)也納入政府鼓勵(lì)和支持的方向。事實(shí)上，近兩年住宅調(diào)控持續(xù)高壓，改善性置業(yè)買(mǎi)家青睞的大戶型產(chǎn)品成交萎縮，剛需小戶型則在市場(chǎng)上供不應(yīng)求。而去年“9·30”房貸新政放寬二套房房貸，也間接利好了大戶型產(chǎn)品成交。對(duì)于改善性置業(yè)，不少業(yè)界人士都表示今年是個(gè)置業(yè)的好時(shí)機(jī)。

　　今年政策風(fēng)向的變化，是否意味著改善型住宅產(chǎn)品的春天已經(jīng)到來(lái)？合富輝煌首席市場(chǎng)分析師黎文江表示，政策影響不會(huì)那么快顯現(xiàn)。目前的市場(chǎng)仍然是剛需住宅供不應(yīng)求，而大戶型住宅產(chǎn)品則庫(kù)存較多。就廣州市場(chǎng)而言，目前庫(kù)存量相當(dāng)大一部分是130平方米以上的大戶型產(chǎn)品，消化庫(kù)存仍然是開(kāi)發(fā)商今年的主要任務(wù)?！敖鼉赡攴科蟾邇r(jià)拿地，10多個(gè)地王項(xiàng)目將在今年陸續(xù)入市，這些項(xiàng)目成本高，肯定不會(huì)定位剛需?！崩栉慕硎荆绾卧诟叱杀痉?jī)r(jià)又無(wú)法調(diào)升的情況下消化庫(kù)存，是廣州房企面臨的兩難挑戰(zhàn)。

　　廣東省房協(xié)新聞發(fā)言人王韶對(duì)南方日?qǐng)?bào)記者表示，改善性置業(yè)需求對(duì)市場(chǎng)的穩(wěn)定和健康發(fā)展非常重要，如何有效推動(dòng)改善性置業(yè)需求是一個(gè)重要課題。改善性置業(yè)買(mǎi)家本身并沒(méi)有急切的住房需求，他們更注重居住品質(zhì)和產(chǎn)品的性價(jià)比，而要刺激這類(lèi)需求，開(kāi)發(fā)商在相關(guān)住宅產(chǎn)品開(kāi)發(fā)上，不應(yīng)單純追求居住面積增加，而更要重視買(mǎi)家消費(fèi)訴求的變化。包括綠色環(huán)保、智能家居、社區(qū)文化等多方面的配置，都能有效提升居住生活體驗(yàn)，吸引更多換房買(mǎi)家置業(yè)。

　　而對(duì)于改善型買(mǎi)家而言，眼下廣州樓市在售的大戶型住宅產(chǎn)品選擇多，價(jià)格也不會(huì)有太多上漲預(yù)期，如果金融信貸上有進(jìn)一步對(duì)改善性置業(yè)的實(shí)質(zhì)支持措施出臺(tái)，那么今年還是一個(gè)出手換房較好的年份。

　　南方日?qǐng)?bào)記者 李廣軍 鄭佳欣

　　實(shí)習(xí)生 李明秀