樓市快評

　　龔名揚

　　在過去一個星期，東莞的房地產(chǎn)市場交出了一份尚算不錯的成績單。據(jù)東莞中原研究部提供的數(shù)據(jù)顯示，上周東莞市商品房成交套數(shù)為1339套，環(huán)比之前一周升了3.64%，成交面積和成交金額環(huán)比都有明顯的增幅，房地產(chǎn)市場的逐步回暖也是在人們的意料之中。

　　相信有不少人都還記得在2014年的年初，由于種種原因，房地產(chǎn)市場的日子并不好過。就拿上周的數(shù)據(jù)來說，去年同期的成交套數(shù)和成交面積均比今年低55%以上，成交金額也低50%，一年的光陰可謂冰火兩重天。而從去年年底開始，和全國的很多地方一樣，東莞的樓市走出了一波“翹尾”行情，這既有房企自身積極應(yīng)對危機(jī)的努力，也有國家到地方政策層面的因素。

　　至少，目前從宏觀政策的層面上來看，東莞的房企已經(jīng)度過了最艱難的時候。在剛剛結(jié)束的全國兩會上，國家層面對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展有了新的表述?！墩ぷ鲌蟾妗分赋觯衲攴康禺a(chǎn)政策將堅持分類指導(dǎo)，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　“支持、促進(jìn)”替代了過去的“調(diào)控、抑制”，不僅支持自住需求，更明確支持改善需求，有關(guān)方面表示對于改善型住宅首付的政策調(diào)整不日也將出臺。我們可以判斷未來政策走向是偏向積極的，指導(dǎo)更堅持因地施策。良性促進(jìn)樓市平穩(wěn)健康發(fā)展，而不是暴漲暴跌。

　　東莞房地產(chǎn)市場在2015年還是會有足夠的發(fā)展機(jī)會的，比如在降息周期啟動，樓市政策預(yù)期寬松的環(huán)境下，本土居民的改善型居住需求，將為房企提供頗為可觀的增量；在東莞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級、新型城鎮(zhèn)化政策帶動下的人口結(jié)構(gòu)調(diào)整下，會為東莞的房地產(chǎn)市場帶來新的居住需求；由于存在價格洼地的效應(yīng)，持續(xù)流入的深圳客源將讓臨深片區(qū)的樓盤繼續(xù)受惠；軌道交通R2線的開通，也為沿線的區(qū)域樓市提供了新的熱點……

　　所以東莞的房企就能夠高枕無憂了嗎？顯然不是。筆者認(rèn)為，對于他們而言，2015年的整體環(huán)境雖然要遠(yuǎn)好于去年，但由于行業(yè)發(fā)展的自身原因，今年仍存在一些挑戰(zhàn)。

　　從內(nèi)部原因來看，國家層面鼓勵和支持居民自住和改善型住房需求，可見市場對于這一類戶型的需求量將激增。數(shù)據(jù)顯示，上周成交的住宅中，有超過800套是屬于剛性需求以及普通改善性需求，占各類住宅成交量的80%左右。然而，從目前東莞房企的庫存來看，庫存與市場需求呈現(xiàn)錯配，具體體現(xiàn)為大戶型與公寓型產(chǎn)品供過于求，剛性需求以及普通改善性需求極為緊缺。

　　以東莞城區(qū)為例，數(shù)據(jù)顯示，120平方米以上的產(chǎn)品占40%，180平方米以上產(chǎn)品占25%，70平方米以下產(chǎn)品占比達(dá)34%，而市場需求量最大、政策支持面最高的70至120平方米產(chǎn)品，占比僅為26%。這種庫存與需求之間的錯配，導(dǎo)致了此前一直以低庫存運行著稱的東莞樓市，如今也面臨不斷增加的庫存壓力。

　　因此，筆者認(rèn)為2015年東莞房企首先要做的一件事，就是利用各種銷售的節(jié)點，盡快出手這些錯配的庫存，以回籠足夠的現(xiàn)金流。因為從另一個方面看，土地的緊缺應(yīng)該會成為讓開發(fā)商更為頭痛的問題，只有足夠的資金才能夠在為數(shù)不多的土地競拍中搶得先機(jī)。

　　在上周五，東莞市國土資源系統(tǒng)“法治推進(jìn)”主題年活動動員大會，市國土局方面稱東莞近1/3鎮(zhèn)街建設(shè)用地規(guī)模已突破2020年規(guī)劃數(shù)量，集約節(jié)約用地依然是東莞國土工作的重心。種種跡象表明，今年的商住商服地塊供應(yīng)量不會有太大的改變，在房地產(chǎn)市場穩(wěn)健向好，開發(fā)商存量地塊不足的情況下，對優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪應(yīng)該會非常激烈。

　　對于有置業(yè)計劃的市民來說，2015年應(yīng)該會有不少機(jī)會。但問題是，現(xiàn)在股市的情況那么好，要不要把錢從股市拿出來買房呢？光想想就夠你糾結(jié)的了。