節(jié)后租賃市場交易規(guī)模不高，租金上漲幅度也不如去年。南方日報記者 孫俊杰 攝
一般而言，正月十五后，隨著外來務(wù)工人員陸續(xù)返莞，東莞會迎來住房租賃市場的高峰。然而，今年元宵過后兩周，不少業(yè)內(nèi)人士反映東莞的住房租賃市場在元宵后難迎“開門紅”。據(jù)東莞中原數(shù)據(jù)以及金信聯(lián)行的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年節(jié)后東莞租賃市場交易規(guī)模同比去年減少15%。3月15日東莞市交通運輸局官微發(fā)表的最新數(shù)據(jù)顯示，今年春運期間東莞累計發(fā)送638.7萬人次，節(jié)后至今回流人數(shù)為309.18萬人次。
東莞市人力資源局表示：按新莞人信息管理平臺系統(tǒng)統(tǒng)計東莞的出租屋空置率和平均租金，目前系統(tǒng)還未對2015年第一季度的數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計，因此暫無今年春季后的出租屋空置和平均租金。根據(jù)2013年和2014年同期數(shù)據(jù)的對比，預(yù)計今年的東莞出租屋空置率和平均租金變化不大。
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小戶型公寓租賃市場交投遇冷
一房單位的交投占整體租房市場的三成多，略低于去年?！敖衲旯?jié)后與傳統(tǒng)的‘開門紅’相比稍微遜色。尤其是單身公寓、一手房等剛需戶型，其出租的比例下降較為明顯，可見單身的外來務(wù)工人員返莞較少?！?/p>
東莞制造業(yè)發(fā)達，外來務(wù)工人員數(shù)量大，導(dǎo)致住房租賃市場持續(xù)旺盛。
截至2013年末，東莞市戶籍人口188.93萬人，常住人口831.66萬人，外來人口比例高達77.28%。據(jù)東莞市人力資源局統(tǒng)計，截至2月28日，在新莞人信息管理平臺登記備案的出租屋總數(shù)為280489棟(套)。
今年春節(jié)前，為了摸清外來務(wù)工人員返鄉(xiāng)和回莞的意向，東莞市信鴻人力資源管理有限公司發(fā)布了一份《返鄉(xiāng)留莞調(diào)查報告》，該報告有效問卷1805份，在南城、東城、厚街、虎門、長安、大朗、松山湖等鎮(zhèn)區(qū)里知名工業(yè)區(qū)，對在職員工進行為期兩個月的撒網(wǎng)式調(diào)研。調(diào)查顯示有超過三成人過年將留守東莞，也有近三成人表示不確定年后是否回莞。
根據(jù)東莞市交通運輸局官方微博“暢行莞邑”發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，節(jié)后累計回流旅客319.74萬人次，同比減7.22%。
回流客的減少，對東莞住房租賃市場有多大影響？
“今年比去年稍微差一些，或許很多人還沒從老家回來?！币晃环慨a(chǎn)資深中介人士如是說。
事實上，記者在走訪過程中也發(fā)現(xiàn)，城區(qū)多數(shù)房產(chǎn)中介門可羅雀，大多數(shù)門店也只有兩三個工作人員，鮮有客戶上門咨詢。
細看貼滿招租信息的中介門店的玻璃外墻，單身公寓、一房一廳的租賃信息比比皆是，可選擇性較多。如星河傳說的迪納公寓精裝修40平方米一房一廳，帶家電月租約2200元；黃旗印象帶豪華裝修的48平方米一房一廳單位，月租1700元；新世界花園樓梯房50平方米一房一廳單位，月租1800元；江南雅筑有一套52平方米的兩房單位放租，家電齊全，僅以1300元/月的租金放租；花樣年華40平方米一房一廳單位，家電齊全，月租1000元。
來自合富置業(yè)的成交數(shù)據(jù)顯示，一房單位的交投占整體租房市場的三成多，略低于去年。
對此，東莞中原三級市場總經(jīng)理劉熊說：“今年節(jié)后與傳統(tǒng)的‘開門紅’相比稍微遜色。尤其是單身公寓、一手房等剛需戶型，其出租的比例下降較為明顯，可見單身的外來務(wù)工人員返莞較少?！?/p>
這種狀況的出現(xiàn)，劉熊認為主要原因有兩個：首先，一般而言，租賃合同是一年期的，很多租客在年前已經(jīng)續(xù)租了，這造成了時間的錯位；其次，部分外來務(wù)工人員并沒有如期返莞。
鎮(zhèn)街租賃市場空置房高
商業(yè)比較繁華的金洲與工廠較多的博涌社區(qū)均可達到平均75%左右，而其他社區(qū)如南柵、龍眼則在60%左右，總體租金維持在200元/月左右。
林女士是一名“包租婆”，她在中堂蓋有一棟兩層高的房子用作出租，該棟出租房設(shè)計了50間10來平方米的一房一廳，并以每間房子140元—160元的價格出租給周邊廠區(qū)的外來務(wù)工人員。因為林女士的房子是新式房子，設(shè)計寬敞明亮，并設(shè)有籃球場等配套設(shè)施，頗受外來務(wù)工人員的青睞。往年此時，林女士的50間出租房都住滿了租客，而目前因為春節(jié)前周邊幾家工廠倒閉，其客源急劇減少，節(jié)后缺乏大量的外來工返來補充，其空置率達到20%。
事實上，林女士的案例并非個案。
虎門鎮(zhèn)新莞人服務(wù)管理中心透露，目前虎門出租率與去年同期相比，略為下降。其中商業(yè)比較繁華的金洲與工廠較多的博涌社區(qū)均可達到平均75%左右，而其他社區(qū)如南柵、龍眼則在60%左右，總體租金維持在200元/月左右，與往年相比變化不大。
房屋出租率整體略降，部分原因是今年春節(jié)過得比較晚，還有不少外來工尚未回莞。虎門鎮(zhèn)新莞人服務(wù)管理中心相關(guān)負責(zé)人介紹，一般來說，從4月份開始，外來工就基本回來了，屆時出租屋的空置率也會下降不少。在金洲路附近的一位劉姓二手房東也告訴記者，按往年的經(jīng)驗來說，年前和年底都是出租屋空置率比較高的時候，所以在這一段時間里，他們的出租生意都比較平淡。
“雖然現(xiàn)在很多人來咨詢，但大多是走馬觀花，貨比三家?！被㈤T一位黃姓房東說，現(xiàn)在不少租客喜歡一房一廳或者兩房一廳，帶廚房以及陽臺，像以前那種老舊式的單間漸漸無人問津了?！?/p>
這名“包租公”還透露，以往元宵節(jié)后，很多外來務(wù)工人員會在他的房子短租幾天，待找到住宿條件更好的出租房就會搬走。今年，這名房東并沒有發(fā)現(xiàn)這種流動的短租租客，他的整棟出租房子目前空置率更是達到90%。
出租房的空置率增高，租客可選擇性變得更多。一位前來咨詢房租的陳姓年輕小伙子也告訴記者：“我和我的老鄉(xiāng)現(xiàn)在喜歡租一些空間比較大、光線比較好的房子，以前那種老式單間陰暗，各種味道都有，住得十分難受?！?/p>
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租賃市場乏力房租或降
今年節(jié)后東莞租金水平并未如往年同期上漲5%—10%，與2014年年初相比微升3.8%，遠低于去年年初多達一成的同比漲幅。若到了3月底或4月初，外來務(wù)工人員返莞人數(shù)不明顯，房東為了出手空置房，可能會降價出租。
據(jù)合富置業(yè)的成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2015年年初東莞租房市場平均租金為27.3元/平方米/月，與2014年年初相比微升3.8%，遠低于去年年初多達一成的同比漲幅。劉熊認為，今年節(jié)后東莞租金水平并未如往年同期上漲5%—10%。若到了3月底或4月初，外來務(wù)工人員返莞人數(shù)不明顯，房東為了出手空置房，可能會降價出租。
“若此狀況繼續(xù)，房地產(chǎn)市場或會引發(fā)一系列的變化。首先，東莞租賃市場的供應(yīng)量越來越大，租客可選擇空間增多；其次，城市中心區(qū)域和虎門、長安等發(fā)達鎮(zhèn)區(qū)的租賃市場受阻；另外，租賃市場受阻，購房客會減少投資性住宅，直接影響一二手物業(yè)的成交量，尤其是對單身公寓、一房一廳等戶型?！眲⑿芊治稣J為。
東莞中原市場研究總監(jiān)車德銳亦表示，若租賃市場持續(xù)乏力，會導(dǎo)致以下情況：首先，租金價格會呈現(xiàn)下降的趨勢，而租金下降的幅度會依據(jù)片區(qū)和板塊決定；其次，出租房的空置率會增高，目前東莞的單間、一房一廳剛需戶型的供應(yīng)較為飽和；再者，消費者的投資性行為會趨向理性，投資性需求的住宅(在售的小戶型項目)銷售量會呈下降趨勢，商鋪、寫字樓投資會增多。
對于外來務(wù)工人員回流少，車德銳認為這是基于兩種情況：首先，經(jīng)濟下滑，不少企業(yè)倒閉，外來工在莞沒有工作，導(dǎo)致其沒有如期返莞；其次，由于薪酬待遇等問題，部分外來工轉(zhuǎn)戰(zhàn)陣地；再者，多數(shù)外來務(wù)工人員常年在外，難得春節(jié)假期，欲在家多待些時間。
一位業(yè)內(nèi)人士也表示，部分外來務(wù)工人員在東莞工作數(shù)年，積攢了一些儲蓄。另外，他們?nèi)谌氤鞘械某杀痉浅８?，加上東莞的經(jīng)濟持續(xù)下滑，未來在東莞的發(fā)展前景并不明朗。另一方面，家鄉(xiāng)的建設(shè)逐漸向好，他們可以利用積攢的財富返鄉(xiāng)置業(yè)，也可以照顧老人和小孩。基于以上考慮，不少外來工選擇不返莞。
科威不動產(chǎn)總經(jīng)理張霞認為，與往年相比，今年的租賃市場成交量略降，其直接原因是外來務(wù)工人員的減少；深層的原因是，目前東莞整體經(jīng)濟下滑，城市也處于轉(zhuǎn)型升級中的陣痛中，在此大環(huán)境下，房地產(chǎn)進入了調(diào)整期，房地產(chǎn)在短期的發(fā)展或會暫緩。
同樣，東莞市中介協(xié)會秘書長鄭浩輝表示，東莞正在探索轉(zhuǎn)型升級發(fā)展中，重點發(fā)展科技創(chuàng)新等產(chǎn)業(yè)，在此過程中，對低端勞動力的需求減少。因此，住房租賃市場自然會開始乏力，不過這只是階段性的變化，市場的交易都是規(guī)律循環(huán)的。譬如，一二手房的成交上升，租賃市場的成交便會下降，反之亦然。
“其實，東莞與同等級別的地級市相比，在租賃市場上還是頗具優(yōu)勢。首先是地緣優(yōu)勢，東莞夾在廣深之間，部分廣深的企業(yè)會在東莞設(shè)立辦事處或分支機構(gòu)，這能帶動?xùn)|莞租賃市場的發(fā)展；其次，東莞的住房租金相對比較便宜，能吸引大量的租客。我對東莞今年的租賃市場抱有樂觀的態(tài)度，隨著東莞的城鎮(zhèn)化推進，東莞會出臺一系列的政策吸引大量的人才，屆時會帶旺住房租賃市場?！编嵑戚x說。
一位業(yè)內(nèi)人士認為，與廣深相比，東莞的房子租賃價格較為便宜，同等價格在莞可以租到更高品質(zhì)的樓盤。
撰文：南方日報記者 葉永茵 何康杰 靳延明 郝金朋