從最初因?yàn)榉慨a(chǎn)中介行業(yè)信息不對(duì)稱(chēng)，而加盟莫天全組建的搜房集團(tuán)；到如今把金融嵌入房地產(chǎn)交易的各個(gè)環(huán)節(jié)，平安好房董事長(zhǎng)莊諾完成了從中介公司到交易平臺(tái)的角色轉(zhuǎn)換。
初見(jiàn)理財(cái)周報(bào)記者，莊諾說(shuō)的第一句話便是解釋此前造成的行業(yè)誤解，“我在好房上線時(shí)說(shuō)到的意思是，在好房自己的網(wǎng)站不做中介業(yè)務(wù)，要去中介化，而并非后來(lái)大家認(rèn)為的要消滅中介?！?/p>
自去年5月15日至今，平安好房上線已然11個(gè)月，莊諾將自己定位為產(chǎn)品經(jīng)理，陸續(xù)針對(duì)新房、二手房、租房業(yè)務(wù)推出“一寶三貸”、“e房錢(qián)”、“租金貸”等產(chǎn)品。
“我們始終是想搭建一個(gè)平臺(tái)”莊諾向記者表示，“好房不與中介為敵，我們是用金融手段撬動(dòng)房產(chǎn)交易，獲得真實(shí)房源，不打價(jià)格戰(zhàn)，不搶中介的飯碗?！?/p>
而在整個(gè)交易過(guò)程中，“我要的是資金流?！痹诶碡?cái)周報(bào)面向莊諾的專(zhuān)訪過(guò)程中，其反復(fù)向記者強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn)。
在其看來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)并非不動(dòng)，在房產(chǎn)交易的各個(gè)環(huán)節(jié)，都可以有平安好房的滲入。而這其中產(chǎn)生的資金流，會(huì)是一份無(wú)價(jià)之寶。
理財(cái)周報(bào)：出于什么考慮設(shè)計(jì)了“e房錢(qián)”這一產(chǎn)品？
莊諾：從去年年中到今年年初，出現(xiàn)了搜房網(wǎng)在杭州、廣州、深圳被線下中介聯(lián)合抵制，58同城合并安居客等，整個(gè)二手房營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)發(fā)生了翻天覆地的變化。
在2012-2013年的時(shí)候，整個(gè)市場(chǎng)一片繁榮，供需都還比較平衡。然而到了2014年下半年，出現(xiàn)了狼多肉少的情況，一些互聯(lián)網(wǎng)公司也隨之冒出來(lái)了，這里面就會(huì)發(fā)生“廝殺”。出現(xiàn)了線上往線下走，線下往線上走的兩個(gè)趨勢(shì)；還有就是互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的傭金戰(zhàn)。
畢竟依靠了中國(guó)平安的平臺(tái)，打傭金戰(zhàn)好房也是有資格的，當(dāng)時(shí)也有一些傳統(tǒng)中介找到我們尋求合作，但我們始終是想搭建一個(gè)平臺(tái)。
平安好房最大的特色是金融，在一手房領(lǐng)域，我們已經(jīng)做了“一寶三貸”，包括購(gòu)房前期的購(gòu)房準(zhǔn)備金有“好房寶”，首付款有“好房貸”，期間有按揭貸，交房后有裝修貸，還有車(chē)位貸等。我們都是在用金融打入房地產(chǎn)交易的所有環(huán)節(jié)。
在二手房領(lǐng)域其實(shí)大家在做傭金爭(zhēng)奪的時(shí)候，有一塊是非常重要的，就是假房源的問(wèn)題。
我們想到第一步把房源做真實(shí)。業(yè)主把房源交給平安好房，如果價(jià)格談妥了，好房馬上拿房?jī)r(jià)的30%先給業(yè)主，業(yè)主把房源交給我，這個(gè)房源應(yīng)該說(shuō)99%是真房源，價(jià)格都談好了房就一定會(huì)賣(mài)。我不敢說(shuō)100%，因?yàn)橹虚g會(huì)存在一些偶發(fā)事件。
當(dāng)然一旦出現(xiàn)房子3個(gè)月內(nèi)賣(mài)不掉的情況，我們也心甘情愿承擔(dān)這30%的資金成本。
第二步當(dāng)我有真實(shí)房源的時(shí)候，好房不賣(mài)房，把房源讓給跟我們簽約的中介，我們有一個(gè)類(lèi)似滴滴打車(chē)的APP“好房拓”，通過(guò)好房拓把房源信息發(fā)給所有中介，他們?nèi)屵@個(gè)房源去賣(mài)。因此解決了中介的貨源問(wèn)題，好房不與中介為敵。
不過(guò)在賣(mài)房過(guò)程中，如果下家需要資金，中介要來(lái)找我，好房還有贖樓貸、短貸等。
還有個(gè)條件，所有交易的資金都要通過(guò)好房監(jiān)管。平安好房最大的優(yōu)勢(shì)就是金融，我們是用金融手段撬動(dòng)房產(chǎn)交易，獲得真實(shí)房源，不打價(jià)格戰(zhàn)，不搶中介的飯碗，也不拉幫結(jié)派，我們希望是一個(gè)平臺(tái)。
理財(cái)周報(bào)：交易過(guò)程中好房如何參與資金監(jiān)管？
莊諾：舉一個(gè)場(chǎng)景的例子。你有一套價(jià)值500萬(wàn)的房，我把這500萬(wàn)的30%也就是150萬(wàn)給你，房子抵押給我，然后我交給中介賣(mài)。無(wú)形中我成為了二房東，在找到下家來(lái)買(mǎi)的時(shí)候，一定要先把這部分錢(qián)作為定金交給我，才能夠把抵押解除。
所以錢(qián)一定會(huì)經(jīng)過(guò)我好房，如果我借錢(qián)給你，下家給你錢(qián)你不還給我，我就虧了，所以要做資金流監(jiān)管。我要的是資金流。
我個(gè)人的判斷是，在PC時(shí)代流量很重要，但是現(xiàn)在屬于后PC時(shí)代，也叫移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，流量不是很重要了，最重要的是真正運(yùn)用場(chǎng)景，因?yàn)樗F(xiàn)實(shí)。
理財(cái)周報(bào)：好房在其中的盈利模式是怎樣的？
莊諾：其實(shí)這個(gè)屬于商業(yè)秘密不好說(shuō)。我只能說(shuō)在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，要的是規(guī)模。真正懂得玩互聯(lián)網(wǎng)，絕對(duì)不是一開(kāi)始就要賺錢(qián)。
我要的是資金流。58同城有一個(gè)報(bào)告，2013年中國(guó)的租金市場(chǎng)是2.5萬(wàn)億。
好房有“租金貸”產(chǎn)品，當(dāng)這些資金其中有10%能從平安好房走，流水可以有2500億。
當(dāng)有1萬(wàn)億或者5000億資金的房地產(chǎn)交易資金規(guī)模經(jīng)過(guò)好房流轉(zhuǎn)，未來(lái)產(chǎn)生的收益是多少，那真的是無(wú)價(jià)之寶。
現(xiàn)在也許你看到我沒(méi)賺到錢(qián)，但是我粘住了客戶(hù)，當(dāng)大家以后用“e房錢(qián)”，也心甘情愿把資金放在平安好房來(lái)做監(jiān)管，這樣的流量是很大的。
我們整天都在想房子怎么能產(chǎn)生錢(qián)，有資金流。我們整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈條會(huì)延伸得很長(zhǎng)。
所以我覺(jué)得不動(dòng)產(chǎn)其實(shí)是高頻的，只要房子沒(méi)有被消滅掉，圍繞房子產(chǎn)生的周邊的資金永遠(yuǎn)在流動(dòng)，包括水電煤氣費(fèi)、房產(chǎn)稅，以及未來(lái)你需要錢(qián)可以把房子抵押給我，只要是有資金產(chǎn)生的地方，平安好房都有服務(wù)的機(jī)會(huì)在。
我把自己定位是產(chǎn)品經(jīng)理。我們有一個(gè)策劃團(tuán)隊(duì)，幾乎每天都在討論在房地產(chǎn)交易過(guò)程中，哪個(gè)地方會(huì)出現(xiàn)資金流，怎么切入進(jìn)去。
理財(cái)周報(bào)：二手房業(yè)務(wù)推出這段時(shí)間的市場(chǎng)反饋如何？
莊諾：我有50人的風(fēng)控團(tuán)隊(duì)和20人的審查團(tuán)隊(duì)，一開(kāi)始我們會(huì)抓得嚴(yán)一點(diǎn)，把流程走得更細(xì)。
審查中確實(shí)遇到了一些事，比如有人用假身份證把房子抵押給我們套利。也有一些房子是70多歲老人擁有的，這也有風(fēng)控的問(wèn)題存在，一旦他不還錢(qián)，我應(yīng)該拍賣(mài)房子，但是有老人在，法律規(guī)定是不能趕走他的——我們?cè)趯徍诉^(guò)程中發(fā)現(xiàn)了很多類(lèi)似問(wèn)題。
所以申請(qǐng)量是挺多的，每天應(yīng)該都有幾十個(gè)申請(qǐng)上報(bào)過(guò)來(lái)。截至4月15日是有249人申請(qǐng)，申請(qǐng)額超過(guò)24000萬(wàn)。
理財(cái)周報(bào)：好房的風(fēng)控涉及哪些方面？
莊諾：平安好房的團(tuán)隊(duì)大概由三部分組成，一部分來(lái)自互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域，比如搜房、安居客；一部分來(lái)自平安內(nèi)部的傳統(tǒng)銀行，因?yàn)閭鹘y(tǒng)金融行業(yè)對(duì)風(fēng)控很重視，而好房現(xiàn)在做的基本上都是給人家錢(qián)，風(fēng)控很重要；還有大概1/4是從傳統(tǒng)中介行業(yè)而來(lái)。
我們大概有20-30項(xiàng)風(fēng)控，包括防欺詐、防欺騙等等，風(fēng)控有很大一個(gè)團(tuán)隊(duì)，坦率講技術(shù)含量挺高的，很專(zhuān)業(yè)。
因?yàn)橐话慊ヂ?lián)網(wǎng)公司包括好房在內(nèi)，金融基因都不怎么好。但平安是一個(gè)金融屬性很強(qiáng)的集團(tuán)，會(huì)有一個(gè)團(tuán)隊(duì)專(zhuān)門(mén)跟進(jìn)風(fēng)控。
我們其實(shí)長(zhǎng)著一張金融的臉。
理財(cái)周報(bào)：風(fēng)控團(tuán)隊(duì)設(shè)置的項(xiàng)目門(mén)檻有什么思路？
莊諾：實(shí)際上是有27道關(guān)卡去過(guò)濾，那是我們花了很長(zhǎng)時(shí)間想出來(lái)的。
風(fēng)控沒(méi)有100%，我們盡量把風(fēng)險(xiǎn)降到最低。比如出現(xiàn)人身意外怎么辦，房產(chǎn)被凍結(jié)怎么處理，我們做了很詳細(xì)的預(yù)案。
一旦發(fā)生問(wèn)題直接在系統(tǒng)里面套用預(yù)案，如果審查通過(guò)，我們希望做到3天就放款。
另外我們的風(fēng)控團(tuán)隊(duì)在面談過(guò)程中其實(shí)關(guān)于對(duì)方就有一個(gè)評(píng)估。
理財(cái)周報(bào)：是否有今年關(guān)于二手房業(yè)務(wù)市場(chǎng)占有率或者資金量的預(yù)計(jì)？
莊諾：市場(chǎng)占有率我們不敢講，因?yàn)槲覀儾蛔鲣N(xiāo)售，這樣講容易有歧義。
今年我們二手房在交易過(guò)程中所動(dòng)用的資金應(yīng)該要做到200個(gè)億，這里面包括：e房錢(qián)、短貸、過(guò)橋、按揭等。
畢竟只上線一個(gè)月我不敢講太大規(guī)模，現(xiàn)在雖然反響不錯(cuò)，但目前僅限于上海，我們?cè)趶V州、深圳還沒(méi)做。在上海我們大概花3個(gè)月總結(jié)一下經(jīng)驗(yàn)，接著馬上在全國(guó)鋪開(kāi)。
理財(cái)周報(bào)：好房為什么要設(shè)立線下服務(wù)中心？
莊諾：我們雖然說(shuō)不是賣(mài)房，但是在二手房還是要建立一個(gè)O2O生態(tài)圈。受理中心更多是為中介、為購(gòu)房者服務(wù)的一個(gè)線下物理門(mén)店。
我們的線下服務(wù)中心主要是服務(wù)二手房，當(dāng)然也會(huì)做一些一二手聯(lián)動(dòng)?，F(xiàn)在在上海已經(jīng)有3家，另外還有一家正在籌建中。
理財(cái)周報(bào)：線下服務(wù)中心的主要工作是什么？
莊諾：比如說(shuō)很多人來(lái)借錢(qián)買(mǎi)房，他的資金要經(jīng)過(guò)線下的受理中心，包括合同審核、簽合同、面談、面簽等事務(wù)；也為中介提供服務(wù)，幫助中介做審稅、評(píng)估、產(chǎn)權(quán)調(diào)查等。
未來(lái)馬明哲董事長(zhǎng)希望我們能做成系統(tǒng)化。
所謂系統(tǒng)化，就是一套房子需要納多少稅，不用人工計(jì)算，報(bào)上來(lái)輸入我們的系統(tǒng)，迅速計(jì)算出要交多少稅，怎么付款，稅率是多少，在銀行按揭每個(gè)月還多少錢(qián)等。
我們要建立一個(gè)很大的云計(jì)算系統(tǒng)，馬總要求說(shuō)，做到這樣才能更高科技地實(shí)現(xiàn)交易。
未來(lái)我們還要做移動(dòng)的中介門(mén)店，用好房拓來(lái)講，除了房源系統(tǒng)、客戶(hù)管理系統(tǒng)之外，甚至經(jīng)紀(jì)人的行為系統(tǒng)也在里面，能隨時(shí)跟蹤經(jīng)紀(jì)人的行蹤。
理財(cái)周報(bào)：好房在全國(guó)的布局按照什么思路鋪開(kāi)？
莊諾：我們今年大概會(huì)在15個(gè)城市開(kāi)設(shè)分公司，現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入了9個(gè)城市。都是交易比較活躍的地區(qū)。
理財(cái)周報(bào)：好房如何選擇中介合作方？
莊諾：我們沒(méi)有選定，只要你愿意接受好房的條款我都會(huì)跟你合作。無(wú)償提供房源，只要你的資金在好房流轉(zhuǎn)就行了。
甚至未來(lái)我們可能還會(huì)給經(jīng)紀(jì)人額度。比如經(jīng)紀(jì)人在好房做了1000萬(wàn)的成交量，我一年可以提供10萬(wàn)甚至100萬(wàn)借給經(jīng)紀(jì)人，幫助他們做大業(yè)務(wù)。
理財(cái)周報(bào)：中介和互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域人才流動(dòng)比較大，好房?jī)?nèi)部針對(duì)團(tuán)隊(duì)激勵(lì)有什么計(jì)劃？
莊諾：我們是分三年給予期權(quán)，還有提供一些個(gè)人發(fā)展空間，雙管齊下。因?yàn)槲覀兾磥?lái)要設(shè)置很多分公司，針對(duì)業(yè)績(jī)做得比較好的員工，可以把他們派駐到地方做總經(jīng)理之類(lèi)的。
理財(cái)周報(bào)：平安集團(tuán)有很多金融和不動(dòng)產(chǎn)的資源，好房考慮在什么情況下進(jìn)行合作？
莊諾：在集團(tuán)內(nèi)部開(kāi)會(huì)時(shí)，我跟平安信托、平安不動(dòng)產(chǎn)的團(tuán)隊(duì)經(jīng)常在一起聊，看有什么可以合作的機(jī)會(huì)。
未來(lái)我們可能在一些比較創(chuàng)新的項(xiàng)目上會(huì)有合作。