雖然在行政區(qū)劃上隸屬大興，但亦莊樓市一直是獨(dú)立于大興而存在。2013年，亦莊土地供應(yīng)迎來(lái)高峰，樓面價(jià)格不斷攀升。那時(shí)，亦莊將邁入“5萬(wàn)元時(shí)代”的聲音也不斷傳出。不過(guò)，由于2014年樓市的低迷，本該在這一年爆發(fā)的亦莊并沒(méi)有迎來(lái)傳說(shuō)中的“5萬(wàn)元時(shí)代”，雖然部分樓盤報(bào)價(jià)已接近4萬(wàn)，但實(shí)際成交價(jià)均在3萬(wàn)元/平方米左右。
今年，隨著各項(xiàng)利好接踵而來(lái)，亦莊樓市也出現(xiàn)明顯回暖，區(qū)域內(nèi)的開發(fā)商也借此機(jī)會(huì)推出了適應(yīng)市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，取得了不錯(cuò)的銷售成績(jī)。而近期上市的三宗位于亦莊河西區(qū)附近的大興瀛海鎮(zhèn)地塊，也再次將樓市的焦點(diǎn)拉回亦莊。有業(yè)內(nèi)人士表示，作為距CBD最近的改善型居住區(qū)，再加上區(qū)域內(nèi)巨大的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，亦莊的再次崛起只是時(shí)間問(wèn)題，隨著其他區(qū)域炒作熱點(diǎn)的冷卻，亦莊在樓市的地位會(huì)更加凸顯。
區(qū)域樓面價(jià)曾創(chuàng)天價(jià)
“5萬(wàn)元時(shí)代”并未如期而至
回想亦莊上一輪的大熱還是在2013年。2013年，北京迎來(lái)土地出讓高峰，包括孫河、東壩、亦莊在內(nèi)的多個(gè)區(qū)域在這一年都有土地集中入市供應(yīng)，區(qū)域樓面價(jià)節(jié)節(jié)攀升，部分地塊價(jià)格令人咋舌。亦莊的土地樓面價(jià)在這一年也同樣迎來(lái)了三級(jí)跳，從年初方興地產(chǎn)拿下兩地塊的16800元/平方米到8月融創(chuàng)葛洲壩聯(lián)合體突破20000元/平方米的樓面價(jià)，再到年底首開住總聯(lián)合體拿下地塊時(shí)，樓面價(jià)已超過(guò)38000元/平方米。而且，在首開住總拿下亦莊地塊時(shí)，業(yè)內(nèi)對(duì)于樓面價(jià)的計(jì)算還出現(xiàn)了分歧，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌在其微博上稱，該地塊樓面價(jià)每平方米將超過(guò)58000元。
高價(jià)地的不斷拍出讓各界對(duì)于亦莊的未來(lái)充滿想象，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)言，亦莊將很快進(jìn)入5萬(wàn)元時(shí)代。2014年，亦莊尤其是亦莊河西區(qū)迎來(lái)了爆發(fā)期，多個(gè)項(xiàng)目幾乎在同時(shí)段內(nèi)開盤，而戶型產(chǎn)品不約而同都選擇了針對(duì)改善型人群的中大戶型產(chǎn)品，亦莊樓市的人氣也前所未有的高漲。這些樓盤將亦莊的房?jī)r(jià)帶上了3萬(wàn)元時(shí)代，但火熱不久后就遭遇了樓市的整體低迷。
雖然后續(xù)也有項(xiàng)目將價(jià)格喊到了40000元/平方米，但實(shí)際的成交價(jià)格大多還在30000元/平方米左右。時(shí)至今日，除了融創(chuàng)旗下的紫禁壹號(hào)院外，亦莊尚未有其他項(xiàng)目真正賣到4萬(wàn)元以上。
部分項(xiàng)目推小戶型帶火市場(chǎng)
成交占據(jù)大興半壁江山
自“930”新政推出以來(lái)，以改善型購(gòu)房者為主要目標(biāo)人群的亦莊樓市率先回暖。由于不少在亦莊置業(yè)的購(gòu)房人都是置業(yè)二套房，因此二套房貸的松綁直接促進(jìn)了這些客戶加速入場(chǎng)。
雖然市場(chǎng)有所回暖，但因?yàn)橐呀?jīng)超過(guò)一年未有土地出讓，沒(méi)有新的興奮點(diǎn)的亦莊在整個(gè)北京樓市中并未表現(xiàn)出明顯優(yōu)勢(shì)。為了實(shí)現(xiàn)破局，今年以來(lái)，亦莊的開發(fā)商開始主動(dòng)創(chuàng)新謀變，在市場(chǎng)上頻繁發(fā)聲，尤其是部分項(xiàng)目推出的小戶型產(chǎn)品受到了市場(chǎng)的關(guān)注與歡迎。
位于亦莊河西區(qū)的百萬(wàn)平方米大社區(qū)亦莊金茂悅，在今年5月首次推出了74平方米兩居的小戶型房源，首次開盤即取得了售罄的成績(jī)。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，亦莊金茂悅的品質(zhì)及科技住宅的屬性一直被市場(chǎng)所稱道，而項(xiàng)目推出的小戶型無(wú)疑為購(gòu)房人在金茂悅購(gòu)房降低了門檻，高品質(zhì)低總價(jià)的產(chǎn)品對(duì)于購(gòu)房人極具誘惑力。除亦莊金茂悅外，與其一路之隔的北京城建·海梓府也推出了77平方米兩居和88平方米三居，同樣也得到了市場(chǎng)的關(guān)注。
小戶型產(chǎn)品的推出雖然打破了亦莊河西板塊純改善盤的格局，但卻促成了購(gòu)房人選擇亦莊。今年1-5月，亦莊板塊的成交占據(jù)了大興區(qū)的半壁江山，住宅類成交排行榜前10名中，亦莊樓盤占據(jù)了5席。亦莊樓盤金茂悅和金第萬(wàn)科·金域東郡分別以7.57億元和6.29億元拿下冠亞軍。雖然成交量可觀，但亦莊區(qū)域的價(jià)格相比此前并未有大的波動(dòng)，3萬(wàn)元仍是亦莊的主力價(jià)格，成交套數(shù)最多的金第萬(wàn)科·金域東郡均價(jià)僅為27393元/平方米。
業(yè)內(nèi)人士表示，雖然有樓盤推出了小戶型產(chǎn)品，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，亦莊尤其是亦莊河西區(qū)的主流產(chǎn)品仍是改善型產(chǎn)品，目前開發(fā)商為回籠資金、帶動(dòng)銷售等原因推出的小戶型產(chǎn)品對(duì)于一些想在該區(qū)域購(gòu)房的購(gòu)房人是個(gè)不錯(cuò)的機(jī)會(huì)。
低密產(chǎn)品將是未來(lái)供應(yīng)主力
配套仍是區(qū)域發(fā)展最大籌碼
作為北京唯一的國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，亦莊的發(fā)展一直是建立在強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)之上。亦莊某項(xiàng)目的開發(fā)商就表示，亦莊是北京少有的先發(fā)展產(chǎn)業(yè)后發(fā)展房地產(chǎn)及各項(xiàng)生活配套的區(qū)域，大量五百?gòu)?qiáng)企業(yè)的聚集為亦莊未來(lái)的持續(xù)發(fā)展提供了源源不斷的動(dòng)力。因此，需求，亦莊從來(lái)就不缺。
相比五環(huán)周邊的其他板塊，亦莊樓市的整體價(jià)格仍處于低位，但在配套方面卻不輸任何區(qū)域?，F(xiàn)在亦莊已形成有地鐵亦莊線、京津城際鐵路、京滬高速公路、博大路、德賢路，以及已經(jīng)建設(shè)中的地鐵17號(hào)線形成的多維度立體交通網(wǎng)；在教育方面與北京二中、北京八中以及多所國(guó)際學(xué)校建立了分校，有了優(yōu)秀的教育資源；醫(yī)療方面形成以大型三甲醫(yī)院亦莊同仁醫(yī)院為主，以亦莊醫(yī)院、北京正安門診、北京寶天中醫(yī)、國(guó)家康復(fù)輔具研究中心等多所醫(yī)療康復(fù)機(jī)構(gòu)為輔的優(yōu)質(zhì)醫(yī)療配置。在環(huán)境上，北京最大的濕地公園南海子公園成為亦莊天然的綠肺，而亦莊的一些新建樓盤自身也都配置了規(guī)模不小的綠化配套?？梢哉f(shuō)，優(yōu)質(zhì)的配套和自身的造血能力是亦莊未來(lái)發(fā)展的最大籌碼。
在區(qū)域產(chǎn)品上，結(jié)束了部分項(xiàng)目小戶型的銷售，未來(lái)亦莊的主力供應(yīng)產(chǎn)品仍將是低密度、大戶型產(chǎn)品。亦莊金茂大社區(qū)未來(lái)將推出別墅產(chǎn)品金茂逸墅，楓丹壹號(hào)的洋房產(chǎn)品也已基本售罄，主要余部分別墅產(chǎn)品在售，融創(chuàng)的另一項(xiàng)目紫禁壹號(hào)院則是純別墅項(xiàng)目。除此之外，還有北京城建·海梓府的別墅產(chǎn)品、已現(xiàn)房銷售的中信墅等。而區(qū)域樓面價(jià)紀(jì)錄的保持者首開住總亦莊地塊，其自住房部分首開住總·國(guó)悅居已經(jīng)開啟網(wǎng)上申請(qǐng)，預(yù)計(jì)商品房部分也即將入市，根據(jù)地塊的樓面價(jià)，項(xiàng)目也必然會(huì)被打造成高端產(chǎn)品。
可以預(yù)計(jì)的是，眾多高端產(chǎn)品的集中入市后，亦莊樓市的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，將再次成為市場(chǎng)的焦點(diǎn)。如何在同質(zhì)的產(chǎn)品中突出重圍將是未來(lái)區(qū)域開發(fā)商思考的重點(diǎn)。文/門庭婷