對話動機
近日,國務院發(fā)布《國務院辦公廳關于加快發(fā)展生活性服務業(yè)促進消費結構升級的指導意見》,首次點名“積極發(fā)展客棧民宿、短租公寓、長租民宿、公寓等細分業(yè)態(tài)”,并將其定性為生活性服務業(yè),將在多維度給予政策支持。
近年來,家庭式日租房市場逐漸擴大。雖然短租市場解決了“驢友”們的部分資金問題,但人身安全卻沒有得到百分百的保障。包括客棧民宿在內的房屋資產運營管理行業(yè)存在哪些亟須規(guī)范的問題,又該如何規(guī)范?圍繞這些問題,記者與中國房地產估價師與房地產經紀人學會副研究員趙慶祥展開了對話。
對話人
中國房地產估價師與房地產經紀人學會副研究員、北京房地產中介行業(yè)協(xié)會秘書長
趙慶祥
《法制日報》記者 趙 麗
《法制日報》實習生 王 坤
記者:很多人注意到,《國務院辦公廳關于加快發(fā)展生活性服務業(yè)促進消費結構升級的指導意見》首次點名客棧民宿、短租公寓,這意味著房屋資產運營管理行業(yè)的政策紅利時代即將到來。
趙慶祥:“客棧民宿”“短租公寓”首次出現在中央文件的背景是,房地產市場結構發(fā)生變化,也就是由原來的新建商品房為主到存量商品房市場為主。房屋存量很大,空置率也比較高,需要盤活這些來帶動經濟,幫助開發(fā)商把房子弄出去,提高使用效率,也幫助消費者滿足需求,提高租住水平。
記者:有人提出,房屋存量背后是巨大需求不匹配的租房產品和服務,無論從交易環(huán)節(jié)、房屋品質、租后服務、資產證券化等都有巨大的空間。
趙慶祥:你提到的“巨大需求不匹配的租房產品和服務”的具體情況是這樣的,有些人具有支付能力,有些人對租住生活有更高的要求,他需要更好的服務,但是沒有機構能夠提供。這種提供分兩個方面,一是房子本身裝修不行,二是在租住期間沒有良好的服務,包括維護維修保潔家政,住的品質不高?！安黄ヅ洹边€有一個情況是有滿足需求、滿足條件的房屋,但是沒有聯(lián)通供給和需求的中介服務機構,沒有平臺。
“不匹配”是肯定的,因為房屋資產運營管理行業(yè)才剛剛起步,整個行業(yè)的發(fā)展不超過三四年,行業(yè)發(fā)展程度不夠,就會產生你提到的情況。還有一些其他的行政、監(jiān)管上面的因素也限制了行業(yè)發(fā)展。
記者:我們注意到,短租公寓以短租的名義經營住宿,而國家亦沒相關文件明確界定短租與日租的界限,因此各地執(zhí)行標準不一,均以當地政府出臺的相關辦法或意見,對短租公寓進行定性,短租公寓大部分處于“違規(guī)不違法”的狀態(tài)。
趙慶祥:短租公寓和長租公寓目前存在的問題在于,這是一個融合經濟的產物,比如獨棟式集中式公寓的原來建造規(guī)劃用途并不是公寓,有可能是辦公用樓,有可能是商業(yè)用樓,改為公寓后就改變了用途。本來裝修標準也不低,可能完全達到了公寓的裝修標準和入住標準,但是改變用途以后,房屋不能通過驗收,業(yè)主得不到許可證,這和現行的法律法規(guī)有沖突。
還有雙重稅收的問題,這里存在兩個租賃關系,先從業(yè)主那里租來,再轉租出去,從運營方來說,賺的就是一個差價。但是現在,運營方需要按照兩個租賃關系繳兩次稅,這就導致了大量不繳稅的情況。這與普通租賃租房一樣,備案率很低,很多人游離在行政監(jiān)管之外,既不備案,也不繳稅。
還有就是從全國行業(yè)分類標準上,沒有一個分類標準是針對房屋資產運營管理的,所以在辦理工商登記時,很難辦下來。
這些都是法律滯后的結果,包括行政監(jiān)管、立法、行業(yè)標準制定等,滯后于經濟發(fā)展、市場發(fā)展。當然,這也是一個常態(tài),先有經濟現象,再有管理。
記者:各地標準混亂,有些地區(qū)索性不承認短租公寓和民宿,直接將其歸類為“黑旅館”。此次中央文件直接指出積極發(fā)展短租公寓和民宿,可以預見,關于短租公寓和民宿的法律界定及行業(yè)規(guī)范將出臺,“黑旅館”將成為過去。
趙慶祥:有了國務院的文件以后,至少相關部門會出臺一些細則,加快管理。要說這個文件會徹底解決所有問題,肯定不可能。
不過,肯定會帶來變化,至少是讓全社會關注這個行業(yè),促進這個行業(yè)的歸類定位,在規(guī)劃、稅收、消防等方面提供支持。現在是規(guī)范行業(yè)的發(fā)展,而不是任由市場自發(fā)的、無序發(fā)展,從而進一步解決這一行業(yè)的發(fā)展瓶頸,第一個是行業(yè)歸類不清晰,第二個是用途管制可能有障礙,第三個消防驗收存在的問題。還有就是需要資本支持,目前銀行貸款對租賃權的抵押不太認可。
記者:根據慣例,國務院文件出臺以后,會有部門分工落實的意見,這些具體意見可以讓相關部門在政策落地上獲得創(chuàng)新的空間。
趙慶祥:下一步,我建議至少要由行業(yè)主管部門牽頭協(xié)調相關部門,出臺相關政策?？恳粋€部門是管不了的,規(guī)劃屬于城鄉(xiāng)建設部門管,消防又是一個部門,行業(yè)歸類屬于國家發(fā)改委,工商登記屬于國家工商管理總局,所以要有一個行業(yè)主管部門,再協(xié)調其他部門,這是很重要的。
在準入管制上,需要對房屋租賃管理設置一個門檻,不是什么機構什么人都可以干。另外,對機構的原始資金、人員資質也都要有一個規(guī)定。因為這個事情牽扯到財產安全,跟居住有關系又牽扯到生命和生活安全。
運營監(jiān)管方面最重要的就是租金和押金的監(jiān)管,租金和押金必須存到專門賬戶里,拿不走、挪不動,這樣就不會出大問題。通過信用體系建設,引導全社會監(jiān)督這些從業(yè)者,通過互聯(lián)網把他們透明化。
還有一點,我們需要一個公共的房源信息發(fā)布平臺,現在很多房源信息分散在各個平臺上,沒有一個專業(yè)機構運營的平臺統(tǒng)一發(fā)布,沒有一個平臺能讓消費者找到所有的房源信息。公共的房源信息發(fā)布平臺對雙方都是有益的,這些機構把信息發(fā)到這個平臺就能被所有消費者看到,對消費者來說,這些房源信息也是權威、有效的。