在當(dāng)前城鄉(xiāng)二元體制下，農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)的資產(chǎn)價(jià)值并未顯現(xiàn)，如何喚醒這些“沉睡資產(chǎn)”，成為農(nóng)村改革的一項(xiàng)難點(diǎn)。福建省莆田、晉江、廈門等地積極探索農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押貸款、租賃、農(nóng)房和宅基地置換等多種流轉(zhuǎn)方式，拓寬了融資渠道，增加了財(cái)產(chǎn)性收入，受到當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的歡迎。
農(nóng)房可抵押融資使農(nóng)戶受益
莆田、晉江、廈門等地民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，不少農(nóng)民辦企業(yè)、開(kāi)作坊、辦農(nóng)業(yè)合作社，用自家住房做店面、倉(cāng)庫(kù)、廠房甚至生產(chǎn)車間。這些農(nóng)房是他們唯一值錢的財(cái)產(chǎn)，由于法律所限，農(nóng)房資產(chǎn)價(jià)值無(wú)法體現(xiàn)，成為制約他們生產(chǎn)創(chuàng)業(yè)的瓶頸。但是這幾年情況有了轉(zhuǎn)變。
晉江萌星達(dá)鞋塑有限公司總經(jīng)理莊國(guó)平一家的房屋位于陳埭鎮(zhèn)和平北路，門前車水馬龍，周邊高樓林立，店鋪云集，看起來(lái)一點(diǎn)不像是農(nóng)村的房屋。
房屋總高7層，建筑面積2800多平方米，宅基地面積320多平方米，莊國(guó)平一家8口住在四五六層，一層出租給一家高檔鐵觀音專賣店，二三層出租做公寓酒店。“一年光租金收入就有30多萬(wàn)元?！鼻f國(guó)平告訴記者。
2007年，為擴(kuò)大企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，莊國(guó)平要向銀行貸款200萬(wàn)元?！罢伊怂拇髧?guó)有銀行，都說(shuō)需要擔(dān)保，家里最值錢的財(cái)產(chǎn)就是這套房屋，但銀行說(shuō)宅基地和農(nóng)村住房不能抵押?！?/p>
最終，以自家房屋辦理抵押，莊國(guó)平在晉江農(nóng)商銀行貸到款?！霸u(píng)估公司對(duì)我家的房租估價(jià)是700萬(wàn)元。我把宅基地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證押在銀行，在住建部門辦理了農(nóng)房抵押登記?！?/p>
目前，莊國(guó)平已償還了100萬(wàn)元貸款，還有100萬(wàn)元貸款繼續(xù)用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。莊國(guó)平說(shuō)：“償還余款根本不是問(wèn)題，這么大的一幢樓在這里，即使用租金償還，兩三年也夠了?！?/p>
晉江農(nóng)商銀行副行長(zhǎng)楊金蓮說(shuō)：“黨的十八屆三中全會(huì)關(guān)于‘慎重穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓’的表述，讓農(nóng)房抵押有了政策依據(jù)。”
廈門農(nóng)商銀行總監(jiān)卓小龍說(shuō)，市政府出臺(tái)了農(nóng)房融資抵押試點(diǎn)工作方案，自去年底以來(lái)，市農(nóng)商行已經(jīng)與11個(gè)村簽訂合作協(xié)議，協(xié)議授信2億元，農(nóng)村房屋抵押貸款已審批放款21筆，金額1030萬(wàn)元，農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)抵押貸款享受利率優(yōu)惠，利率定價(jià)比一般的保證類貸款大約少2個(gè)百分點(diǎn)。
宅基地和農(nóng)房置換改善居住環(huán)境
租賃和置換是農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的另外兩種方式。西天尾鎮(zhèn)后黃村是莆田的華僑村，有華僑近千人，村里大部分民房都是60年以上的老宅子，兩層小樓紅瓦紅磚、古色古香。
后黃村村支書許聰告訴半月談?dòng)浾撸?013年以來(lái)，縣鄉(xiāng)有關(guān)部門對(duì)村里建設(shè)用地及房屋進(jìn)行全面清查、丈量、勘察，在收集有關(guān)審批手續(xù)基礎(chǔ)上，給農(nóng)民頒發(fā)“集體土地房屋產(chǎn)權(quán)證”。
在明晰產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)上，后黃村村委會(huì)和18戶村民簽訂了租賃房屋協(xié)議，租期10年。許聰說(shuō)：“這些房屋是能體現(xiàn)當(dāng)?shù)孛袼孜幕厣慕ㄖ?，其中一些是海外知名華僑的老宅，我們租賃過(guò)來(lái)進(jìn)行修繕，有的房屋建作民俗館，有的成為鄉(xiāng)村旅游景點(diǎn)，有的作為旅店出租，收益由村集體和戶主共享。”
在莆田華亭鎮(zhèn)澗口村，村委會(huì)附近的山坡地上，一排排整齊的三層聯(lián)排樓房裝修一新，門前馬路寬闊，交通便利，310戶村民搬進(jìn)新居，他們通過(guò)宅基地和農(nóng)房置換改善了居住環(huán)境。
村支書詹國(guó)強(qiáng)告訴記者，村里外出務(wù)工人員多，土地和房屋閑置、浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。2013年以來(lái)，村里通過(guò)土地整理、宅基地和農(nóng)房置換等方式，對(duì)分散在各處的農(nóng)房拆舊復(fù)墾，統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)村民住宅。
對(duì)于復(fù)墾的耕地，在城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃前提下，將城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減指標(biāo)掛鉤，復(fù)墾耕地置換城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)，每畝價(jià)值達(dá)到38萬(wàn)元，有償轉(zhuǎn)讓的土地收益，全部由村集體支配，用于村集體發(fā)展。
完善制度破解農(nóng)房流轉(zhuǎn)諸多難題
莆田、泉州、廈門等地多名官員表示，宅基地和房屋是農(nóng)民最大的財(cái)產(chǎn)，確權(quán)發(fā)證確認(rèn)了農(nóng)民的住房財(cái)產(chǎn)權(quán)益。在當(dāng)前農(nóng)村勞動(dòng)力人口大量向城市轉(zhuǎn)移，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)向規(guī)?；?、集約化發(fā)展背景下，農(nóng)民對(duì)房產(chǎn)有多樣化使用需求。農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的改革探索不能止于確權(quán)發(fā)證，而應(yīng)在此基礎(chǔ)上探索更多流轉(zhuǎn)方式，將農(nóng)民手中沉睡的資產(chǎn)盤活起來(lái)，促進(jìn)農(nóng)民擴(kuò)大生產(chǎn)和增加收入。
針對(duì)農(nóng)房流轉(zhuǎn)中農(nóng)民不熟悉法律政策、信息不對(duì)稱、交易缺乏有效監(jiān)管等難題，去年底，莆田仙游縣成立縣級(jí)農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易中心。據(jù)莆田市委農(nóng)辦主任柯金國(guó)介紹，交易中心整合行政、中介、金融等職能，為農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村房屋所有權(quán)、農(nóng)村宅基地使用權(quán)、林地使用權(quán)等十類產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓和交易等提供行政審批、政策咨詢、信息發(fā)布、交易簽證、價(jià)款結(jié)算、跟蹤監(jiān)督和引導(dǎo)融資等服務(wù)。
莆田、泉州、廈門等地國(guó)土、金融部門負(fù)責(zé)人告訴記者，農(nóng)房流轉(zhuǎn)試點(diǎn)中，農(nóng)民權(quán)益保障與金融機(jī)構(gòu)不良貸款風(fēng)險(xiǎn)防范存在突出矛盾，是各地面臨的普遍問(wèn)題。
晉江市國(guó)土、住建等部門相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，由于農(nóng)村宅基地實(shí)施“一戶一宅”政策，宅基地上的房屋用于抵押貸款，一旦出現(xiàn)農(nóng)戶無(wú)法償還貸款的情況，銀行的債權(quán)如何實(shí)現(xiàn)，會(huì)不會(huì)造成農(nóng)戶流離失所，農(nóng)戶權(quán)益如何保障等，是試點(diǎn)農(nóng)房抵押必須破解的問(wèn)題。
楊金蓮說(shuō)：“我們要求農(nóng)戶應(yīng)提供有其他房屋或抵押房產(chǎn)變賣后仍有安居之地的證明，不能將自家唯一住房用于抵押貸款?！?/p>
柯金國(guó)介紹，莆田探索建立農(nóng)村抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償基金，市縣兩級(jí)財(cái)政出資建立增信資金，合作銀行按不少于增信資金余額20倍的規(guī)模專項(xiàng)開(kāi)展農(nóng)房抵押貸款業(yè)務(wù)，農(nóng)戶以宅基地和房屋抵押獲得融資，一旦出現(xiàn)不良貸款，銀行能夠從該項(xiàng)基金中得到補(bǔ)償，以提高銀行開(kāi)辦該項(xiàng)業(yè)務(wù)的積極性。
記者采訪了解到，當(dāng)前農(nóng)房流轉(zhuǎn)范圍只限于村集體內(nèi)部，流動(dòng)性較差，價(jià)值受影響。楊金蓮說(shuō)，晉江農(nóng)商銀行已發(fā)放貸款超過(guò)25億元，受益農(nóng)戶超過(guò)1萬(wàn)戶。
失房農(nóng)民救濟(jì)機(jī)制也須建立。盡管農(nóng)戶進(jìn)行農(nóng)房抵押時(shí)需提供有其他房產(chǎn)的證明，但可能出現(xiàn)農(nóng)戶虛報(bào)房產(chǎn)或?qū)⒏挥喾慨a(chǎn)出售、設(shè)立抵押等情況，一旦農(nóng)戶無(wú)法償還貸款，其抵押房產(chǎn)被處置后，將成為無(wú)房戶，對(duì)這些農(nóng)戶應(yīng)當(dāng)建立救濟(jì)機(jī)制。(半月談?dòng)浾?鄭良)