除近年來(lái)，澳大利亞房?jī)r(jià)顯著上漲，房?jī)r(jià)已經(jīng)位居全球最貴之列。不少買不起房的澳大利亞人將此歸咎于海外人士的購(gòu)買和炒作。為回應(yīng)民間一些反彈的呼聲，澳大利亞總理阿博特在今年2月承諾，將確保澳本國(guó)民眾不會(huì)因房地產(chǎn)價(jià)格遭哄抬而“買不起房”。

　　隨后，澳大利亞政府連續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)限制海外人士在澳購(gòu)房的政策，包括建立外國(guó)人交易數(shù)據(jù)庫(kù)、防范房屋空置檢查制度、對(duì)非法交易的外國(guó)買家頒布撤資令，以及考慮進(jìn)一步向外國(guó)購(gòu)房者征稅等，頗有打響“房屋保衛(wèi)戰(zhàn)”的勢(shì)頭。 專題文字：王希怡

　　現(xiàn)象： 房?jī)r(jià)全球第二高

　　過(guò)去三十年來(lái)，澳大利亞房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)上升。特別是在悉尼、墨爾本等大城市，自2008年以來(lái)，兩地的房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到約50%，房?jī)r(jià)已經(jīng)漲至令首次置業(yè)者望而卻步的程度。

　　悉尼房?jī)r(jià)飆升12.4%

　　國(guó)際結(jié)算銀行(BIS)2014年9月的數(shù)據(jù)顯示，若以收入和租金來(lái)衡量，那么澳大利亞的房?jī)r(jià)已經(jīng)位居全球最貴之列。

　　根據(jù)BIS對(duì)全球房市的季度審查，按季節(jié)調(diào)整和通脹調(diào)整后的發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)指數(shù)，澳大利亞是全球第二貴的房地產(chǎn)市場(chǎng)，僅次于挪威，領(lǐng)先于英國(guó)和瑞典。

　　由于本土和海外需求旺盛，近幾年來(lái)澳大利亞房?jī)r(jià)居高不下。澳大利亞知名房地產(chǎn)數(shù)據(jù)公司CoreLogic最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2014年澳大利亞大城市房?jī)r(jià)同比上漲7.9%，其中悉尼房?jī)r(jià)增幅達(dá)12.4%。悉尼大都市地區(qū)的房?jī)r(jià)已經(jīng)從2013年上半年的85萬(wàn)澳元漲到2014年同期的98.9萬(wàn)澳元。

　　澳大利亞房地產(chǎn)專家們表示，預(yù)期今年悉尼獨(dú)立房屋的中間價(jià)將出現(xiàn)11%至15%的漲幅，歷史性地首次突破百萬(wàn)澳元(約合483萬(wàn)元人民幣)大關(guān)。

　　外國(guó)買家涌入

　　近年來(lái)，澳大利亞房地產(chǎn)投資市場(chǎng)火熱。隨著澳元匯率走低，加上在貸款、稅費(fèi)方面的優(yōu)勢(shì)，越來(lái)越多的海外投資者涌入澳大利亞購(gòu)房。

　　據(jù)澳大利亞國(guó)民銀行統(tǒng)計(jì)，澳2014年成交的住宅交易中，大約六分之一由外國(guó)投資者購(gòu)買。在澳購(gòu)置住宅的外國(guó)投資者中，絕大部分來(lái)自美國(guó)、加拿大、新加坡和中國(guó)。

　　據(jù)澳大利亞外國(guó)投資審查委員會(huì)的數(shù)據(jù)，在2012至2013財(cái)年，中國(guó)買家超越加拿大和美國(guó)，成為澳大利亞最大的海外購(gòu)房群體，在該國(guó)購(gòu)買房產(chǎn)達(dá)59億澳元。

　　據(jù)澳大利亞建筑商協(xié)會(huì)估計(jì)，目前，外國(guó)投資者占據(jù)澳房地產(chǎn)市場(chǎng)的比例為5%至6%左右。

　　澳大利亞地產(chǎn)公司Meriton則估計(jì)，澳房地產(chǎn)市場(chǎng)年交易額中有2.5%來(lái)自外國(guó)投資者。大多數(shù)外國(guó)房地產(chǎn)投資集中在悉尼和墨爾本。

　　有分析稱，澳大利亞目前沒(méi)有開征房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅，和歐美國(guó)家相比這成為吸引外國(guó)買家的一大優(yōu)勢(shì)。

　　建外國(guó)人交易數(shù)據(jù)庫(kù)

　　為了控制海外投資者對(duì)澳大利亞房?jī)r(jià)的影響，澳聯(lián)邦政府在本月初建立外國(guó)人房屋交易數(shù)據(jù)庫(kù)，并對(duì)這些房屋的水電使用情況進(jìn)行定期查看，以檢驗(yàn)該房屋是否空置。

　　澳大利亞聯(lián)邦國(guó)庫(kù)部秘書奧德懷爾表示，外國(guó)人購(gòu)房后不居住是“不正當(dāng)?shù)男袨椤?，?lián)邦政府正在著力打擊外國(guó)人在澳非法購(gòu)房行為。

　　此前，奧德懷爾曾授意國(guó)會(huì)進(jìn)行調(diào)查，發(fā)現(xiàn)外國(guó)投資審查委員會(huì)存在執(zhí)法不嚴(yán)的情況。奧德懷爾還暗示，政府可能會(huì)進(jìn)一步對(duì)外國(guó)購(gòu)房者征稅。

　　據(jù)報(bào)道，澳大利亞政府已提議，向每一位購(gòu)房總額超過(guò)100萬(wàn)澳元的外國(guó)買家征收最低5000澳元(約合3822美元)的購(gòu)房申請(qǐng)費(fèi)，并利用這筆資金建立一個(gè)全國(guó)數(shù)據(jù)庫(kù)，來(lái)監(jiān)管非本國(guó)國(guó)民的房屋交易情況。

　　此外，政府還將對(duì)這些房屋的水電使用情況進(jìn)行定期查看，以檢驗(yàn)該房屋是否空置。

　　不過(guò)這一措施能否真正付諸實(shí)踐，各方仍在觀望。按照澳大利亞媒體的說(shuō)法，究竟多長(zhǎng)時(shí)間水電費(fèi)偏低和到底多低才算“不住”，需要科學(xué)的細(xì)化。

　　新動(dòng)向： 多管齊下打擊違規(guī)房產(chǎn)交易

　　統(tǒng)計(jì)違規(guī)海外購(gòu)房者

　　而在今年2月，澳大利亞總理阿博特對(duì)媒體表示，澳政府計(jì)劃嚴(yán)格限制外國(guó)人在澳購(gòu)置房地產(chǎn)，重新評(píng)估相關(guān)的審批制度，以確保澳本國(guó)民眾不會(huì)因房地產(chǎn)價(jià)格遭哄抬而“買不起房”。

　　迫使其馬上出售

　　阿博特表示，他已經(jīng)下令財(cái)政部，統(tǒng)計(jì)那些非法購(gòu)買澳大利亞房產(chǎn)的外國(guó)人名單，并迫使他們即刻出售這些房產(chǎn)。

　　澳大利亞媒體稱，此次行動(dòng)將由澳大利亞財(cái)政部的審計(jì)和法規(guī)小組共同執(zhí)行，他們將合作找出在澳大利亞非法購(gòu)房的海外買家。

　　“如果任何海外人士非法購(gòu)買了澳大利亞的物業(yè)，那么政府現(xiàn)在就要把他們找出來(lái)，并迫使他們馬上出售這些物業(yè)?！卑⒉┨卣f(shuō)，“我準(zhǔn)備提交一份建議，打擊澳大利亞炒房，為房?jī)r(jià)減壓。在過(guò)去六年，澳當(dāng)局竟然沒(méi)有對(duì)任何一名外國(guó)購(gòu)房者采取過(guò)任何處罰，這簡(jiǎn)直不可置信?！?/p>

　　中國(guó)商人1億元買下

　　墨爾本地標(biāo)頂層公寓

　　澳大利亞媒體上周報(bào)道，一名中國(guó)商人以2500萬(wàn)澳元(約合1.2億元人民幣)買下墨爾本在建的地標(biāo)性建筑——“澳大利亞108”的頂層公寓，創(chuàng)下澳大利亞公寓市場(chǎng)成交價(jià)新高。

　　媒體稱，買家是“一位非常有名和低調(diào)的中國(guó)人，與家人經(jīng)常在紐約、倫敦、墨爾本及中國(guó)多個(gè)國(guó)家城市之間輾轉(zhuǎn)，如今買家已在墨爾本住了3個(gè)月?！?/p>

　　“澳大利亞108”共100層，約319米高，目前已破土動(dòng)工，預(yù)計(jì)2019年完工，建成后預(yù)計(jì)將成為南半球最高的住宅大廈。

　　效果： 監(jiān)管政策實(shí)施不力

　　在實(shí)施一系列新政之前，澳大利亞政府已經(jīng)推行了一系列限制外國(guó)買家的房地產(chǎn)政策。

　　例如，澳政府規(guī)定：沒(méi)有居留權(quán)的外國(guó)投資者不能購(gòu)買現(xiàn)樓，但可以買一手樓；在澳大利亞居住12個(gè)月以下的外國(guó)人可以買一套現(xiàn)樓，但是必須用作自住，并且在簽證到期后，必須把房子賣掉；所有外國(guó)買家的購(gòu)買協(xié)議都必須向澳大利亞外資審理局申報(bào)。

　　但是，在實(shí)際操作上，澳大利亞有關(guān)部門存在著監(jiān)管不力、執(zhí)法不嚴(yán)的問(wèn)題，使得一些限制名存實(shí)亡。

　　澳大利亞國(guó)會(huì)在去年年底發(fā)布的一份關(guān)于外國(guó)投資者置業(yè)的調(diào)查報(bào)告指出，從2006年至今，澳有關(guān)部門就外國(guó)人投資房地產(chǎn)違規(guī)行為提起訴訟的數(shù)字為零；從2007年至今，有關(guān)部門下令外國(guó)投資者出售違規(guī)購(gòu)買房產(chǎn)的數(shù)字同樣為零。報(bào)告稱，“相關(guān)的監(jiān)管政策實(shí)際上名存實(shí)亡?！?/p>

　　此外，有地產(chǎn)中介人士表示，此前外國(guó)買家向澳大利亞外資審理局申報(bào)，審批不通過(guò)的情況幾無(wú)絕無(wú)僅有。

　　觀察： 房?jī)r(jià)真是外國(guó)人抬高的？

　　目前，澳大利亞社區(qū)似乎流行著一種似是而非的觀點(diǎn)：財(cái)大氣粗的海外買家哄抬房?jī)r(jià)，導(dǎo)致很多本地人、特別是年輕人買不起房子。為此，海外買家投資澳大利亞房地產(chǎn)業(yè)在當(dāng)?shù)匾鹆藰O大的爭(zhēng)議。

　　但實(shí)際上，這一理解存在著不少誤區(qū)和站不住腳的地方。首先，近年來(lái)澳大利亞樓市交易活躍，與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)保持強(qiáng)勁發(fā)展勢(shì)頭、人口和平均家庭收入持續(xù)增長(zhǎng)、房屋需求量劇增、土地供應(yīng)量下降、房屋貸款利率一再創(chuàng)新低等社會(huì)和經(jīng)濟(jì)大環(huán)境因素息息相關(guān)。

　　更值得指出的是，把澳本地年輕的首次置業(yè)者擠出市場(chǎng)的，恰恰不是外國(guó)投資者，而是他們的父母輩——目前年齡在50歲至65歲之間的澳大利亞嬰兒潮一代。

　　這是因?yàn)椋阂环矫妫鈬?guó)投資者看中的物業(yè)，其價(jià)格往往遠(yuǎn)高于本地首次置業(yè)者的目標(biāo)價(jià)格范圍，兩個(gè)群體的選房意向和需求迥異，幾乎不存在直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系；另一方面，澳大利亞很多80后、90后年輕人之所以無(wú)法入市，是因?yàn)樗麄冊(cè)诔鰞r(jià)上拼不過(guò)錢包殷實(shí)的嬰兒潮一代。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1997年至2012年間，買房的澳大利亞年輕人(18歲至29歲)比例從27%下降至24%，相反澳嬰兒潮一代買房比例則翻倍至36%。這些人有豐實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)支撐，為了換房、買二套房，或者為子女買房，而成為了澳樓市中最活躍的生力軍。

　　有關(guān)海外買家刻意哄抬澳大利亞房?jī)r(jià)的說(shuō)法，澳總理阿博特已經(jīng)承認(rèn)政府在這方面缺乏足夠的數(shù)據(jù)支持。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，對(duì)外國(guó)買家炒高澳房?jī)r(jià)的疑慮，多來(lái)自于澳一些普通老百姓非理性的直覺(jué)。

　　當(dāng)然，外國(guó)投資者給澳房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的影響是確實(shí)存在的，特別是在悉尼、墨爾本和黃金海岸等城市的CBD地區(qū)，一些高級(jí)公寓的售價(jià)因?yàn)槭艿酵鈬?guó)買家的追捧而節(jié)節(jié)上升。

　　盡管如此，很多澳經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域和房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)I(yè)人士普遍認(rèn)為，對(duì)外國(guó)買家的疑慮被夸大了。相反，外國(guó)投資對(duì)澳大利亞依然是利大于弊。例如，外國(guó)買家的涌入帶動(dòng)了澳房地產(chǎn)的供應(yīng)量，實(shí)際上有助遏制房?jī)r(jià)暴漲的勢(shì)頭。 (王希怡)