惠譽(yù)評(píng)級(jí)在新發(fā)布的專題報(bào)告中指出，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口目前成為中資銀行生存力的最大威脅，這是因?yàn)殂y行系統(tǒng)對(duì)房產(chǎn)抵押有一定依賴性而且房地產(chǎn)和其他經(jīng)濟(jì)部門之間的關(guān)系非常密切。
　　惠譽(yù)預(yù)計(jì)，獲得惠譽(yù)評(píng)級(jí)的銀行的房產(chǎn)抵押貸款，即住宅抵押貸款和房產(chǎn)抵押企業(yè)貸款，已經(jīng)比2008年底時(shí)增長(zhǎng)了400%，而銀行總貸款增長(zhǎng)260%。房產(chǎn)抵押貸款現(xiàn)在已經(jīng)占到這些銀行總貸款的40%。住宅抵押貸款自2008年底以來翻了3倍以上，房產(chǎn)抵押企業(yè)貸款同期增長(zhǎng)了將近5倍。房產(chǎn)抵押不僅在地產(chǎn)開發(fā)商貸款和地方政府融資工具中大量使用，同時(shí)也在公司和小微企業(yè)借款人中日漸廣泛。
　　抵押原本的目的在于降低銀行風(fēng)險(xiǎn)；但是企業(yè)貸款中房產(chǎn)抵押量的上升可能會(huì)增大銀行破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。這是因?yàn)閺V泛使用這種抵押降低了貸款的風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知度，加劇了中國(guó)的債務(wù)累積并將不動(dòng)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)傳播到其他經(jīng)濟(jì)部門。
　　銀行一般相信房產(chǎn)抵押可以在發(fā)生貸款違約時(shí)為銀行提供可靠、及時(shí)的保護(hù)，而且認(rèn)為低貸款價(jià)值比可以在房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑時(shí)提供充足緩沖。但是惠譽(yù)認(rèn)為，貸款價(jià)值比低可能未必能幫助銀行規(guī)避大規(guī)模損失。近期的金融危機(jī)表明，房產(chǎn)抵押的估價(jià)可能存在很大誤導(dǎo)性，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)值波動(dòng)劇烈，而且市場(chǎng)調(diào)整往往十分突然，這種抵押品的價(jià)值在國(guó)內(nèi)實(shí)際執(zhí)行時(shí)會(huì)因?yàn)楦鞣N障礙而嚴(yán)重受損。
　　惠譽(yù)認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷的可能性較低，但低迷帶來的影響較大，例如可能會(huì)導(dǎo)致信貸緊縮并迫使企業(yè)借款人承受較為動(dòng)蕩去杠桿過程。房?jī)r(jià)暴跌會(huì)損害抵押品的價(jià)值，弱化銀行的借貸能力并增加借款人的違約風(fēng)險(xiǎn)。
　　因此，鑒于中資銀行的損失吸收能力一般，房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷可能會(huì)威脅到這些銀行的償付能力。