苦心等待了一年即將收房，買(mǎi)房人李萍發(fā)現(xiàn)，當(dāng)初被稱(chēng)為“只賺不賠”的投資，竟然還沒(méi)拿到鑰匙單價(jià)就先“縮水”了1000元，成了“只賠不賺”的燙手山芋?！安幌拶?gòu)的商住公寓”曾經(jīng)被許多投資客視為投資的首選。不過(guò)，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，今年以來(lái)，隨著商住樓市場(chǎng)轉(zhuǎn)淡，高庫(kù)存的區(qū)域面臨著銷(xiāo)售壓力，商住樓投資不再是一本萬(wàn)利的生意。
市場(chǎng)
投70萬(wàn)元盤(pán)算賺15萬(wàn)
“不限購(gòu)的商住公寓，投資首選。”李萍至今還記得，一年前打動(dòng)她、令她出手的原因，正是這句美妙的口號(hào)。
事情還得追回到2014年。2014年年初，李萍手中有一筆70萬(wàn)元的閑錢(qián)，想拿來(lái)做筆投資。她把目標(biāo)集中到了最傳統(tǒng)的類(lèi)別：房產(chǎn)，并看上了不限購(gòu)的商住公寓。
“姐，房山是北京重點(diǎn)發(fā)展的新城，這兒將來(lái)會(huì)引進(jìn)一大片工業(yè)園區(qū)，絕對(duì)有充足的居住需求。”在房山的綠地啟航社項(xiàng)目，售樓員為她描繪了一個(gè)人頭攢動(dòng)的生活場(chǎng)景。人多，也就意味著房子有人租、有人買(mǎi)，是一筆“穩(wěn)賺不賠”的生意。
“收益率太高不敢說(shuō)，但每平方米賺3000元，估計(jì)不是事兒?！痹谑蹣菃T的鼓勵(lì)下，2014年3月份，李萍以每平方米19000元的價(jià)格，貸了點(diǎn)兒款，購(gòu)買(mǎi)了一套50平方米的準(zhǔn)現(xiàn)房，3.3米的LOFT，一年后就能收房。
“收完房后一賣(mài)，小15萬(wàn)元到手了。”這是李萍一年前的盤(pán)算。
一年后賣(mài)價(jià)便宜1000元
然而，理想很豐滿(mǎn)，現(xiàn)實(shí)卻很骨感。
李萍盼了一年，離收房的日子很近了，她卻覺(jué)得很沒(méi)譜兒。同樣是綠地啟航社里不限購(gòu)的商住公寓，4.2米的LOFT格局，離地鐵更近了，開(kāi)發(fā)商如今對(duì)外的報(bào)價(jià)最低才每平方米19000元。如果再算上3萬(wàn)元抵10萬(wàn)元的優(yōu)惠，折合單價(jià)等于每平方米18000元。
“姐，您買(mǎi)的時(shí)候?qū)儆诟叻迤?，價(jià)格自然略高點(diǎn)。最近因?yàn)槭袌?chǎng)不太景氣，價(jià)格沒(méi)漲上去，但您放心，將來(lái)一定得漲?！碑?dāng)初賣(mài)房的售樓員安慰她，房山長(zhǎng)陽(yáng)的住宅單價(jià)都已賣(mài)到了每平方米25000元，她的房子總有一天能賣(mài)到每平方米23000元?！暗绞种罅⒓促u(mài)了呢？”李萍特意去二手房中介那里轉(zhuǎn)了轉(zhuǎn)。結(jié)果，和她家差不多的戶(hù)型，最高報(bào)價(jià)18000元，還一直沒(méi)有人看。
“賣(mài)價(jià)低1000元，再加上貸款利息，粗算賠了10萬(wàn)元，這竟然成了一筆穩(wěn)賠不賺的生意?！崩钇颊f(shuō)，她現(xiàn)在是懷里揣了一個(gè)“燙手的山芋”，想出手又不能出手，只能等著某一天房?jī)r(jià)上漲，收支持平。
中介不看好商住房
的商住項(xiàng)目正面臨著成交價(jià)格下降的壓力。亞豪機(jī)構(gòu)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2015年3月份，房山的商住樓房源共成交145套，成交均價(jià)是每平方米17775元；2015年4月份，房山的商住樓房源盡管成交量增加到了219套，成交單價(jià)卻下降到每平方米16564元。換句話說(shuō)，只有降價(jià)，才能換來(lái)一些成交量。
“房山的商住樓項(xiàng)目庫(kù)存量高，且產(chǎn)品類(lèi)型同質(zhì)化嚴(yán)重，自然不好賣(mài)?！币晃粯I(yè)內(nèi)營(yíng)銷(xiāo)人員告訴記者。
位于房山的二手房經(jīng)紀(jì)人，并不看好這里的商住房。
一位經(jīng)紀(jì)人私下告訴記者，商住房雖然單價(jià)低于住宅，但因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)年限短，商業(yè)用水、用電貴，持有成本高，在二手房市場(chǎng)上沒(méi)有太大的競(jìng)爭(zhēng)力，投資回報(bào)只能靠租賃，想要再賣(mài)出去非常難。
“你別聽(tīng)商住項(xiàng)目的售樓員說(shuō)，長(zhǎng)陽(yáng)的住宅賣(mài)到每平方米25000元，商住房就能賣(mài)到每平方米23000元。誰(shuí)都明白，這樣類(lèi)比是實(shí)現(xiàn)不了的，商住樓怎么會(huì)只低2000元？”
全市商住樓庫(kù)存超過(guò)2萬(wàn)套
來(lái)自北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，全市的商住樓庫(kù)存量已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)較高的水平，總數(shù)為23304套，包括14124套商住公寓和9180套LOFT公寓。其中，以房山、通州、大興三個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)縣的庫(kù)存最大，分別為3263套、8024套、4422套，占到了庫(kù)存總量的67.5%。
亞豪機(jī)構(gòu)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)郭毅表示，商住樓供應(yīng)規(guī)模大、供需不均衡，主要原因是政府規(guī)劃與區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀不匹配。從政府規(guī)劃的角度，為了豐富郊區(qū)的配套，商業(yè)公建類(lèi)用地的供應(yīng)主要集中在郊區(qū)。2013年成交的56宗商業(yè)用地中48宗位于五環(huán)以外，2014年成交的44宗商業(yè)用地中39宗位于五環(huán)以外。
然而，五環(huán)以外、甚至六環(huán)以外的區(qū)域往往因?yàn)榫幼∪丝诘拿芏刃?，?dǎo)致商業(yè)及寫(xiě)字樓的經(jīng)營(yíng)難度大，回報(bào)周期長(zhǎng)，對(duì)于注重周轉(zhuǎn)率的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，為了回籠資金，只能將這些地塊開(kāi)發(fā)為散售型產(chǎn)品，這樣的話，購(gòu)房者的購(gòu)房用途更綜合，既可自住，也能辦公，從而加速項(xiàng)目銷(xiāo)售。但是同類(lèi)產(chǎn)品供應(yīng)規(guī)模過(guò)大，且在同一區(qū)域的供應(yīng)過(guò)度集中，造成嚴(yán)重的銷(xiāo)售壓力，庫(kù)存居高不下。