【導(dǎo)讀】房企瘋搶北京住宅土地，宅地供應(yīng)“僧多粥少”，“面粉貴過面包”成為市場常態(tài)。經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》本期觀點(diǎn)：房企要冷靜，拿地需謹(jǐn)慎。
據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，2015年上半年的土地市場以多家房企近身肉搏爭搶而高調(diào)結(jié)束，截至6月底，北京土地市場成交38宗土地，土地出讓金額為685.4億元，同比下降近四成。進(jìn)入7月，房企依舊為搶奪地塊使盡渾身解數(shù)。
7月7日，隨著北京大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)區(qū)一個(gè)地塊成功出讓，13天的時(shí)間里，開發(fā)商為拿下大興區(qū)的8宗地塊付出了110.7億元的現(xiàn)金。而比百億元土地出讓金更讓人印象深刻的是拍賣現(xiàn)場激烈的競爭，開發(fā)商相互鼓掌，甚至大打出手的情況也接連出現(xiàn)。
在7月7日的大興區(qū)近期最后一塊土地的拍賣中，包括北京城建、龍湖首開聯(lián)合體、碧桂園、恒大、保利、金融街、天恒、金地信達(dá)聯(lián)合體、融創(chuàng)大興城建聯(lián)合體、中水電平安招商聯(lián)合體、金隅、中鐵建、中糧等13家房企及房企聯(lián)合體參與了現(xiàn)場競價(jià)。最終，龍湖首開聯(lián)合體經(jīng)過32輪的報(bào)價(jià)，以25.95億元配建8.99萬平方米限價(jià)房的代價(jià)獲得了這個(gè)地塊。
不過，有業(yè)內(nèi)人士說，這個(gè)地塊剔除限價(jià)房后，剩余商品房面積只有1.69萬平方米。土地供應(yīng)“僧多粥少”，開發(fā)商積極搶地也就不足為奇。但是，從目前市場表現(xiàn)來看，部分熱門區(qū)域的銷售情況一直處于不溫不火的狀態(tài)。拿地之后，當(dāng)“面粉貴過面包”成為市場常態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)還會(huì)繼續(xù)“打腫臉充胖子”嗎？到那時(shí)，恐怕情形不容樂觀。
對(duì)此，資深房地產(chǎn)專家韓世同作出了分析和評(píng)論。
經(jīng)濟(jì)之聲：上半年北京土地市場的變化引起業(yè)內(nèi)關(guān)注。中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至6月底，北京土地市場成交38宗土地，土地出讓金685.4億元，是最近三年同期最少的一次。您怎么評(píng)價(jià)這個(gè)數(shù)據(jù)？
韓世同：北京近期土地供應(yīng)偏少，是引起土地市場極端火爆的主要原因。去年北京土地市場有一定的萎縮，是由于一手市場表現(xiàn)不太好帶來的，但是今年二季度市場已經(jīng)出現(xiàn)回暖復(fù)蘇的狀態(tài)，如果不加大供地的話，顯然就后續(xù)乏力了。
經(jīng)濟(jì)之聲：應(yīng)該說春江水暖鴨先知，房企是對(duì)房地產(chǎn)市場的冷暖最敏感的群體，他們?nèi)尩?，是不是意味著?duì)房地產(chǎn)的后市非常看好？
韓世同：我覺得肯定是非?？春?。但是開發(fā)商也有走眼的時(shí)候，目前出現(xiàn)的地價(jià)比房價(jià)貴的情況，可能是由于瀛海那一帶的規(guī)劃等等，尤其它比較接近市區(qū)。其實(shí)黃村的地價(jià)相對(duì)而言沒有那么高，主要由于土地市場供不應(yīng)求，造成了過高的估價(jià)。如果市場出現(xiàn)和去年一樣的狀況，這個(gè)高地價(jià)、高房價(jià)的結(jié)果未必能夠出現(xiàn)和達(dá)成。
經(jīng)濟(jì)之聲：作為政府來說，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，是從一級(jí)二級(jí)市場聯(lián)合發(fā)力。在這個(gè)時(shí)候沒有大規(guī)模批地，是不是也出于對(duì)市場穩(wěn)定的考慮？
韓世同：北京有一個(gè)比較特別的情況，前兩年北京推出了7萬套自住型商品房，有點(diǎn)類似于限價(jià)房。這次推出的土地里邊，大量的商品房項(xiàng)目都配建了限價(jià)房。這就造成了一個(gè)比較難以估判的情況，可能未來形成商品化的市場，政府任由它的價(jià)高價(jià)低，本地的居住需求可能是通過限價(jià)房來供應(yīng)的。
經(jīng)濟(jì)之聲：限價(jià)房對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)意味著什么呢？
韓世同：限價(jià)房造成保障房的占比擴(kuò)大了。商品房市場價(jià)格可能非常高，但是它只面對(duì)少數(shù)人的住房需求。更大量的住房需求，可能是由政府的帶保障性質(zhì)的供應(yīng)、限價(jià)房形式的供應(yīng)來解決。
經(jīng)濟(jì)之聲：從房地產(chǎn)企業(yè)來說，這種居高不下的拿地成本，如果往后期來看，風(fēng)險(xiǎn)是不是會(huì)比較大？
韓世同：風(fēng)險(xiǎn)非常大。萬一市場沒有因?yàn)榈貎r(jià)成本的上揚(yáng)，導(dǎo)致商品房價(jià)格也大幅度上揚(yáng)的話，可能面臨虧損的狀況。北京到目前為止還沒有出現(xiàn)難以消化的地王，但是實(shí)際上廣州2013年“面粉比面包貴”的地王，都面臨虧損銷售的境況。
經(jīng)濟(jì)之聲：對(duì)于開發(fā)商來說，在北京搶到一塊地意味著什么呢，有沒有特殊含義？
韓世同：還是要看成本和銷售價(jià)格。你搶到一個(gè)未來可能會(huì)虧損的項(xiàng)目不是一個(gè)好事情，不如到二三四線城市找一塊地，我覺得這樣更劃算一些。
經(jīng)濟(jì)之聲：對(duì)于房地產(chǎn)二級(jí)市場的表現(xiàn)，您覺得目前我們房地產(chǎn)市場會(huì)怎么樣？
韓世同：我們看到一二三線城市的成交都有所回暖，因?yàn)椴粩嘟迪⒔禍?zhǔn)，還有新政策出臺(tái)，成交的確有好轉(zhuǎn)，甚至一線城市已經(jīng)呈現(xiàn)了房價(jià)有可能上揚(yáng)的狀況，但是這些狀況并不是市場自身發(fā)展趨勢帶來的，更多是靠政策來推動(dòng)的，一旦這種力度強(qiáng)度不夠支撐的話，那這個(gè)市場是向上還是向下，還是需要密切關(guān)注的。我一直強(qiáng)調(diào)救市應(yīng)該救量，不要救價(jià)，擴(kuò)大成交優(yōu)于價(jià)格的上揚(yáng)，。一旦價(jià)格上揚(yáng)的話，成交消失，對(duì)于穩(wěn)增長是沒有作用和意義的。
經(jīng)濟(jì)之聲：在救市的方向上，應(yīng)該怎么控制呢？
韓世同：這方面還是要引導(dǎo)。像去年四季度的時(shí)候，開發(fā)商積極促銷再加上政策的配合，成交大幅上揚(yáng)。今年一季度，一線城市出現(xiàn)了成交回落的狀況，顯然開發(fā)商在促銷這方面不夠積極，不夠努力。二季度加強(qiáng)了促銷的強(qiáng)度、力度，加上降息降準(zhǔn)的配合，成交量是有提升的，有了成交量，有了資金回收，有了稅收，這個(gè)事情就好辦了，整個(gè)經(jīng)濟(jì)活躍度就會(huì)回暖。
經(jīng)濟(jì)之聲：為什么貨幣政策寬松直接影響到房地產(chǎn)銷售層面？
韓世同：一方面利率降低，買家的購買能力提升了。另一方面銀行愿意更多的支持房地產(chǎn)的個(gè)人房貸和企業(yè)的貸款。還有一個(gè)就是購房者擔(dān)心房價(jià)上漲，目前其實(shí)是帶有一定的恐慌性購房。幾大因素共同造成一二線城市的成交回暖。三四線的成交有回升，但是它并沒有反映到價(jià)格上，因?yàn)樗膸齑鎵毫σ廊槐容^大。