【《物權法》司法解釋調(diào)研七年出爐 最高院稱開放小區(qū)需立法】應當注意防止實踐中不適當?shù)財U大化適用《物權法》第二十八條，損害相關權利人的合法權益，故需要對該條所稱人民法院、仲裁委員會的生效法律文書進行目的性限縮解釋。

　　應當注意防止實踐中不適當?shù)財U大化適用《物權法》第二十八條，損害相關權利人的合法權益，故需要對該條所稱人民法院、仲裁委員會的生效法律文書進行目的性限縮解釋。

　　千呼萬喚始出來。用這一句話形容自2009年開始調(diào)研、歷時七年才最終出臺的物權法最新司法解釋再恰當不過。

　　2月23日，最高法院發(fā)布《關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋(一)》(下稱司法解釋)，共22條，自3月1日起正式實施。

　　在《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋(一)》的發(fā)布會上，最高法院民一庭庭長程新文介紹，司法解釋主要解決六個問題：實踐中對不動產(chǎn)登記與民事訴訟關系的錯誤認識和做法，對預告登記后不動產(chǎn)物權人處分不動產(chǎn)物權的行為的過度限制，對機動車等特殊動產(chǎn)物權變動中第三人范圍理解的偏差，對《物權法》第二十八條的不適當?shù)財U大化適用，對按份共有人優(yōu)先購買權的實踐運用及司法判斷標準的不統(tǒng)一，對善意取得制度適用標準的差異等。

　　“(司法解釋)是最高法院審委會大法官們字斟句酌的結果，也是萬千法官在無數(shù)案件中的知識匯集，”一名最高法院法官寫道。

　　那么，司法解釋具體“解釋”了什么呢？

　　防止不當擴大預告登記

　　2007年，《中華人民共和國物權法》(以下簡稱《物權法》)正式實施，包括《附則》在內(nèi)，一共二十章，二百四十七條。物權法的性質(zhì)是私法：所調(diào)整的基本內(nèi)容是民事主體之間發(fā)生的民事法律關系。具體來說，因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關系，適用《物權法》。

　　其中，《物權法》第九條到第二十二條，涉及不動產(chǎn)登記的問題。

　　《物權法》第二十條規(guī)定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。

　　預告登記可以讓購房者在已簽署購房合同卻沒有拿到房子的時間里，取得合法的產(chǎn)權，以防止開發(fā)商或賣房者一房二賣。

　　“預告登記來自德國，開始引入我國時還曾有過爭議?！敝袊ù髮W副教授朱巍說。2015年施行的《不動產(chǎn)登記暫行條例》，標志著預告登記制度已在我國明確。

　　《物權法》第二十條規(guī)定，預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。

　　“實踐中，對于現(xiàn)實登記權利人針對不動產(chǎn)的何種處分，會因違反法律規(guī)定而不發(fā)生物權效力，存在模糊認識，一些案件中甚至出現(xiàn)不當擴大預告登記效力的傾向。”程新文說。

　　為此，最新司法解釋對《物權法》第二十一條所稱的不發(fā)生物權效力的“處分行為”進行了限縮性解釋，即將其限于未經(jīng)預告登記的權利人同意而轉移不動產(chǎn)所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的在法律上危及或者妨礙債權如期實現(xiàn)的行為。

　　防止公權力不當干預私法

　　不動產(chǎn)登記制度確立后，一個人是否擁有某個不動產(chǎn)的物權，并非只有這個不動產(chǎn)登記在他名下時才生效。《物權法》第二十八條規(guī)定，因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力。

　　也就是說，法院、仲裁委員會判定某套房產(chǎn)所有權轉移，法律文書生效時就有效了。

　　但“對于直接導致物權變動的人民法院、仲裁委員會作出的法律文書的范圍問題，一直是司法實踐中爭論不休的難題”。程新文說。

　　“尤其是，實踐中有將繼續(xù)履行合同的判決認定為導致物權變動的法律文書的現(xiàn)象。如此，導致產(chǎn)生以法院判決替代履行行為，以法院判決替代物權登記，并導致物權秩序紊亂、實際權利狀態(tài)與登記權利狀態(tài)不一致的現(xiàn)象，進而影響到下一步的交易安全?！鄙鲜鲎罡叻ㄔ悍ü賹懙馈?/p>

　　比如，甲與乙簽訂了房屋買賣合同，出賣人甲在收取了買受人乙支付的全部購房款后違約，不愿辦理房屋所有權轉移登記和交付。乙起訴請求法院判決甲履行該合同并支付違約金。“但即使法院判決出賣人甲履行合同義務，也不應認為如果認為只要判決生效，物權就發(fā)生了變動。還是要以登記、公示為準?！币幻餀喾▽W者認為。

　　“這是為了避免公權力不正當?shù)馗深A私法關系，損害物權的公示公信原則。”他說。

　　程新文介紹，應當注意防止實踐中不適當?shù)財U大化適用《物權法》第二十八條，損害相關權利人的合法權益，故需要對該條所稱人民法院、仲裁委員會的生效法律文書進行目的性限縮解釋。

　　基于此，司法解釋規(guī)定：“人民法院、仲裁委員會在分割共有不動產(chǎn)或者動產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權關系的判決書、裁決書、調(diào)解書，以及人民法院在執(zhí)行程序中作出的拍賣成交裁定書、以物抵債裁定書，應當認定為物權法第二十八條所稱導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會的法律文書?！?/p>

　　業(yè)主建筑物區(qū)分所有權引關注

　　值得注意的是，在2月23日的發(fā)布會上，程新文回應了飽受關注的開放封閉小區(qū)話題。

　　“目前，黨中央、國務院提出的這一意見屬于黨和國家政策的層面，涉及包括業(yè)主在內(nèi)的有關主體的權益保障問題，還有一個通過立法實現(xiàn)法治化的過程。作為人民法院，我們將密切關注，并積極應對。”他說。

　　物權法第七十三條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。

　　“道路占用土地的所有權歸國家所有，但使用權歸業(yè)主所有，道路上鋪筑的水泥混凝土、瀝青，栽種的草木的所有權歸業(yè)主所有。”物權法專家、武漢大學法學院教授孟勤國說。

　　孟勤國認為，這種所有權轉移在物權法框架下有兩種解決方式：業(yè)主與地方政府協(xié)商同意開放封閉小區(qū)；如果業(yè)主不同意，地方政府只能以征收、征用方式，在進行補償?shù)那疤嵯?，打開封閉小區(qū)。

　　“除此之外，沒有第三種辦法。”孟勤國說。