文/表 廣州日?qǐng)?bào)記者林琳
圖/ 攝影記者王維宣
蘇先生春節(jié)期間簽約買下一套120萬元的老西關(guān)電梯房，目前比這套物業(yè)低6、7層的同戶型單位市場(chǎng)價(jià)已到140萬元?！拔掖钌狭恕小哪┌嘬嚒！碧K先生頗為自得。據(jù)近日滿堂紅最新研究報(bào)告，4月1~12日二手住宅買賣宗數(shù)比3月同期增加1.4倍，成交均價(jià)比3月同期上升0.9%。樓市是否已過最佳入市時(shí)機(jī)，業(yè)內(nèi)有不同的觀點(diǎn)？專家則建議已有兩套房的業(yè)主不一定把資金投入樓市。
觀點(diǎn)PK
省的營(yíng)業(yè)稅趕不上業(yè)主返價(jià)
“4月前12天我們的成交額就已達(dá)到3月大半個(gè)月的量了，預(yù)計(jì)4月買賣業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)非常明顯?！币粋€(gè)中介人士告訴記者。4月1~12日，經(jīng)滿堂紅地產(chǎn)促成的二手住宅買賣宗數(shù)比3月同期增加1.4倍，成交均價(jià)為20823元/平方米，比3月同期上升0.9%。
據(jù)廣州市國(guó)土房管局公布的數(shù)據(jù)，2015年3月全市原10區(qū)(不含增城、從化)二手住宅登記宗數(shù)為3470宗，同比減少13.6%。經(jīng)中介行促成的二手住宅買賣業(yè)務(wù)量比2月增加兩倍。據(jù)滿堂紅市場(chǎng)研究部最新報(bào)告，3月份廣州市9區(qū)(不含南沙、從化)二手住宅成交均價(jià)為19636元/平方米，環(huán)比下跌6.0%，同比下跌2.2%。
“3月價(jià)跌所以還是入市良機(jī)?！睗M堂紅市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理周峰認(rèn)同最佳入市時(shí)機(jī)已過的觀點(diǎn)：“營(yíng)業(yè)稅的‘5改2’政策在3月31日才開始實(shí)施，在過去半年，在有效需求未得到完全釋放的前提下，小業(yè)主即使不愿意降價(jià)賣房，也不會(huì)隨意升價(jià)。換句話說，在2014年第四季度至2015年3月初，特別是2015年春節(jié)前后入市，都算是覓準(zhǔn)了最佳時(shí)機(jī)。”
他認(rèn)為，“最佳”即遇到同類競(jìng)爭(zhēng)較少，同時(shí)也能通過中介有效壓價(jià)?！熬退憧蛻艄?jié)省了部分營(yíng)業(yè)稅成本，但由于業(yè)主的反價(jià)，最終也會(huì)導(dǎo)致其他與總價(jià)有關(guān)的契稅、個(gè)人所得稅等成本有所增加?！币粋€(gè)中介人員一語道破樓價(jià)走高的內(nèi)因。
目前仍是入市好時(shí)機(jī)
搜房網(wǎng)二手房廣州公司總經(jīng)理謝淦認(rèn)為說入市最佳時(shí)機(jī)已過還是為時(shí)太早：“一般來說入市最佳時(shí)機(jī)是現(xiàn)在的樓價(jià)跟之前(至少一年或半年)相比較跌到了一個(gè)新的谷底位置，又或者跟去年同期相比處于了一個(gè)較低的位置，或者因?yàn)檎咴蚪?jīng)濟(jì)環(huán)境原因市場(chǎng)放量，供過于求，又或者是市場(chǎng)沒有什么投資客只剩下剛需，再或者二手市場(chǎng)上的賣方市場(chǎng)已變成了買方市場(chǎng)，這些都是入市‘最佳’時(shí)機(jī)的信號(hào)。但是從目前來看，這幾點(diǎn)有些信號(hào)出現(xiàn)過，但并不太明顯，而且也并沒有開始變回原來的情況?！?/p>
他認(rèn)為，去年到今年二手整體的價(jià)格水平相對(duì)穩(wěn)定，并沒有出現(xiàn)大滑跌至谷底的情況，更沒出現(xiàn)在或最近幾個(gè)月開始迅速攀爬的現(xiàn)象：“如果從二手價(jià)格和市場(chǎng)購買群體組成以及買賣方心理這幾項(xiàng)來看，現(xiàn)在的市場(chǎng)跟去年相比并沒有發(fā)生太大的變化，如果說去年是最佳入市時(shí)機(jī)，現(xiàn)在其所依憑的條件現(xiàn)在仍然存在，所以不太認(rèn)同最佳時(shí)機(jī)已過的觀點(diǎn)?！?/p>
他甚至認(rèn)為目前仍是個(gè)入市好時(shí)機(jī)：“與下行階段相比，業(yè)主議價(jià)幅度收窄，信心加強(qiáng)，低價(jià)房源量減少，但當(dāng)前政策寬松，由于信貸及稅費(fèi)調(diào)整，購房者的首付成本及資金門檻相對(duì)下降，也有利于入市?！倍袌?chǎng)成交活躍對(duì)換房客來說也是一個(gè)較好的入市時(shí)機(jī)，能極大減少賣一買一的過渡時(shí)機(jī)。
專家意見
投資物業(yè)已不是最佳選擇
中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，相對(duì)于前幾年來說，市場(chǎng)確實(shí)已過最佳時(shí)機(jī)，但對(duì)于將要來的下半年來說，現(xiàn)在買樓并不遲：“樓價(jià)基本穩(wěn)定下來，并且逐步上升，現(xiàn)在買樓選擇比較多，就是最好的機(jī)會(huì)。”他認(rèn)為長(zhǎng)遠(yuǎn)看一線城市樓價(jià)穩(wěn)定，雖然亦有市場(chǎng)觀點(diǎn)說樓市可能會(huì)跌回三五年前，但機(jī)會(huì)極小，只在個(gè)別地區(qū)或三四線城市存在這個(gè)可能性。
不過，對(duì)于純粹的投資者來說，每年很難再與之前一樣有20%~30%增幅?！跋掳肽晔袌?chǎng)量增價(jià)穩(wěn)，價(jià)微升，可能在5%左右，成交量有機(jī)會(huì)增加20%~30%?！?/p>
在黃韜看來，目前樓市、股市利好，投資者未必將房地產(chǎn)作為唯一和首選的投資對(duì)象。
而對(duì)于買房出租者，黃韜亦認(rèn)為不是太劃算：“現(xiàn)在樓價(jià)相對(duì)高位，按照回報(bào)率計(jì)算，3%的租金回報(bào)率比銀行理財(cái)產(chǎn)品的回報(bào)還低，而且以后樓價(jià)上漲的幅度估計(jì)最高也高不過GDP的漲幅，從投資角度不建議再買樓投資?！?/p>
不過，如果從家庭理財(cái)角度，他倒認(rèn)為可以適當(dāng)參考家庭的資金配置：“如果家庭有一套房自住，還有其他理財(cái)?shù)那?，再買一套物業(yè)用于出租相對(duì)穩(wěn)妥，如果已經(jīng)有1套或以上的物業(yè)作為出租之用，就不太建議?！绷硗?，如果家庭只有幾十萬元的閑散資金，他也不贊成投資物業(yè)，認(rèn)為更適合投入股市中，而如果家庭有幾百萬元或上千萬元資金則可考慮購買住宅或商業(yè)地產(chǎn)。
周峰則建議買家可選擇“穗六條”放松前的“次佳時(shí)機(jī)”：“一旦放松，市場(chǎng)就會(huì)真正出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，那時(shí)候再入市就要付出更多成本，所以只要能在‘穗六條’放松前繼續(xù)看房，準(zhǔn)買家仍較容易找到合乎心意的物業(yè)。”