本次降準(zhǔn)釋放的流動(dòng)性大約6000億,加上前期定向降準(zhǔn)的2000億的規(guī)模,累積向市場(chǎng)釋放8000億元的資金規(guī)模,盡管央行降準(zhǔn)雖然不是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)。但是,對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)需求釋放會(huì)起到刺激作用,并且樓市變化馬上會(huì)反應(yīng)出來。
房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升
尤其是春節(jié)后,在本次降準(zhǔn)以及前期降息等“救市”政策刺激作用之下,一線城市樓市房?jī)r(jià)步入上漲通道,甚至下半年會(huì)再次步入“買漲不買跌”的行情;
二線城市存銷比開始普遍降低,15個(gè)月以下去化周期的城市房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升,15月以上的城市樓市還有去庫存壓力;
對(duì)于大多數(shù)三四線城市樓市來講想法設(shè)法跑量主題不變,因?yàn)閹齑媪看笕セ芷陂L(zhǎng),還是要堅(jiān)持去庫存??傮w來看,各個(gè)城市在降準(zhǔn)的刺激之下走勢(shì)將進(jìn)一步“分化”。
從2015年樓市調(diào)控政策走勢(shì)來看,由于上述大多數(shù)三四線城市、部分二線城市仍然存在去庫存的壓力,預(yù)計(jì)后期減稅、(人才)購房補(bǔ)貼、商品房沖抵保障房,甚至政府貼息、降息等刺激政策仍將會(huì)在這些城市繼續(xù)出臺(tái),以“千方百計(jì)去庫存”。
樓市情況嚴(yán)峻
總的來看,在降準(zhǔn)、降息以及此前各類救市政策刺激之下,2015年樓市基本面出現(xiàn)好轉(zhuǎn)指日可待。筆者也不否認(rèn)上述觀點(diǎn),但是央行降準(zhǔn)、降息還從側(cè)面反映出另外一個(gè)問題:央行越降準(zhǔn)降息,地方政府越“救市”,說明當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)依然相當(dāng)嚴(yán)峻。
盡管樓市接下來幾個(gè)月成交量會(huì)短期反彈,市場(chǎng)基本面短期內(nèi)會(huì)好轉(zhuǎn)。然而,一波行情之后壓力會(huì)更大,尤其是對(duì)于部分二線城市、大多數(shù)三四線城市來講,庫存偏大去化周期偏長(zhǎng)的問題遲早還是會(huì)暴露出來。
造成上述情況的原因主要有兩點(diǎn):一方面是由于持續(xù)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整,經(jīng)濟(jì)基本面有下行壓力,并且2015-2016年GDP增長(zhǎng)目標(biāo)極有可能從今年的7.5%下降到7%左右,經(jīng)濟(jì)增速下滑也就意味著可以繼續(xù)推升樓市基本面回升的動(dòng)力有限,2015-2016年期間樓市需求動(dòng)力不足的問題還會(huì)表現(xiàn)出來。
短期利好長(zhǎng)期利空
樓市快速發(fā)展的黃金時(shí)代已經(jīng)過去,當(dāng)前樓市已進(jìn)入“白銀階段”。“白銀階段”的主要特征就是供求會(huì)逐漸達(dá)到平衡,并且未來需求增長(zhǎng)速度沒有那么快。而當(dāng)前樓市面臨的問題則是供大于求,需求無法消化這么多的庫存。
此時(shí),央行降準(zhǔn)降息及地方政府“救市”等政策面的干預(yù)只能解決盡可能加快“去庫存”的燃眉之急,但無法改變當(dāng)前樓市總體供大于求的本質(zhì)。未來,當(dāng)政策面刺激市場(chǎng)出現(xiàn)一波行情之后,市場(chǎng)自身調(diào)節(jié)的作用還是會(huì)讓樓市恢復(fù)到供求決定未來市場(chǎng)走勢(shì)的狀態(tài),因此,樓市庫存偏大去化周期偏長(zhǎng)的問題遲早還是會(huì)暴露出來。
因此,一定意義上來看,央行降準(zhǔn)降息意味著對(duì)于樓市“短期利好”,2015年樓市勢(shì)必會(huì)好轉(zhuǎn)起來。這個(gè)好轉(zhuǎn)對(duì)于市場(chǎng)或開發(fā)商來講是“得過且過”,因?yàn)榻酉聛硎袌?chǎng)或開發(fā)商仍然要面對(duì)上述“長(zhǎng)期利空”。他們要解決去庫存的大問題,并且也很難避免長(zhǎng)期利空的發(fā)生,或許,整個(gè)樓市在2015年“得過且過”之后再次遭遇困局。