截至今日，“930”房貸新政已經(jīng)出臺(tái)了37天，從10月初的新房、二手房成交一片蕭條到10月底利好新政逐漸發(fā)揮作用，成交量開(kāi)始明顯回溫，持續(xù)了大半年的賣方謹(jǐn)慎，買方觀望的膠著期似乎走到了盡頭。
未來(lái)樓市將如何發(fā)展？積極者認(rèn)為，樓市價(jià)格在年底前將逐漸完成筑底，并有望于明年回歸上升通道。謹(jǐn)慎者則認(rèn)為，以價(jià)換量仍是銷售的不二法則。最終結(jié)果尚無(wú)定論，但可以肯定的是，在多方因素的共同作用下，樓市正在發(fā)生新一輪的變化。
供應(yīng)變化
“小批量快跑”試樓市冷暖
當(dāng)前樓市中，幾乎每個(gè)項(xiàng)目都會(huì)在開(kāi)盤(pán)前做足功課，能達(dá)到銷售預(yù)期的才會(huì)開(kāi)盤(pán)，而自我感覺(jué)壓力較大的，則一般不會(huì)輕易入市。因此樓市中新盤(pán)供應(yīng)的情況也能一定程度地反映出樓市的冷暖。
按照這種慣例可以輕易發(fā)現(xiàn)，在“930房貸新政”滿月后，京城樓市呈現(xiàn)出了一條明顯的回暖曲線。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，10月上旬（10月1日-10日）全市僅有兩個(gè)項(xiàng)目入市，而到了中旬（10月11日-20日）則有13個(gè)項(xiàng)目集中入市，再到了下旬（10月21日-31日）僅一個(gè)周末就有7個(gè)項(xiàng)目入市。
不過(guò)，新盤(pán)數(shù)量雖然增長(zhǎng)明顯，但推盤(pán)量（不含保障房與自住房）超過(guò)百套的項(xiàng)目卻僅有6個(gè)，而最多的也只是有273套。其他13個(gè)項(xiàng)目不管是別墅還是剛需普宅，推盤(pán)量則均在百套以內(nèi)，其中推盤(pán)量最少的別墅項(xiàng)目為遠(yuǎn)洋萬(wàn)和公館，僅推新11套，普通住宅項(xiàng)目推出房源最少的則當(dāng)屬首開(kāi)香溪郡，當(dāng)期僅推出32套。
對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，在大量項(xiàng)目尚在醞釀新調(diào)控周期應(yīng)對(duì)策略時(shí)，10月入市項(xiàng)目選擇“小批量快跑”入市，一方面是為了搶占市場(chǎng)先機(jī)，將新政激發(fā)的需求快速變?yōu)樽陨礓N量；另一方面則不乏以少量房源試探市場(chǎng)接受度及需求底限的考慮。
剛需及改善型變化
促銷+低價(jià)快跑刺激購(gòu)房需求
雖然在政策的作用之下，10月份北京樓市的成交量已經(jīng)有了明顯回升，房企的推盤(pán)意愿增加，但是在定價(jià)上，過(guò)了大半年“緊日子”的剛需和改善型住宅項(xiàng)目，依然比較保守。盡管一些項(xiàng)目出現(xiàn)了搶房的跡象，但生怕漲價(jià)會(huì)錯(cuò)失買房人，因此新政后樓市整體價(jià)格仍是以回落為主。
像10月12日開(kāi)盤(pán)的房山區(qū)首開(kāi)熙悅山瀾庭，推出了最后一批的84套房源，全部是100平方米以下的剛需戶型，起價(jià)為19000元/平方米，吸引了超過(guò)房源數(shù)量?jī)杀兜目蛻羟巴趴?。雖然該項(xiàng)目最終開(kāi)盤(pán)均價(jià)達(dá)到21500元/平方米，但和周邊在售的長(zhǎng)陽(yáng)半島、建邦華庭等25000元/平方米的均價(jià)相比，低開(kāi)出貨意圖明顯。
而上周開(kāi)盤(pán)的合生摩爾公館，主打剛需LOFT現(xiàn)房戶型，得力于其推出的首付10%以及6萬(wàn)抵12萬(wàn)的優(yōu)惠活動(dòng)，折后總價(jià)僅為99萬(wàn)/套起，成為通州馬駒橋區(qū)域售價(jià)最低的項(xiàng)目，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天便售出了3億元。
同樣低開(kāi)的還有位于昌平的路勁世界城，該項(xiàng)目在9月末以23000元/平方米入市后，上周新推房源的入市價(jià)格每平米再降500元，
單價(jià)為22500元/平方米。
另外，值得注意的是，同剛需盤(pán)的情況相似，改善盤(pán)雖然也大量入市，但是價(jià)格卻并沒(méi)有太大波動(dòng)，基本還是以特價(jià)房的形式低開(kāi)。比如此前一直銷量不錯(cuò)的華潤(rùn)公元九里在10月份推出一批特惠房源，價(jià)格一度低至3.3萬(wàn)元/平方米起。而除此之外，像亦莊·金茂悅這樣的熱銷老項(xiàng)目后期也繼續(xù)進(jìn)行優(yōu)惠，推出了部分限時(shí)優(yōu)惠的3.8萬(wàn)元/平方米起的特惠精裝修房源。
預(yù)期
漲價(jià)難 11月多家房企推“史上最強(qiáng)優(yōu)惠”
盡管市場(chǎng)出現(xiàn)復(fù)蘇跡象，部分項(xiàng)目甚至收緊了優(yōu)惠力度，但絕大多數(shù)的房企仍然保持謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度，對(duì)于銷量的追求遠(yuǎn)大于對(duì)于價(jià)格的堅(jiān)持。接受記者采訪的幾名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市整體趨勢(shì)在四季度將呈現(xiàn)出成交“量漲價(jià)穩(wěn)”。
方興地產(chǎn)營(yíng)銷管理部總經(jīng)理兼方興北京副總經(jīng)理李偉在周一舉行的地產(chǎn)光盤(pán)節(jié)啟動(dòng)儀式上表示，市場(chǎng)下行，大家也就兩招牌一個(gè)是以價(jià)換量，一個(gè)是渠道營(yíng)銷。所以中化方興聯(lián)合百度、特斯拉、嘀嘀打車、中國(guó)對(duì)外貿(mào)易信托、中國(guó)平安六大資源玩跨界。
而在“雙十一”期間（11月7日—12日），方興地產(chǎn)旗下的亦莊·金茂悅也將在淘寶搜房專營(yíng)店上推出特價(jià)房源。所有特價(jià)房源均為79折，直省80萬(wàn)。房源為大戶型產(chǎn)品的2層、頂層。此外，針對(duì)本次活動(dòng)，搜房網(wǎng)還會(huì)對(duì)此提供額外補(bǔ)貼。
無(wú)獨(dú)有偶，北京老牌房企遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也將在“雙十一”期間與京東商城展開(kāi)深度合作。將于年底開(kāi)盤(pán)入市的遠(yuǎn)洋西長(zhǎng)安街項(xiàng)目遠(yuǎn)洋新天地除了明確表示開(kāi)盤(pán)價(jià)會(huì)是勁爆低價(jià)以外，還將在“光棍節(jié)”期間推出1.1折的特價(jià)房，總價(jià)百萬(wàn)的產(chǎn)品，折后僅需十幾萬(wàn)元，折扣力度為近些年之最。
遠(yuǎn)洋新天地營(yíng)銷負(fù)責(zé)人劉禹辰表示，除了以價(jià)換量，作為loft產(chǎn)品的遠(yuǎn)洋新天地還盡量追求舒適度，采用新材料，縮減隔層夾板的厚度；減少公攤，擴(kuò)大可用空間；盡量做到全明戶型等。
另外，包括萬(wàn)科、保利等品牌房企也都幾乎在11月期間推出優(yōu)惠房源。據(jù)了解，僅北京就有37個(gè)項(xiàng)目入駐搜房網(wǎng)淘寶專營(yíng)店，折扣力度均大于當(dāng)前售樓處的折扣。
任啟鑫稱，隨著近期一系列政策利好影響市場(chǎng)預(yù)期，低總價(jià)的剛需盤(pán)和高性價(jià)比的改善盤(pán)受到購(gòu)房者青睞和出手，使得樓市供銷兩旺勢(shì)頭開(kāi)始顯現(xiàn)，隨著政策面的進(jìn)一步寬松以及土地市場(chǎng)的回暖，預(yù)計(jì)年底前樓市整體將呈現(xiàn)穩(wěn)步上升的趨勢(shì)，而房?jī)r(jià)則在自住房項(xiàng)目的作用下呈現(xiàn)波浪形發(fā)展，整體價(jià)格企穩(wěn)。
文/本報(bào)記者 李桁