對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)走高的判斷，是房企敢于在亦莊新區(qū)豪投的關(guān)鍵，在過(guò)去的一年多時(shí)間里，各大房企輪番入市，地價(jià)如擊鼓傳花式的不斷攀升，直至沖至5.9萬(wàn)元/平方米左右。當(dāng)面粉價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)面包時(shí)，處于賭局中的萬(wàn)科、融創(chuàng)、首開(kāi)、保利、方興以及城建最為害怕的就是有項(xiàng)目率先跳水，因?yàn)檫@將攪亂整個(gè)賭局。
攪局者出現(xiàn)
“對(duì)不起四環(huán)”的微信傳播語(yǔ)成為醞釀了一年多的中冶德賢公館亮相語(yǔ)。日前，位于南四環(huán)外的中冶德賢公館以3.6萬(wàn)元/平方米起的價(jià)格正式入市，這讓想在“9·30”新政后打一個(gè)翻身仗的亦莊新區(qū)樓市措手不及。
從地理位置來(lái)看，中冶德賢公館屬于舊宮板塊，該塊地于2012年7月拿下，當(dāng)時(shí)的樓面價(jià)格為1.6萬(wàn)元/平方米，價(jià)格略高于當(dāng)時(shí)出讓的亦莊地塊。如2012年底，融創(chuàng)保利在亦莊拿下的兩塊地的單價(jià)分別為1.4萬(wàn)元/平方米和1.5萬(wàn)元/平方米，但是正如地產(chǎn)大亨李嘉誠(chéng)所言，樓市競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵是“地段地段還是地段”。橫亙?cè)谝嗲f新區(qū)與舊宮板塊之間的五環(huán)路成為了天然的價(jià)格尺度，從目前的價(jià)格來(lái)看，舊宮板塊與亦莊新區(qū)的大部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格基本持平，但是舊宮可以算是四環(huán)項(xiàng)目，而亦莊新區(qū)只能被稱(chēng)為五環(huán)項(xiàng)目。
“其實(shí)中冶德賢公館的價(jià)格并沒(méi)有那么低，3.6萬(wàn)元/平方米只是一個(gè)噱頭，大部分房源應(yīng)該在4萬(wàn)元/平方米左右?！币晃煌瑢儆谠摪鍓K的開(kāi)發(fā)商向北京商報(bào)記者直言。
不光是中冶德賢公館，與其緊鄰的國(guó)韻村項(xiàng)目目前在售項(xiàng)目中最低的房源價(jià)格可以達(dá)到3.5萬(wàn)元/平方米。
正如以前遠(yuǎn)洋望京項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)牛牧遠(yuǎn)所言，樓盤(pán)銷(xiāo)售最為關(guān)鍵的就是把客戶(hù)吸引到項(xiàng)目售樓處。而在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下，最吸引人的無(wú)疑是價(jià)格。中冶德賢公館的“準(zhǔn)低價(jià)”入市讓剛剛見(jiàn)到曙光的亦莊新區(qū)迎來(lái)了最大挑戰(zhàn)者。
群起而攻
盡管中冶德賢公館的價(jià)格并沒(méi)有宣傳得那么低，但是依然成為截流亦莊新區(qū)客戶(hù)一道強(qiáng)有力的阻礙。
“德賢公館所在的舊宮板塊整體區(qū)域不行，雜亂差還處于城鄉(xiāng)接合部，外來(lái)人口多，而且沒(méi)有什么優(yōu)質(zhì)的配套?！睏鞯ひ继?hào)的銷(xiāo)售人員向北京商報(bào)記者表示。
同樣，亦莊金茂悅的銷(xiāo)售人員也向北京商報(bào)記者表示，“那個(gè)項(xiàng)目緊鄰著德賢路，未來(lái)噪音會(huì)很大，而且在產(chǎn)品的品質(zhì)上也無(wú)法與亦莊新區(qū)相比”。
誠(chéng)然，與亦莊板塊的大牌開(kāi)發(fā)商相比，中冶和國(guó)奧的確名頭沒(méi)那么響亮，但是對(duì)于配套而言，緊鄰四環(huán)依傍德賢路快速道，整個(gè)舊宮板塊的交通要優(yōu)于亦莊新區(qū)，同時(shí)該區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的世界之花購(gòu)物中心的面積達(dá)到了60萬(wàn)平方米，目前已經(jīng)封頂。
其實(shí)，在北京其他區(qū)域也發(fā)生過(guò)類(lèi)似事件，在2013年那輪瘋狂的拿地大戰(zhàn)中，被炒作的區(qū)域不止亦莊一個(gè)。在東壩區(qū)域，恒大、城建以及保利首開(kāi)的聯(lián)合體一舉將地價(jià)推高至5萬(wàn)元/平方米的位置，而隨后伴隨著自住房恒大·御景灣、金隅·匯景苑的入市，作為區(qū)域內(nèi)的惟一商品房首開(kāi)·常青藤開(kāi)始跳水，價(jià)格從4.2萬(wàn)元/平方米直接調(diào)整為了3.2萬(wàn)元/平方米，而后又出現(xiàn)了首開(kāi)·香溪郡的低價(jià)跟進(jìn)，導(dǎo)致后續(xù)高價(jià)項(xiàng)目至今尚無(wú)聲息。
同樣，亦莊新區(qū)板塊也面臨著這樣的壓力，在四環(huán)內(nèi)魯能的限價(jià)商品房?jī)r(jià)格僅為2.2萬(wàn)元/平方米，這個(gè)位于石榴莊的項(xiàng)目一旦入市，對(duì)于周邊項(xiàng)目的價(jià)格體系勢(shì)必形成沖擊，而作為這一鏈條最為遠(yuǎn)端的亦莊新區(qū)樓市將處于更加尷尬的地位。
亦莊勝算幾何
與當(dāng)年的豪擲幾百億元拿地相比，亦莊新區(qū)給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的回報(bào)到底有多高呢？
以亦莊新區(qū)的第一個(gè)入圍項(xiàng)目中信新城為例，2010年3月15日，中信地產(chǎn)旗下的北京中信新城房地產(chǎn)有限公司經(jīng)過(guò)64輪的激烈競(jìng)價(jià)，以52.4億元的總價(jià)擊敗保利、金融街等多家央企開(kāi)發(fā)商，成功拿下了大興區(qū)亦莊住宅及商業(yè)項(xiàng)目(X1-1B)地塊，溢價(jià)率高達(dá)103%，并成為當(dāng)時(shí)北京的總價(jià)地王。
隨后，該項(xiàng)目以2.45萬(wàn)元/平方米的價(jià)格入市，并在2011-2013年間一直以這樣的價(jià)格進(jìn)行銷(xiāo)售，被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為難得不見(jiàn)漲價(jià)的“熊貓級(jí)”項(xiàng)目。的確，該項(xiàng)目的入市前期正是北京限購(gòu)開(kāi)始的兩年，可謂生不逢時(shí)。
日前，一位機(jī)構(gòu)人士給北京商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)了一份亦莊新區(qū)各大項(xiàng)目的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，時(shí)間是截至2014年9月12日。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，中信新城商品房和限價(jià)房累計(jì)入市量為2749套，目前商品房已經(jīng)簽約了1778套，均價(jià)為2.4萬(wàn)元/平方米，累計(jì)銷(xiāo)售額為55.66億元，如果以拿地成本簡(jiǎn)單計(jì)算，中信新城目前盈利3.26億元，而這沒(méi)有考慮到建安成本以及資金成本。誠(chéng)然，目前中信新城還有不少的存量，即使如此，該項(xiàng)目基本上是個(gè)虧本項(xiàng)目。
“不僅如此，中信地產(chǎn)作為該區(qū)域170萬(wàn)平方米的一級(jí)開(kāi)發(fā)商，前期還投入了大量資金，按照此前的計(jì)劃，中信是要將這170萬(wàn)平方米的土地全部拿下，但是由于項(xiàng)目銷(xiāo)售不理想，被融創(chuàng)保利聯(lián)合體、融創(chuàng)葛洲壩聯(lián)合體拿走了四塊，被首開(kāi)拿下了一塊?！币晃皇熘搮^(qū)域的開(kāi)發(fā)商向北京商報(bào)記者介紹。
其實(shí)，在亦莊新區(qū)投下巨資的開(kāi)發(fā)商，目前只有融創(chuàng)的銷(xiāo)售回款相對(duì)理想，目前累計(jì)銷(xiāo)售最低的是城建、海梓府，至2014年9月12日只銷(xiāo)售了4.39億元。當(dāng)然后面還有中信、首開(kāi)、融創(chuàng)、方興的新項(xiàng)目。