“房屋的養(yǎng)老金”，也就是所謂的“住宅專項維修資金”，也叫“大修基金”，是每套房子在交付使用時，業(yè)主都要繳納的一部分費用，且數(shù)目不少。但大修基金有何用途？該如何使用？大多數(shù)業(yè)主并不是很清楚。
還有一部分業(yè)主需要動用維修基金時，卻因操作的繁瑣以及許多小區(qū)業(yè)委會的缺失，遇到不知如何申請，或申請難等問題，看似有大筆“房屋養(yǎng)老錢”，申請操作卻困難重重，使得這筆“房屋養(yǎng)老錢”多數(shù)處于“沉睡”狀態(tài)?！?·15”到來之際，本報將聚焦購房者隱性權益，帶領廣大讀者一起深入了解“房屋養(yǎng)老錢”。
案例一： 在小區(qū)有維修基金的情況下，讓業(yè)主分攤公共設施的維修費用，是否合適？
如果物業(yè)公司需要動用維修基金，首先要提出用途及金額申請，隨后領取申請表，待小區(qū)2/3以上業(yè)主簽字同意后，中心派專人到現(xiàn)場考察，核實沒有問題之后，再按照程序撥付款項。征得2/3業(yè)主同意的程序肯定得走，關鍵是操作過程的困難太多，時間會拖得較長，尤其是對于服務大型小區(qū)的物業(yè)公司，更是如此。動用維修基金程序復雜，操作困難重重。
對于這樣的結果，廣大業(yè)主雖然能夠理解，但總覺得不是最好的解決辦法。像陳先生居住的小區(qū)，業(yè)主有1600多戶，征得其中2/3的同意，所用的時間可不是一天兩天就能解決的。對于較早建成的一些小區(qū)，公用設施已進入到更新改造和維修時期，小區(qū)物業(yè)公司也開始為申請專項維修基金犯難。屋頂漏水了，電梯罷工了，面對這些煩心事，部分市民會想到自己當初購房時交納的房屋維修基金。然而維修基金從申請到審批實施要經(jīng)過十多道程序，并且很多市民申請時往往就卡在了“業(yè)委會”和“三分之二業(yè)主同意”這道坎上。
據(jù)了解，部分業(yè)主不同意動用維修基金主要有兩點原因：第一是擔心動用維修基金傷害到自己的利益；第二是擔心物業(yè)或者業(yè)主委員會會打著動用維修基金修繕公共面積的幌子私用這筆錢。
律師點評：
陜西仁和萬國律師事務所蔣延成律師表示，針對以上情況，有些省市已經(jīng)采取了靈活的執(zhí)行方式。比如青島市規(guī)定，市民已經(jīng)購買產(chǎn)權的房屋在動用專項維修基金時，并不需要所有鄰居簽字。市民在到市住房保障中心領取表格后，找合適的工程隊進行預算，將預算總金額根據(jù)樓內(nèi)各戶居民的建筑面積分攤到各戶，填寫好《已購自管公房維修基金使用申請表》后，貼在樓下進行5天公示。在公示期間，如果沒有居民提出異議或者異議不成立，即可按照程序動用專修維修基金。如果有居民認為修繕房屋的預算資金過高，也可以另找一個價格合理的施工隊。
案例二： 已經(jīng)繳納過房屋維修基金費用的二手房，如何處理?
2005年，王女士通過某房屋中介看好一套2000年的二手商品房，總價35萬元。該套房屋整體房屋狀況良好且地處繁華位置、交通便利，在與該業(yè)主簽署《房屋買賣合同》中發(fā)現(xiàn)一條關于房屋公共維修基金由誰來繳納的條款，其中，王女士所購的這套二手房原業(yè)主所繳納的房屋公共維修基金為6000元。對于這筆費用，王女士該不該支付給業(yè)主呢？
律師點評：
陜西仁和萬國律師事務所蔣延成律師表示，通常的解決辦法是，經(jīng)由買賣雙方協(xié)商最終達成共識。一般會有四種處理方法：（1）房屋業(yè)主將房屋維修基金無償順延給客戶。就王女士這個案例來說，如果房屋業(yè)主將這筆6000元的房屋維修基金費用無償順延給王女士，那么王女士所購的這套房屋便不用繳納此項費用。（2）買賣雙方經(jīng)過協(xié)商客戶與業(yè)主共同承擔這筆費用，即客戶支付原業(yè)主所繳納房屋維修基金費用的50%。根據(jù)王女士的這個案例，如果買賣雙方平攤，則王女士應支付業(yè)主3000元的房屋維修基金費用。（3）買賣雙方經(jīng)過協(xié)商按一定比例支付房屋維修基金費用。比例公式為（房屋產(chǎn)權年限－原業(yè)主所購房屋與出售房屋的時間差）/房屋產(chǎn)權年限。如果按比例支付，則王女士需支付〔70－（2005-2000）〕/70×6000即5580元的房屋維修基金。（注：一般房屋產(chǎn)權年限為70年。）（4）房屋業(yè)主不同意將房屋維修基金無償順延給客戶也不想按比例與客戶分擔這筆費用，那么購房者如購買該套房屋則需承擔原業(yè)主當初購房時所交納的這筆房屋維修基金費用。根據(jù)王女士的這個案例，如果業(yè)主不同意將這筆費用順延給王女士，那么，王女士則需將6000元的房屋維修基金費用全部支付給業(yè)主。 記者 牛凌 支佳昕