柳絲

　　記得在美國(guó)工作的時(shí)候，無(wú)意中搜一個(gè)熟人的人名，循著搜索結(jié)果一條條看，結(jié)果竟然看到這個(gè)人買賣房屋的信息，好奇地點(diǎn)擊去一看，房子的位置、房屋年齡、面積、幾室?guī)讖d，甚至連鳥瞰圖都有，信息中還包含這處房屋歷次交易的時(shí)間和價(jià)格。

　　這就是美國(guó)房地產(chǎn)管理的一項(xiàng)基本制度——不動(dòng)產(chǎn)登記。雖然在聯(lián)邦層面并沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的登記辦法，但各州和地方政府都依據(jù)自己的登記法對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行登記。

　　世界上不動(dòng)產(chǎn)登記制度大致有三種模式——權(quán)利登記模式、契據(jù)登記模式和托倫斯登記模式。美國(guó)多數(shù)州縣采取的是契據(jù)登記模式，主要登記當(dāng)事人之間所訂立的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓的契據(jù)；也有如夏威夷州等少數(shù)州采取托倫斯登記模式，這種模式需要經(jīng)過(guò)登記機(jī)關(guān)審查并發(fā)放所有權(quán)證書，轉(zhuǎn)讓的時(shí)候也要審查后才換發(fā)或者做登記變更。

　　正因?yàn)榇耍悴艜?huì)在網(wǎng)上查到每處房屋詳盡的記錄。為什么要這樣事無(wú)巨細(xì)？登記的好處在于，一是信息公開，讓不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓更加透明，也更加安全；二是依法保護(hù)公民私有財(cái)產(chǎn)；三是通過(guò)稅收客觀上調(diào)節(jié)了房地產(chǎn)價(jià)格。

　　美國(guó)是個(gè)稅收大國(guó)，房地產(chǎn)是納稅大戶，一般說(shuō)來(lái)，地方財(cái)政收入一半以上來(lái)自房產(chǎn)稅。因而，政府需要嚴(yán)格的房屋登記管理制度，以使產(chǎn)權(quán)清晰。從而，房產(chǎn)信息成為征收房產(chǎn)稅的依據(jù)。

　　在美國(guó)，無(wú)論私有房屋是自住還是出租，每年都要交房產(chǎn)稅和管理費(fèi)。目前美國(guó)房產(chǎn)稅稅率約在1%-3%左右，而且不同房屋每年都會(huì)根據(jù)其資產(chǎn)價(jià)值的增長(zhǎng)而略有增加。

　　從房產(chǎn)交易來(lái)看，購(gòu)房者需繳納一次性的房產(chǎn)交易稅、律師費(fèi)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)、房屋估價(jià)費(fèi)、房屋檢查費(fèi)和登記費(fèi)等，一般共占住房售價(jià)的3%-5%。賣房者則需繳納一次性的律師費(fèi)、房產(chǎn)交易稅、登記費(fèi)、維修費(fèi)、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介費(fèi)等，一般共占住房售價(jià)的7%至10%。這還沒(méi)完，出售住房的資本利得稅最高可達(dá)30%。如果是轉(zhuǎn)手租賃，也需要對(duì)出租收入征收相應(yīng)的資本利得稅。就算是贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)，美國(guó)也制定了特別納稅規(guī)定：贈(zèng)予者還是要支付捐贈(zèng)稅，只有贈(zèng)予配偶或者慈善事業(yè)才能免交。滿眼望去，這么多稅要交，房產(chǎn)又無(wú)處藏身，難怪美國(guó)這般高昂的炒房成本常會(huì)讓炒房人望房興嘆。