日前，一則“中國(guó)制造史上第二次倒閉潮或來臨”的消息引發(fā)了地產(chǎn)圈內(nèi)人士對(duì)未來樓市走向的討論。有人認(rèn)為，制造業(yè)不景，經(jīng)歷了三次降息、兩次降準(zhǔn)后，經(jīng)濟(jì)尚未見太大起色，因此發(fā)出“這樣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下樓市可能全面回暖嗎？”的疑問，但也有人認(rèn)為，中國(guó)爆發(fā)大規(guī)模經(jīng)濟(jì)危機(jī)的可能性為零，“樓市從三月開始重新步入回暖通道”已無可否認(rèn)，樓市盡管迎來新常態(tài)，但供求仍決定一切。2015年由于是生育高峰，因此將帶來大量換房需求，與此同時(shí)，人群的聚集也給大城市的樓市帶來機(jī)會(huì)。

　　文：廣州日?qǐng)?bào)記者 王荔玨 圖：CFP供圖

　　保溫

　　PK

　　降溫

　　保溫？ 看數(shù)據(jù)

　　一二線城市 樓市先“入夏”

　　樓市在回暖已是不爭(zhēng)的事實(shí)。上周，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的4月份全國(guó)70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)數(shù)據(jù)顯示，與3月相比，70個(gè)大中城市中，上漲的城市有18個(gè)。其中，4個(gè)一線城市房?jī)r(jià)全線上漲，北京、上海、廣州、深圳房?jī)r(jià)分別環(huán)比上漲0.8%、0.7%、0.4%、1.8%。

　　業(yè)界普遍認(rèn)為，一方面，今年以來國(guó)家層面推出了降準(zhǔn)、降息、降首付比例等多重利好政策，部分合理購(gòu)房需求因此得以釋放；另一方面，前期證券市場(chǎng)的劇烈波動(dòng)也導(dǎo)致一部分避險(xiǎn)及獲利資金重新流回樓市，從而促進(jìn)了近期房?jī)r(jià)的企穩(wěn)與成交量的放大。

　　與此同時(shí)，成交量也在明顯上漲。中原地產(chǎn)研究部發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，5月前四周，全國(guó)54城市合計(jì)住宅簽約套數(shù)為194909套，環(huán)比上漲幅度達(dá)8.3%，其中一、二線城市明顯上漲，特別是二線城市復(fù)蘇明顯，環(huán)比上漲幅度高達(dá)13.1%；而一線城市也逐漸出現(xiàn)了庫(kù)存明顯減少的現(xiàn)象。

　　保溫？看人口

　　大城市“增肥” 住房需求大

　　就一線城市而言，“看多”者仍是大多數(shù)。在日前舉辦的2015年改善型置業(yè)趨勢(shì)論壇上，與會(huì)的專家學(xué)者都認(rèn)為，只有房子，才看得見，摸得著，所以股市一旦出現(xiàn)問題，這一大波資金肯定會(huì)投向房地產(chǎn)，所以房地產(chǎn)在幾個(gè)月以后預(yù)計(jì)有一個(gè)小高潮，樓市會(huì)平穩(wěn)上升。

　　越秀地產(chǎn)廣州公司副總經(jīng)理伍岳峰指出，由于生育高峰的到來，將為今年的樓市帶來大量的換房需求。同時(shí)，人群的聚集效應(yīng)也給超大城市的房地產(chǎn)帶來了機(jī)會(huì)。此外，土地供應(yīng)的減少更將對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

　　中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉也認(rèn)為，判斷一個(gè)城市房?jī)r(jià)是否會(huì)堅(jiān)挺，最根本的因素在于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口流入，以及一定時(shí)期內(nèi)的庫(kù)存。對(duì)于意向購(gòu)房者，他表示，人口的凈流入依然是最重要的指標(biāo)。

　　分化

　　一二線樓市急升溫

　　三四線城市難回暖

　　廣州南部板塊一房企營(yíng)銷人士坦言：“要判斷市場(chǎng)是否回暖，僅看兩個(gè)月的銷售數(shù)據(jù)是不夠的。雖然市場(chǎng)有了起色，但到底是受政策影響的短期利好，還是市場(chǎng)整體走向完全好轉(zhuǎn)，目前仍難下定論?！?/p>

　　有業(yè)內(nèi)人士則指出，目前大多數(shù)城市仍處于去庫(kù)存階段，雖然常有一線城市個(gè)盤成交火爆的信息傳出，但整體的樓市并沒有出現(xiàn)明顯復(fù)蘇和好轉(zhuǎn)，只不過是走勢(shì)分化罷了。

　　具體而言，一線城市由于主城區(qū)土地資源基本開發(fā)完畢，而新涌入的人口卻沒有減少，在“剛需”旺盛之下，造就了回暖跡象明顯。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉預(yù)測(cè)，對(duì)于已經(jīng)呈現(xiàn)出基本面復(fù)蘇態(tài)勢(shì)的城市，如北、上、廣、深一線城市，合肥、南京、南昌、蘇州等部分二線城市，接下來幾個(gè)月成交量短期反彈是板上釘釘?shù)氖拢瑑r(jià)格有可能會(huì)逐漸堅(jiān)挺。

　　不過，與此同時(shí)，在三、四線城市，由于當(dāng)?shù)厝丝?、收入往往和房屋的價(jià)格、存量不相稱，因此樓市依然是供大于求的格局，其面臨的去庫(kù)存壓力比較大。預(yù)計(jì)各地冷暖不均的基本格局短時(shí)間內(nèi)依然難以改變。

　　財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所研究員賈康也指出，今年大部分城市很有希望在年內(nèi)基本完成房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行調(diào)整，而整個(gè)樓市的全局就是一個(gè)調(diào)整分化中的收斂過程。

　　降溫？ 觀房企

　　優(yōu)惠不見少 拼命去庫(kù)存

　　俗話說：“春江水暖鴨先知?！闭粘＠韥碚f，若成交量漲勢(shì)喜人的話，就算房企不漲價(jià)，也必定會(huì)趕緊收緊折扣，以追求利潤(rùn)的最大化。但值得關(guān)注的是，“五一”以來，多家大房企的優(yōu)惠力度卻依然不減。

　　在上周舉辦的第十屆珠三角房博會(huì)，繼恒大喊出“無理由退房”的口號(hào)后，頤和地產(chǎn)也加入“3年無條件退房”陣營(yíng)；富力東山新天地華府二期空中別墅推出30萬元抵扣100萬元……對(duì)此，廣東省房協(xié)副秘書長(zhǎng)、新聞發(fā)言人黃毅文認(rèn)為，這是房企順應(yīng)市場(chǎng)潮流，以合理的價(jià)格積極銷售，降低庫(kù)存。

　　拿地仍謹(jǐn)慎

　　而土地市場(chǎng)傳來的陣陣“寒意”，不僅令樓市小陽(yáng)春顯得有些單薄，也意味著房企本身對(duì)后市的謹(jǐn)慎。

　　“現(xiàn)在去庫(kù)存仍是第一要?jiǎng)?wù)，雖然除了一線城市外二線城市也開始回暖，但我們依然很慎重，不會(huì)去搶地，三、四線城市我們已經(jīng)全部撤出來了，未來基本不會(huì)再在這些地方拿地。”一位一線上市房企的人士透露。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，今年1~4月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積5469萬平方米，同比下降32.7%。

　　降溫？ 觀經(jīng)濟(jì)

　　制造業(yè)不景 “房?！闭l(shuí)來頂

　　東部板塊一上市房企的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)直言，現(xiàn)在實(shí)體經(jīng)濟(jì)尚未明顯起色，這其實(shí)很值得重視。

　　他透露：“我們盤的買家中有不少是新塘及東莞制造業(yè)的老板，他們不少人都抱怨說生意難做，一些企業(yè)、工廠已經(jīng)關(guān)門大吉，因此他們趁著樓市轉(zhuǎn)暖把手頭的錢都投向了物業(yè)的購(gòu)買?！?/p>

　　“制造業(yè)不好，經(jīng)濟(jì)難言樂觀，那樓市未來的承接力何在？”該人士表示。

　　上月底，匯豐控股與Markit聯(lián)合公布，中國(guó)4月份制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理人預(yù)覽指數(shù)(PMI)從3月份的49.6降至49.2。PMI高于50意味著制造業(yè)活動(dòng)擴(kuò)張，低于50意味著制造業(yè)活動(dòng)萎縮。

　　當(dāng)然，目前，多地已加緊部署“中國(guó)制造2025”戰(zhàn)略，中國(guó)制造業(yè)又迎來新的發(fā)展機(jī)遇。

　　趁熱打鐵

　　6月38盤推新

　　環(huán)比下跌兩成多

　　海珠半島終推新

　　據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心截至5月22日統(tǒng)計(jì)，廣州2015年6月預(yù)計(jì)有38個(gè)樓盤推出新貨，環(huán)比5月推新數(shù)（50個(gè)）跌24%，同比去年6月（47盤）跌19.15%。

　　區(qū)域分布上，中心六區(qū)預(yù)計(jì)有17個(gè)樓盤有新貨入市，城郊五區(qū)則有21盤供貨。其中，黃埔蘿崗片區(qū)最火爆，預(yù)計(jì)有11盤新貨入市。南沙也不落后，預(yù)計(jì)8盤推新。

　　在6月預(yù)計(jì)推新的38個(gè)樓盤中，住宅共27個(gè)，均為洋房。其中，以改善型三四房為主打。據(jù)悉，海珠濱江東海珠半島花園三期5月底將推出280~310平方米四房。商業(yè)方面，商業(yè)項(xiàng)目共11個(gè)推新，以公寓為主打。

　　優(yōu)惠折扣方面，6月預(yù)計(jì)推新的38個(gè)樓盤中，已知將推出優(yōu)惠的樓盤21個(gè)，優(yōu)惠占比55.26%，環(huán)比（5月占比52%）漲3.26%。

　　2015年5月（4.27~5.25）廣州推貨量達(dá)5917套，創(chuàng)2015年以來最高值，環(huán)比4月（3725套）大漲58.8%，同比微漲2.1%。

　　廣州日?qǐng)?bào)記者 陳白帆