本報(bào)記者 耿諾 實(shí)習(xí)記者 張茜嵐

　　“換房住！本人房子在順義新城，一居，60平方米，7層，因在北三環(huán)上班，想換個(gè)距上班地點(diǎn)稍近點(diǎn)兒的房子。一居即可，面積樓層不限?！鳖愃七@樣的換房需求帖子，在貼吧上一搜“換房”這個(gè)關(guān)鍵詞，還會(huì)發(fā)現(xiàn)很多。

　　買的大房子遠(yuǎn)在郊區(qū)，而自己卻在市區(qū)內(nèi)工作，早起晚歸幾乎成了市區(qū)郊區(qū)通勤族的固定模式。而這樣的通勤大軍，也讓城市里的“潮汐”愈發(fā)明顯，每天花在上下班路上的時(shí)間居全國(guó)之首。

　　如何破題？近日，市社科院發(fā)布的一份報(bào)告建議，通過(guò)政策優(yōu)惠鼓勵(lì)居民之間住房對(duì)換和多方置換，從而消除長(zhǎng)途奔波上班的現(xiàn)象，減少能源消耗、大氣污染、交通擁擠。報(bào)告中同時(shí)建議，政府可以考慮“減免職工住房調(diào)換或多方調(diào)換的稅費(fèi)”。

　　這可行嗎？在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，盡管居民“以房換房”的需求一直存在，但面對(duì)權(quán)威信息共享平臺(tái)的缺失、涉及產(chǎn)權(quán)交易以及稅費(fèi)減免實(shí)際操作中可能帶來(lái)的更大漏洞，當(dāng)下能夠滿足需求成功換房的幾率幾乎為零。

　　點(diǎn)對(duì)點(diǎn)換房成功者幾乎為零

　　“兩家互換房子？我入行都10年了，還沒(méi)遇到過(guò)一對(duì)兒呢。”昨天下午，在鏈家地產(chǎn)成交量幾乎最高的西二環(huán)區(qū)域，一位商圈經(jīng)理仔細(xì)回憶了半天，沒(méi)想起一個(gè)成功案例。

　　大約10年前，本報(bào)記者曾經(jīng)在天橋、白紙坊附近見到過(guò)不少打著“對(duì)換房屋”招牌的二手房中介門臉?？墒菚r(shí)隔10年之后，當(dāng)記者再次去撒網(wǎng)查找，已經(jīng)見不到一家。多家中介機(jī)構(gòu)總部或者北京公司負(fù)責(zé)人也表示，近些年都沒(méi)有開展過(guò)類似業(yè)務(wù)。

　　點(diǎn)對(duì)點(diǎn)換房的業(yè)務(wù)從市面上消失了，但老百姓的需求還存在。

　　市民靳先生就是需求者之一。他的房子在南三壞中路附近，房屋面積65.5平方米。由于上班在知春路附近，他一直想換到知春嘉園、錦秋國(guó)際里的房子。

　　為了能實(shí)現(xiàn)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)換房，近幾個(gè)月來(lái)，他在網(wǎng)上發(fā)了不少帖子，也托親朋好友幫打聽，甚至還和幾個(gè)有同樣換房念頭的人聯(lián)系過(guò)?？上В攸c(diǎn)合適的房源實(shí)際價(jià)格相差太大，價(jià)格合適的房源品質(zhì)又不太好，靳先生最終數(shù)次放棄了能實(shí)現(xiàn)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)換房的機(jī)會(huì)。

　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，想換房的市民并不在少數(shù)，其中也有一部分，希望能實(shí)現(xiàn)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)換房，一步到位，不用再去找買主和賣主。而換房原因，主要集中在工作方便、上學(xué)方便以及就醫(yī)和養(yǎng)老方便等方面。

　　但提出需求和滿足需求，似乎在兩個(gè)完全不同的層面上。記者昨日從鏈家地產(chǎn)、中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)了解到，能夠?qū)崿F(xiàn)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)換房的用戶，在實(shí)際成交里幾乎為零。

　　數(shù)年前，我愛我家曾經(jīng)做過(guò)監(jiān)測(cè)換租“連環(huán)單”的嘗試。監(jiān)測(cè)的幾個(gè)月內(nèi)，平均每月內(nèi)發(fā)生了40多起案例，相當(dāng)于換租“連環(huán)單”占到整體租賃數(shù)量的0.6%左右?！斑@個(gè)數(shù)據(jù)表明，雖然客戶確實(shí)存在需求，但培育完善的市場(chǎng)還需要不少時(shí)日。”偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉說(shuō)。

　　以租養(yǎng)租曲線“換房”

　　雖然社科院報(bào)告中并未指出“換房”所交換的是產(chǎn)權(quán)還是使用權(quán)，但由于其建議中已經(jīng)涉及相關(guān)稅費(fèi)，因此相關(guān)新聞一發(fā)布，很多業(yè)內(nèi)人士開始討論起產(chǎn)權(quán)交換的可行性來(lái)。

　　但另外一方面，通過(guò)租房、出租房屋來(lái)實(shí)現(xiàn)“換房”的，卻大有人在。

　　大興區(qū)居民石先生已經(jīng)在西城區(qū)一所重點(diǎn)中學(xué)旁邊租了11年房子?！爱?dāng)年孩子上小學(xué)我們就過(guò)來(lái)了，等他考上大學(xué)，我們?cè)倩卮笈d?，F(xiàn)在都說(shuō)不好哪邊才是自己真正的家?！笔壬肫?，那年西城區(qū)一套兩居室租金才1000多元，如今已經(jīng)翻了8倍。而自己在大興買的房子也出租了快10年。

　　像石先生這樣以租養(yǎng)租的“連環(huán)單”，在中介門店十分常見。據(jù)租賃中介中的“大戶”我愛我家統(tǒng)計(jì)，1年中本市大約有15萬(wàn)到16萬(wàn)套房屋通過(guò)這家機(jī)構(gòu)出租，幾乎和二手房全市交易量相當(dāng)。

　　“由于很多人選擇在不同機(jī)構(gòu)租房、出租房，后臺(tái)數(shù)據(jù)無(wú)法精準(zhǔn)統(tǒng)計(jì)，但可以通過(guò)日常成交量預(yù)估，利用這種渠道換房居住的人，會(huì)比直接交換產(chǎn)權(quán)的購(gòu)房人多?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士說(shuō)。

　　但在很多老北京人的記憶中，“房換房”是個(gè)非常普遍的事兒?！耙郧拔移牌磐饶_不好，我們直接和廠里打了個(gè)報(bào)告，就和1樓的同事對(duì)換了房子。兩家人都挺樂(lè)意，當(dāng)時(shí)房租也沒(méi)漲?！敝两袢宰≡谖魅h(huán)內(nèi)一處建成有30余年老公房里的沈阿姨說(shuō)。

　　到房管所申請(qǐng)換房、到廠子房管科申請(qǐng)換房，這在過(guò)去還沒(méi)有“產(chǎn)權(quán)”概念、大家都從工資里扣房租的年代，是個(gè)非常普遍的事兒。有些并非雙職工的家庭，甚至可以跨企業(yè)、跨區(qū)實(shí)現(xiàn)房源對(duì)調(diào)。

　　“當(dāng)時(shí)的公房都不涉及產(chǎn)權(quán)，屬于租住，交換起來(lái)會(huì)容易得多。”易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，但進(jìn)入商品房時(shí)代之后，“產(chǎn)權(quán)”的交易和變更，稅費(fèi)的門檻，使得這種“交換”變成了更為復(fù)雜的問(wèn)題。

　　“降稅費(fèi)”建議難操作

　　記者注意到，市社科院發(fā)布的報(bào)告中，以房換房的建議來(lái)自《多中心建設(shè)與北京節(jié)能研究》一文。其中提及的服務(wù)均等化、“多中心”想法，和目前本市規(guī)劃方向中的“多中心”、建設(shè)新城、實(shí)現(xiàn)職住平衡等多個(gè)概念方向類似。但其中被討論最多的，是關(guān)于“出臺(tái)財(cái)政優(yōu)惠政策，減免職工住房互換或多方調(diào)換的稅費(fèi)”這一句。

　　這一條建議，被很多換房人群所期待著。但這條建議，有可能進(jìn)入實(shí)際操作環(huán)節(jié)嗎？業(yè)內(nèi)人士分析，使用權(quán)在置換層面，減免稅費(fèi)的希望非常渺茫。

　　“這主要是需要非常扎實(shí)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，如果沒(méi)有數(shù)據(jù)和技術(shù)、監(jiān)測(cè)手段的支撐，減免稅費(fèi)可能會(huì)帶來(lái)巨大的漏洞?！庇饶崽┍本┒悇?wù)師事務(wù)所合伙人趙飛說(shuō)。

　　從制度上來(lái)講，本市曾經(jīng)推出過(guò)1年內(nèi)買賣房屋減少稅費(fèi)的優(yōu)惠政策。但是在實(shí)際業(yè)務(wù)中用得很少。

　　趙飛說(shuō)，對(duì)于社科院提出的建議，所謂的“優(yōu)惠”是建立在特殊的條件上。兩套房屋的價(jià)值應(yīng)該等值或近似，才能享受相應(yīng)的稅費(fèi)優(yōu)惠。如果二者的價(jià)值相差太大，從公平交易角度講，雙方的協(xié)議不可能達(dá)成一致。

　　“如果報(bào)送為等價(jià)房屋，怎么確定是趨同的房?jī)r(jià)呢？”趙飛說(shuō)，如果沒(méi)有嚴(yán)密的制度規(guī)定，這樣的優(yōu)惠，就會(huì)造成巨大漏洞。

　　至今為止，在二手房交易環(huán)節(jié)中，實(shí)際成交價(jià)和最低過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)仍舊存在巨大的差距。目前，二手房過(guò)戶仍舊可以通過(guò)“裝修款”等理由減免稅費(fèi)。而在很多家中介機(jī)構(gòu)提供的合同中，“家具家電費(fèi)用”等項(xiàng)目，也是讓二手房交易雙方既能維持二手房?jī)r(jià)、又能避開一部分稅費(fèi)的明確手段。

　　“優(yōu)惠政策一定要在制度和法規(guī)都很嚴(yán)密的情況下執(zhí)行，一旦出臺(tái)不能頻繁修訂或者修改。稅費(fèi)優(yōu)惠是好事兒，但目前看，仍舊有待于配套政策的完善?！壁w飛說(shuō)。