“剛改”房：需要打動(dòng)人心的樓盤產(chǎn)品
不可否認(rèn)的是，在房子不愁賣的年代，“剛改”往往是最容易被忽略掉的一部分市場(chǎng)需求，沒有被大多數(shù)開發(fā)商重視。一方面在剛需洶涌的市場(chǎng)情況下能夠看到很多打著婚房、年輕人置業(yè)概念的樓盤賣的風(fēng)生水起，而對(duì)于剛需產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，并不需要開發(fā)商過(guò)多的考慮居住舒適度、教育配套等問題，只要價(jià)格適中、交通便利就能夠賺個(gè)“盆滿缽滿”。另一方面與剛需產(chǎn)品形成鮮明反差的是，在核心地段、生活配套較成熟的區(qū)域，開發(fā)商更傾向于開發(fā)檔次偏高、戶型面積偏大的高檔住宅，這些產(chǎn)品盡管各方面條件都堪稱優(yōu)質(zhì)，但卻價(jià)格高昂，普通購(gòu)房者根本望塵莫及。
“剛改盤”既要滿足居住的舒適性、生活的便捷性又要在價(jià)格上控制成本，這樣的房子不只需要開發(fā)商犧牲掉一定的利潤(rùn)空間，更需要在產(chǎn)品研發(fā)上具有相當(dāng)?shù)某耙庾R(shí)。在過(guò)去幾年，樓市的一路突飛猛進(jìn)，使市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)陷入了一種中間斷層、兩極分化的尷尬境地，也把“剛改”需求無(wú)情的擋在了門外。
市場(chǎng)中的“剛改”人群增多，某種意義上說(shuō)也預(yù)示著房子正在向居住屬性回歸，樓市逐步回歸理性。應(yīng)該看到的是在樓市逐漸實(shí)現(xiàn)了去投資化，未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展主要是滿足自住需求，而隨著大多數(shù)人已經(jīng)完成了首次置業(yè)，“剛改”正逐漸成為新的市場(chǎng)主流，成為推動(dòng)樓市穩(wěn)步向前的中間力量。
面對(duì)這一趨勢(shì)，對(duì)于開開發(fā)商來(lái)說(shuō)，誰(shuí)先抓住了這部分需求，就能夠提前走出產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的窘境，在新一輪市場(chǎng)洗牌中脫穎而出。未來(lái)，隨著購(gòu)房需求越來(lái)越細(xì)分而多元化，市場(chǎng)需要更多能夠打動(dòng)人心的“高性價(jià)比”樓盤，成為樓市健康穩(wěn)步發(fā)展的新引擎。
“剛改”族：將向刷新房地產(chǎn)主流市場(chǎng)
根據(jù)石家莊市房管局上半年備案數(shù)據(jù)顯示，2015年1月到6月，120-150平米備案3141套，占總住宅備案套數(shù)的19%。100-120平方米的戶型需求趨向上升，而12-150平方米以上的戶型銷量也較大。由此可以看出，目前石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)是以剛需和剛改為主。
石家莊市住房局相關(guān)人士認(rèn)為，從市場(chǎng)主體需求看，本地居民仍然是市場(chǎng)消費(fèi)主體，普通商品住房仍然是住房消費(fèi)者的主要選擇，剛性需求和改善型需求是省會(huì)住房消費(fèi)的主要推動(dòng)力。另外，上半年省會(huì)各大開發(fā)項(xiàng)目為盡快消化庫(kù)存、緩解壓力回籠資金，均推出了不同程度的優(yōu)惠措施吸引消費(fèi)者，明顯提升了到訪量和成交簽約量。
受上半年一系列銀行信貸及稅收寬松政策的影響，石家莊二手房市場(chǎng)成交活躍，尤其是今年5月份至6月份成交量屢創(chuàng)新高，僅6月份單月二手房成交達(dá)到31.06萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)100.80%。相關(guān)人士提醒說(shuō)，住房局的二手房成交均價(jià)官方數(shù)據(jù)，是以地稅部門過(guò)戶交稅的核定價(jià)格來(lái)計(jì)算的。這個(gè)價(jià)格和市場(chǎng)實(shí)際成交價(jià)格有差異，二手房掛牌實(shí)際成交價(jià)格比商品房均價(jià)只高不低。
石市住房局相關(guān)人士表示，伴隨著今年以來(lái)的一系列房地產(chǎn)市場(chǎng)寬松政策，以及連續(xù)降息等利好因素，百姓在住房消費(fèi)上的購(gòu)買力將得到進(jìn)一步釋放，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交活躍的態(tài)勢(shì)將會(huì)在后半年持續(xù)，石家莊的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢(shì)，而住宅項(xiàng)目中主要是剛需和剛改房將成為市場(chǎng)的主流。
河北盈闊地產(chǎn)機(jī)構(gòu)常務(wù)副總蘇風(fēng)彥對(duì)此認(rèn)為，石家莊商品房市場(chǎng)發(fā)展二十多年后，剛性需求雖然仍然是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流，但是很多人已經(jīng)具備了基本的住房條件，也就是說(shuō)，首套“剛需”房很早以前就已經(jīng)有了，目前已經(jīng)逐漸進(jìn)入到更新?lián)Q代時(shí)期，這個(gè)更新?lián)Q代時(shí)期就是“剛改”。
剛改盤：是高性價(jià)比樓盤的代名詞
在記者隨機(jī)走訪的過(guò)程中，詢問意向售房者的調(diào)查顯示，其中絕大部分人需求選擇的是80-100平方米左右的剛需戶型，顯示市場(chǎng)上剛性需求已經(jīng)成為主流，但是和以往不同的是，這些人已經(jīng)擁有了一套住房。他們就是所謂的“剛改”族，這類人群年齡多在35-50歲，處于事業(yè)的穩(wěn)定上升期，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，但尚未達(dá)到“不差錢”的程度?！皠偢姆俊眲t通常指面積在90-140平方米，房間結(jié)構(gòu)大多是2-4室，居住功能較強(qiáng)，舒適性較高，但并不奢華的房子。
在和購(gòu)房者接觸中，“剛改族”的意向漸漸清晰。在星河盛世城售房大廳內(nèi)，正在選房的柳女士告訴記者：她家里已經(jīng)有一套房子，但是孩子已經(jīng)6歲了，考慮到以后的居住，孩子和老人都需要獨(dú)立的居住空間，所以需要購(gòu)買一套三居室的住房。
剛改一族普遍對(duì)樓盤的產(chǎn)品要求比較高，對(duì)于“剛改族”而言，由于沒有“過(guò)渡性”，其挑選的房子很可能是要住一輩子的，加上相對(duì)豐富的生活經(jīng)驗(yàn)，因此更懂得房子是否好用，例如儲(chǔ)物空間、孩子的玩?？臻g、通風(fēng)采光情況等等，其居住需求更接地氣。
一般而言，“剛改族”以3房為首選。在戶型之外，房子的景觀、教育、醫(yī)療配套等要完善，同時(shí)其地理位置通常以區(qū)域次中心為主，在停車位、大堂設(shè)計(jì)、電梯配置上相比小戶型樓盤有提升?！皠偢淖濉币笮^(qū)內(nèi)外的配套要完善。
最近兩年隨著樓市調(diào)控的深入，“買方”開始逐漸主導(dǎo)市場(chǎng)，市場(chǎng)從產(chǎn)品層面開始有了新的變化。某種意義上說(shuō)，樓市中的“剛改”需求其實(shí)就是對(duì)“高性價(jià)比”的樓盤需求，是“高性價(jià)比”樓盤的代名詞。
買房置業(yè)·說(shuō)的
真
▉層林盡染：我去年購(gòu)買了一套兩居室，今年月底該交房了，據(jù)說(shuō)目前房子的各項(xiàng)證件齊全。我的問題是房產(chǎn)證辦理期限是多少？
答：雙方當(dāng)事人可以在合同明確約定辦理房產(chǎn)證的期限。如果沒有約定的，那么，商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。
▉布瑟李：現(xiàn)在狀況是家庭月入一萬(wàn)七，自住一套三居室，月供五千(用公積金+房補(bǔ))，在郊縣有個(gè)小聯(lián)排平時(shí)父母住。在老家小城還有兩套小房子，租金月兩千左右。有沒有必要把小城市的房產(chǎn)賣掉，在石家莊投資個(gè)商住房？
答：小城現(xiàn)在住宅轉(zhuǎn)讓比較困難，買家賣家僵持不下，要賣還需時(shí)日等候。偶倒是建議你把小聯(lián)排賣掉。出租穩(wěn)定且收益進(jìn)入安全邊界的，盡量不要?jiǎng)?，長(zhǎng)期持有。
Phlieluo：石家莊西邊二環(huán)外單位團(tuán)購(gòu)房子(分別是14層、22層、32層)，公園在小區(qū)北邊，均價(jià)5200元，市場(chǎng)價(jià)7500元，要還是不要？買幾層合適？
答：如果不存在采光通風(fēng)噪音問題，3，4，5好，如果這些問題無(wú)法規(guī)避，選擇10層以上(電梯品牌和維修良好)，石家莊西部貌似臨近地質(zhì)斷裂帶，低高度樓較佳。如果一切都好，越高越好，送大平臺(tái)的話，當(dāng)然是頂層。
▉卡哈哈：請(qǐng)教一下，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)之后，鄉(xiāng)下的宅基地可以買嗎？
答：前提是價(jià)格足夠低，戶口可遷入。這里所說(shuō)的宅基地，是靠近城市的，有發(fā)展成城市區(qū)域的宅基地，不要去搞四邊不粘，偏遠(yuǎn)且窮山惡水的宅基地?？拷鞘械恼兀话銘艨诙挤忾]了，沒有封閉的很少，先對(duì)照一下是否符合這些條件。農(nóng)村不封戶口的地方，戶口遷移比較簡(jiǎn)單，但是沒有什么意義。