譚海鵬攝
"> 正在建設(shè)中的海信長(zhǎng)沙智能制造綜合生產(chǎn)基地。
譚海鵬攝
湖南寧鄉(xiāng)市綜合運(yùn)用行政、法律、經(jīng)濟(jì)手段——
閑置土地重獲“新生”
本報(bào)記者 顏 珂
風(fēng)雨過(guò)后，施工車(chē)輛轟鳴聲又起。湖南寧鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“寧鄉(xiāng)經(jīng)開(kāi)區(qū)”）內(nèi)，海信長(zhǎng)沙智能制造綜合生產(chǎn)基地項(xiàng)目正倒排工期，搶抓進(jìn)度。
“項(xiàng)目用地486畝，聚焦中央空調(diào)核心技術(shù)研發(fā)與智能制造升級(jí)，計(jì)劃2026年1月投產(chǎn)，年產(chǎn)能200萬(wàn)臺(tái)。”基地基建工程師楊緒文介紹，新基地與公司多年前布局的倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目?jī)H一墻之隔，運(yùn)營(yíng)管理十分方便。
不遠(yuǎn)處，海信（湖南）家電產(chǎn)業(yè)園一期倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目廠(chǎng)房清晰可見(jiàn)?！耙黄诰劢箓}(cāng)儲(chǔ)物流，二期聚焦中央空調(diào)核心技術(shù)研發(fā)與智能制造升級(jí)?！睏罹w文告訴記者，分步建設(shè)完成后，新基地將成為公司在中央空調(diào)水機(jī)領(lǐng)域的重要研發(fā)制造基地。
智能家電和智能硬件是寧鄉(xiāng)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一。2017年，海信（湖南）家電產(chǎn)業(yè)園一期倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目落戶(hù)寧鄉(xiāng)經(jīng)開(kāi)區(qū)。2023年，海信又打算把長(zhǎng)沙智能制造基地落戶(hù)寧鄉(xiāng)。可就在雙方達(dá)成意向準(zhǔn)備上馬項(xiàng)目時(shí)，產(chǎn)業(yè)用地卻成為難題——一期項(xiàng)目周邊土地已全部出讓?zhuān)袅頁(yè)竦貕K，廠(chǎng)區(qū)難以形成整體，不利于管理，勢(shì)必增加運(yùn)營(yíng)、物流等成本。
進(jìn)一步細(xì)探，毗鄰處其實(shí)有空地，屬欣欣房地產(chǎn)公司（化名）10余年前拿下的地塊范圍。可因債權(quán)違約訴訟，公司名下未開(kāi)發(fā)的多宗土地以及建設(shè)好的商品房全部被查封，空地由此“曬太陽(yáng)”多年?！吧唐贩繜o(wú)法銷(xiāo)售、土地也無(wú)法利用開(kāi)發(fā)，公司已經(jīng)資不抵債?！毙佬婪康禺a(chǎn)公司負(fù)責(zé)人呂某說(shuō)。
一邊急需臨近地塊擴(kuò)產(chǎn)，一邊卻因訴訟查封、土地多年閑置，能否從此處破題？
寧鄉(xiāng)市委、市政府多次研究，逐漸明晰了思路：欣欣房地產(chǎn)公司被查封土地有多宗，其中一處與海信（湖南）家電產(chǎn)業(yè)園一期倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目相鄰，且片區(qū)現(xiàn)行控制性詳細(xì)規(guī)劃已為工業(yè)用地；不妨通過(guò)土地置換，解決海信長(zhǎng)沙智能制造基地用地問(wèn)題。后來(lái)，寧鄉(xiāng)經(jīng)開(kāi)區(qū)組織市人民法院、自然資源局多輪商討，制定土地置換方案。
思路有了，實(shí)施起來(lái)卻并不輕松。
欣欣房地產(chǎn)公司被查封土地涉及多地法院，債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜。寧鄉(xiāng)相關(guān)部門(mén)起初試圖通過(guò)法院之間的協(xié)調(diào)，完成土地置換。“簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是園區(qū)拿出土地與目標(biāo)地塊置換，把查封A地塊換成查封B地塊，從而騰出海信長(zhǎng)沙智能制造基地項(xiàng)目用地。不過(guò)，采取這一方式，被查封地塊的債權(quán)人擔(dān)心，目標(biāo)地塊一旦被解封，在手續(xù)未完成的‘空檔期’，可能隨時(shí)被其他債權(quán)人申請(qǐng)查封凍結(jié)，造成債權(quán)‘懸空’。”寧鄉(xiāng)市人民法院藍(lán)月谷人民法庭庭長(zhǎng)胡鴻說(shuō)。
另一條路，是申請(qǐng)破產(chǎn)重整。
“走破產(chǎn)程序，根據(jù)程序啟動(dòng)后集中管轄的規(guī)定，相關(guān)案件會(huì)集中到寧鄉(xiāng)市人民法院?！痹诤櫩磥?lái)，“有了集中管轄，就拿到了破解難題的主動(dòng)權(quán)?！?/p>
胡鴻與目標(biāo)地塊債權(quán)人多輪溝通：“土地置換后，用地可以湊成一個(gè)梯形，規(guī)整的土地更受市場(chǎng)青睞，位置也更靠近主干道，估值應(yīng)該會(huì)比置換前更高?！眰鶛?quán)人認(rèn)可同意，海信集團(tuán)樂(lè)見(jiàn)其成，局面豁然開(kāi)朗。
2024年4月10日，寧鄉(xiāng)市人民法院正式受理欣欣房地產(chǎn)公司的破產(chǎn)重整申請(qǐng)。寧鄉(xiāng)市人民法院積極推進(jìn)跨區(qū)域司法協(xié)作，目標(biāo)地塊查封不久后解除。
土地置換工作緊鑼密鼓。寧鄉(xiāng)市自然資源局作出《閑置土地認(rèn)定書(shū)》，依據(jù)《閑置土地處置辦法》相關(guān)規(guī)定啟動(dòng)土地置換。2024年4月8日，寧鄉(xiāng)市自然資源局、欣欣房地產(chǎn)公司和寧鄉(xiāng)經(jīng)開(kāi)區(qū)管委會(huì)簽訂《土地置換協(xié)議》。通過(guò)“雙軌并行審批”，土地置換手續(xù)短時(shí)間內(nèi)完成。
全程僅用45天，化解11年歷史遺留問(wèn)題。集中管轄護(hù)航，通過(guò)“閉環(huán)運(yùn)行、及時(shí)辦結(jié)”的方式進(jìn)行土地置換，為盤(pán)活低效土地打開(kāi)了新思路。
寧鄉(xiāng)工業(yè)發(fā)達(dá)，有效盤(pán)活存量、破解產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間瓶頸，是發(fā)展新階段的“必答題”。以寧鄉(xiāng)經(jīng)開(kāi)區(qū)為例，根據(jù)規(guī)劃，園區(qū)城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界范圍內(nèi)33.33平方公里，已開(kāi)發(fā)30.06平方公里，開(kāi)發(fā)率達(dá)90.19%。寧鄉(xiāng)市自然資源局黨組副書(shū)記、局長(zhǎng)彭海華介紹，寧鄉(xiāng)近年來(lái)不斷創(chuàng)新方式方法，加速產(chǎn)業(yè)“騰籠換鳥(niǎo)”：一方面，采取自我升級(jí)、并購(gòu)重組、淘汰退出等方式，“一宗一策”清理處置閑置、低效用地；另一方面，創(chuàng)新盤(pán)活法拍資產(chǎn)，做活土地文章。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年以來(lái)，通過(guò)采取主動(dòng)介入、提前預(yù)防、督導(dǎo)約談等方式，綜合運(yùn)用行政、法律、經(jīng)濟(jì)手段，寧鄉(xiāng)市共計(jì)盤(pán)活低效土地22宗1764.9畝，增加固定資產(chǎn)投入120.87億元，預(yù)計(jì)投產(chǎn)后年新增產(chǎn)值近200億元，帶動(dòng)湖南法恩萊特新能源科技有限公司擴(kuò)產(chǎn)、湖南長(zhǎng)高高壓開(kāi)關(guān)集團(tuán)股份公司追加投資等一批產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。
天津靜海區(qū)全力助推項(xiàng)目開(kāi)工提速——
為企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)打通堵點(diǎn)
本報(bào)記者 靳 博
“這個(gè)新園區(qū)，把企業(yè)之前分散的產(chǎn)銷(xiāo)研力量擰成了一股繩。”最近，遠(yuǎn)大健康科技（天津）股份有限公司副總經(jīng)理魏立佳每天都要到老廠(chǎng)房不遠(yuǎn)處的新園區(qū)看看建設(shè)進(jìn)度，“上半年，我們成功登陸新三板，新園區(qū)也開(kāi)工了，干勁更足了?！?/p>
2001年，遠(yuǎn)大健科在天津靜海區(qū)創(chuàng)立，經(jīng)過(guò)20多年發(fā)展，企業(yè)年收入超過(guò)10億元，主要產(chǎn)品包括上百種環(huán)保家用商用水質(zhì)處理產(chǎn)品、小型家用電器以及相關(guān)配套核心過(guò)濾元件，擁有300多項(xiàng)專(zhuān)利，產(chǎn)品遠(yuǎn)銷(xiāo)歐美。
隨著體量擴(kuò)大，企業(yè)位于天津子牙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)園的載體已經(jīng)限制了產(chǎn)能進(jìn)一步提升?！艾F(xiàn)在公司自有土地30畝，分散在2個(gè)區(qū)域，租的廠(chǎng)房只有40畝地，幾條生產(chǎn)線(xiàn)都擠在一起，產(chǎn)能跟不上訂單。一年出口1500多個(gè)標(biāo)準(zhǔn)集裝箱，卡車(chē)進(jìn)廠(chǎng)區(qū)停車(chē)都費(fèi)勁，只能干著急?！惫境?wù)副總經(jīng)理嚴(yán)利敏說(shuō)。
兩年前，公司計(jì)劃利用自有資金購(gòu)買(mǎi)一塊工業(yè)用地，將目前在外辦公的外貿(mào)和跨境電商兩個(gè)公司和總部合并，同時(shí)將三個(gè)生產(chǎn)公司重新規(guī)劃整合，打造集產(chǎn)銷(xiāo)研為一體的總部經(jīng)濟(jì)。
“從感情和實(shí)際情況來(lái)講，我們都希望留在靜海。一來(lái)，去其他地方拿地成本比較高。二來(lái)，現(xiàn)有的員工很多都在靜海安家，如果企業(yè)外遷可能會(huì)產(chǎn)生人員流失。但產(chǎn)業(yè)園經(jīng)過(guò)多年開(kāi)發(fā)，很難找到符合要求的地塊?！蔽毫⒓颜f(shuō)。
得知情況，靜海高新產(chǎn)業(yè)園主動(dòng)對(duì)接遠(yuǎn)大健科，梳理園區(qū)內(nèi)地塊情況后發(fā)現(xiàn)，雖然區(qū)域經(jīng)過(guò)多年開(kāi)發(fā)建設(shè)，沒(méi)有空白地塊，但有一些已開(kāi)發(fā)地塊，由于種種原因一直處于閑置低效狀態(tài)。“遠(yuǎn)大健科是我們靜海區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)格局中大健康產(chǎn)業(yè)鏈的延鏈補(bǔ)鏈企業(yè)，如果能留下，企業(yè)能發(fā)展壯大，園區(qū)低效的資產(chǎn)也能重新高效利用。”高新產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人賀文龍告訴記者，這次遠(yuǎn)大健科購(gòu)買(mǎi)的100多畝土地和廠(chǎng)房，由于之前企業(yè)經(jīng)營(yíng)調(diào)整而閑置多年，“我們將兩方請(qǐng)到一起，鼓勵(lì)雙方通過(guò)市場(chǎng)化方式進(jìn)行交易盤(pán)活?！苯?jīng)過(guò)積極協(xié)調(diào)，遠(yuǎn)大健科于2023年以購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)方式購(gòu)入該閑置地塊。
土地有了，新的問(wèn)題又來(lái)了：容積率不能滿(mǎn)足實(shí)際需求?！霸瓉?lái)的地塊是一類(lèi)工業(yè)用地，規(guī)劃容積率上限1.2，總建筑面積最多不超過(guò)8萬(wàn)平方米，但我們規(guī)劃的智能凈水設(shè)備制造項(xiàng)目地上總建筑面積需達(dá)到11萬(wàn)平方米，規(guī)劃容積率需達(dá)到2.0以上，才能滿(mǎn)足項(xiàng)目建設(shè)需求?！蔽毫⒓颜f(shuō)。
企業(yè)有所盼，政府有所為。針對(duì)遠(yuǎn)大健科項(xiàng)目，高新產(chǎn)業(yè)園成立服務(wù)專(zhuān)班全力推進(jìn)建設(shè)。特別是他們根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際需求和《工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)》相關(guān)要求，協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)幫助遠(yuǎn)大健科調(diào)整地塊規(guī)劃。通過(guò)細(xì)分調(diào)整，地塊容積率由1.2調(diào)整為2.0，滿(mǎn)足企業(yè)需求，確保工程進(jìn)度不斷檔。
服務(wù)做“加法”，流程做“減法”。針對(duì)盤(pán)活項(xiàng)目的難點(diǎn)、堵點(diǎn)，靜海區(qū)重點(diǎn)破解項(xiàng)目落地慢、開(kāi)工遲問(wèn)題，助推建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)工提速增效。區(qū)政務(wù)服務(wù)辦、市規(guī)劃資源局靜海分局、住建委等部門(mén)明確審批要件和時(shí)限，快速完成立項(xiàng)備案、工程規(guī)劃許可、施工許可等關(guān)鍵手續(xù)，實(shí)現(xiàn)“拿地即開(kāi)工”，為建設(shè)項(xiàng)目單位壓縮申請(qǐng)材料、等待時(shí)間等辦事成本。
今年2月23日，項(xiàng)目準(zhǔn)時(shí)開(kāi)工，一期預(yù)計(jì)年底竣工。根據(jù)規(guī)劃，遠(yuǎn)大健科將在新園區(qū)建設(shè)智能凈水設(shè)備制造項(xiàng)目，建筑面積11萬(wàn)平方米，項(xiàng)目總投資5億元，預(yù)計(jì)新增年產(chǎn)凈水設(shè)備18萬(wàn)臺(tái)，凈水設(shè)備配件6000萬(wàn)件，年產(chǎn)值10億元。“產(chǎn)能會(huì)有明顯提升，新增16個(gè)立體倉(cāng)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)集裝箱裝車(chē)位、5個(gè)散貨裝車(chē)位，再也不擔(dān)心卡車(chē)停車(chē)了。更重要的是，企業(yè)有了充足空間加強(qiáng)研發(fā)，我們計(jì)劃在新的園區(qū)向國(guó)家級(jí)企業(yè)技術(shù)中心發(fā)起沖擊。”談起企業(yè)的未來(lái)，魏立佳充滿(mǎn)信心。
2024年，靜海區(qū)盤(pán)活閑置房產(chǎn)（廠(chǎng)房）26萬(wàn)平方米、閑置土地462畝。今年，靜海區(qū)將繼續(xù)有針對(duì)性地引入一批重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，盤(pán)活存量土地2500畝、工業(yè)廠(chǎng)房10萬(wàn)平方米、商業(yè)樓宇5萬(wàn)平方米以上。
《 人民日?qǐng)?bào) 》（ 2025年07月30日 18 版）