上周，北京幾大中介如鏈家、我愛我家、思源等都從內部發(fā)動變革，實際上都是在挖掘和培養(yǎng)優(yōu)秀經紀人身上做文章。新京報記者 王叔坤 攝

　　他們無論冬夏都穿西裝，工作標配是電動車，他們經常為購房人鞍前馬后地尋找房源、聯(lián)系帶看、協(xié)商價格、辦理過戶，而有部分“黑心”的則吃差價、設騙局，著實讓購房者吃盡苦頭。他們就是購房者眼中天使和魔鬼的結合體——房地產經紀人。他們的背后是房地產經紀公司，人們俗稱的“房產中介”。

　　2014年注定是房產中介行業(yè)不平凡的一年。在北京，房產中介可謂面臨“內憂外患”?！皟葢n”，是樓市的周期化起伏令其業(yè)績平淡，各公司“搶單”激烈；“外患”則更多的是來自互聯(lián)網(wǎng)平臺的沖擊。一場中介的“大革命”正在波瀾壯闊地展開。

　　【上篇：自我革命】

　　降傭金、漲提成、持股，中介發(fā)動“自我革命”

　　年底，北京的房產中介硝煙四起，鏈家地產、偉業(yè)我愛我家、麥田、思源等幾大房產經紀公司掀起了一場如火如荼的革命。與之前矛頭直指搜房網(wǎng)等網(wǎng)絡平臺不同，這次它們是短兵相接。

　　競爭，不僅是拼價格？

　　上周五，老牌房產經紀公司思源經紀的一則爆炸性消息，將最近幾大房產中介之間的“宮心計”推到了普通購房者面前。思源方面宣布，二手房買賣傭金從原來的2.7%下降至1.5%，租房傭金減半。這也是北京首家宣布大幅降低傭金的中介公司。

　　傭金收取比例高一直是二手房購房者心頭的痛。

　　去年11月，李雪在大興區(qū)黃村買了一套二手房。雖然現(xiàn)在已經入住，但高額的中介服務傭金一直令她很不快。“買房時中介說除了2.2%的傭金外，還需要繳納0.5%的保障服務費?？墒欠恐鲌猿忠笾苯又Ц妒赘叮晕也]有享受到資金擔保服務，但中介并沒有將這部分費用退還，中介費也沒有一丁點折扣?！?/p>

　　李雪說，后來她聽說有些中介的服務傭金是可以打折時，就更覺得受騙了。

　　據(jù)了解，目前北京市場上，品牌中介借助強大的市場占有率維持2.7%的二手房買賣傭金（2.2%的中介費和0.5%的擔保費）已不是什么秘密。更有業(yè)內人士表示，像鏈家這樣在北京二手房市場占有率達到50%左右的經紀公司，利用壟斷優(yōu)勢維持2.7%的中介費率，利潤可以達到40%。而隨著近年來北京房價的不斷攀升，半壟斷狀態(tài)下高企的中介服務費對于購房者來說更是一筆不小的支出。

　　對于思源經紀直降傭金的做法，偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉表示，相比于較低的價格，購房者更注重的是包括安全性、專業(yè)性和便捷性等在內的綜合性價比，思源的價格戰(zhàn)是否有效，還有待觀察。中原集團首席運營官李文杰也表示，價格的降低有可能意味著服務的縮水，而房屋作為大宗消費，購房者更為關注交易的安全性。

　　經紀人，才是改革的核心？

　　價格戰(zhàn)，意味著一個行業(yè)很可能就此陷入難以脫身的泥沼。但此次思源宣布下調二手房交易傭金，似乎并不是單純想要打一場價格戰(zhàn)。

　　思源地產常務副總經理楊皓表示，“鏈家的做法引起了全行業(yè)的焦慮。鏈家利用高提成來吸引其他中介公司的經紀人，達到擠垮其他中介的目的，形成壟斷優(yōu)勢，這給其他中介公司帶來壓力。而我們降低中介費，雖然加大運營成本，但給了購房人更多的選擇，我們也希望建立行業(yè)新標準，讓費率回歸到正常水平?！?/p>

　　原來，上周，鏈家地產對外發(fā)布，公司將推行開放化、平臺化、扁平化模式，通過開放化平臺，鏈家將打破行業(yè)壁壘，通過最高可達70%的經紀人提成吸引業(yè)內優(yōu)秀的經紀人加入。

　　可見，讓老牌經紀公司思源“如此拼命”的，正是鏈家地產。對于近些年將業(yè)務重點放在一手房代理市場的思源來說，鏈家地產不僅要“搶它的錢，更要搶它的人”。

　　而思源宣布下調傭金的同一天，偉業(yè)我愛我家集團總裁杜勇也宣布，我愛我家推出“全員持股”的“金鑰匙計劃”，從經紀人到職能員工都有機會成為公司股東。很明顯，也是在對抗鏈家“挖人”。

　　一時間幾大中介從內部發(fā)動變革，短兵相接，實際上都是在挖掘和培養(yǎng)優(yōu)秀經紀人身上做文章。

　　“行業(yè)變革的核心之一是經紀人。即便是時下流行的O2O模式，串聯(lián)起整個流程的仍是經紀人。以往經紀公司打‘人海戰(zhàn)術’，經紀人大多吃青春飯、賺快錢，這也導致了行業(yè)很多亂象?！焙皶熃榻B，從今年的市場來看，全年二手房成交將在10.5萬套左右，大部分公司的業(yè)績能打平或略有盈余就很不錯了。業(yè)內已認識到未來市場將以平穩(wěn)為主，如何提高單位效益便成了考驗各公司的難題。而這其中，專業(yè)化和精英化的經紀人將會提升客戶黏性，更好地實現(xiàn)購房者、經紀人和公司，乃至行業(yè)發(fā)展之間的平衡。

　　對此，有業(yè)內人士也表示，房地產經紀行業(yè)不可能消失，但行業(yè)業(yè)態(tài)、盈利模式及經紀人從業(yè)方式都將因為市場變化和互聯(lián)網(wǎng)的影響而出現(xiàn)重大變化。經紀公司盤剝經紀人的頑疾或將根除，高、專、精成為經紀人必備素養(yǎng)，經紀公司會員化也是一個可能的方向。

　　出海，客戶才是核心？

　　房產經紀公司的內部變革，不僅表現(xiàn)在經紀人價值的挖掘，更體現(xiàn)在對現(xiàn)有業(yè)務渠道的把控和再開發(fā)。

　　上周，鏈家地產宣布，公司2015年進入美國市場成立分公司。而我愛我家在早前也已經打通海外通道，通過我愛我家官方網(wǎng)站建立起線上的海外置業(yè)通道，為國人在美國、加拿大、澳大利亞等十余個國家和地區(qū)置業(yè)。已在美國上市的21世紀不動產也有海外業(yè)務。

　　二手房產經紀公司出海的原因，首當其沖的是國內海外置業(yè)人群強大的購買力和購買需求。據(jù)美國全國房地產經紀人協(xié)會發(fā)布的報告顯示，在過去的一年里，中國人豪擲220億美元在美國買房，同比增長72%，占外國人在美購房總額的24%。不僅在美國，加拿大、英國、韓國等都有中國人赴海外置業(yè)、投資移民的足跡。

　　“未來中介一定會越來越講品牌、服務和客戶導向?！睏铕┍硎荆磥矸慨a經紀比拼的是以客戶為中心的服務。

　　而在分析人士看來，不論是思源的中介費打折、鏈家的機構扁平化還是我愛我家的經紀人持股，都是在嘗試打服務牌，提升客戶體驗。

　　胡景暉表示，傳統(tǒng)房產經紀行業(yè)作為一個服務行業(yè)，卻由于種種原因而缺乏應有的服務品質和服務素質，行業(yè)發(fā)展高度遠落后于國際水平，最根本的原因是行業(yè)現(xiàn)有的利益分配格局不均衡。因此要在未來“拼服務”，必須先解決眼下的經紀人雇傭模式等內部經營模式問題。