“其實從3·30新政以后，購房者信心就有所恢復(fù)，折扣優(yōu)惠都收回來了，下半年房價一定漲。”當記者詢問下半年北京樓市走勢時，多位開發(fā)商都如是說。
據(jù)了解，上半年，北京樓市雖然顯得低迷，但成交呈現(xiàn)不斷上升趨勢，尤其是自5月份開始，5月、6月連續(xù)兩個月的純商品住宅成交量均維持在6000套以上，市場回暖趨勢十分明顯，改善型需求的活躍引領(lǐng)了這輪低谷期的成交回暖。
走出成交低谷
即使是成交低迷的上半年，北京房價也并未下跌。根據(jù)亞豪機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2015年上半年，北京純商品住宅（不含保障房與自住房）的成交量比2014年同期減少了10%左右，但成交均價為29222元/平方米，同比上漲13%。
“近期開盤的項目出現(xiàn)了漲價現(xiàn)象，也獲得了購房者的認可，這反映出北京樓市已經(jīng)由低谷轉(zhuǎn)為上升期?！眮喓罊C構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，截至目前，今年已經(jīng)有三次降息，加之降低改善型客群的首付比例，使購房者入市積極。而有了需求的拉動，開發(fā)商自然有了漲價、加推新貨量的底氣。
土地市場“助漲”
土地市場也成為下半年樓市漲價的“導(dǎo)火索”。記者從北京市國土局獲悉，今年上半年，北京土地市場新增土地供應(yīng)僅33宗，這一數(shù)字也創(chuàng)造了近8年來的新低。土地供應(yīng)不足，也使得在6月以來樓市轉(zhuǎn)暖之下，豐臺、大興等多宗土地連續(xù)拍出高價，地價傳導(dǎo)房價，再次點燃下半年樓市漲價預(yù)期。
“最近成交這么好，主要還是土地熱推動。大興連續(xù)拍出高價地，購房者的預(yù)期就看漲。近期項目來電來訪量明顯增多?！蹦纤沫h(huán)某樓盤的營銷總監(jiān)表示，市場上形成了趨好的預(yù)期，“每個項目都會加入提價行列”。
業(yè)內(nèi)人士指出，在上半年調(diào)控政策利好不斷的市場背景下，北京樓市已經(jīng)走出低谷進入了上揚周期。隨著下半年供應(yīng)加大，成交量隨之被連續(xù)拉升后，漲價項目將會不斷增多。
本版采寫 新京報記者 自曾暉
■ 細看市場
高端住宅 成交旺盛 醞釀漲價
2015年北京進入“豪宅元年”，除了近20個報價在10萬元/平方米以上的頂豪項目爭霸外，高端項目（報價在6萬元/平方米以上）的成交也十分火熱。據(jù)了解，當下醞釀漲價的項目集中在目前成交價格為6萬-8萬元/平方米的項目中。
據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，上半年北京公寓豪宅市場（報價在6萬元/平方米以上）共成交了1355套，同比大漲87%；成交均價為75717元/平方米，同比上漲32%。其中，位于安定門的盛德·紫闕、位于西四環(huán)的紫辰院、位于海淀區(qū)的五礦·萬科如園都躋身上半年豪宅銷售榜單Top10。
據(jù)盛德·紫闕開發(fā)商介紹，除了二環(huán)絕版的地段和現(xiàn)房優(yōu)勢外，項目還采用了高標準的15000元/平方米精裝修，從智能安防、新風系統(tǒng)都和今年北京頂豪項目保持同步水準?！绊椖可习肽甑氖蹆r穩(wěn)定在6萬元/平方米左右，高性價比使得項目5月首次開盤就取得了12.8億的銷售業(yè)績?！?/p>
紫辰院的開發(fā)商介紹，項目位于西四環(huán)的核心地段，緊鄰1500畝的萬豐公園與悅澤園，項目自身還具備6萬平米的古典新派中式園林及重金打造了4大會所，業(yè)主更是享受直升北京十一學校與紫辰院合作辦學的北京十一學校中堂實驗中學，下半年項目還將推出升級產(chǎn)品。
在頂豪別墅方面，下半年預(yù)計推新的則有位于中央別墅區(qū)的金地中央世家。據(jù)開發(fā)商介紹，項目是獨棟別墅，戶型面積為600、800平方米，共有60多套房源，預(yù)計報價在2000萬-3000萬元/套之間。
改善型住宅 率先漲價 試探市場
目前，改善型項目撐起了北京上半年純商品住宅成交的半邊天。隨著政策松動、二手房回暖，供應(yīng)量較少的改善型項目成交勢頭明顯升溫，因此率先在推盤時就小幅漲價，試探市場的接受度。
位于通州的合生濱江帝景就是大幅提升報價的代表。該項目去年8月入市時為29500元/平方米，今年5月的報價在30000元-35000元/平方米之間，目前報價已漲到35000元-37000元/平方米。
從7月入市項目來看，位于大興舊宮板塊的中冶德賢公館上調(diào)了1500元/平方米，而5月開盤時均價為45000元/平米；位于昌平回龍觀的首開國風美唐，此前報價為33500元/平米，7月開盤時也小幅上漲500元/平方米。
“真沒想到漲得那么快，每平米漲了3000元，總價多了40萬元。”購房者王先生對記者說，他5月看中了大興舊宮板塊國韻村一套138平方米的三居，精裝修，當時報價是35000元/平方米左右，交了排號訂金后，他一直在等項目二期開盤。7月12日，銷售員告訴他，房子預(yù)計8月開盤，但報價已經(jīng)上漲到39100元/平米，全部優(yōu)惠折算后，他看中的低樓層房源可能為37000元-38000元/平方米。
“周邊的項目都賣到4萬多了，我們的價格很合理?！眹嵈邃N售人員對記者表示，附近的中冶德賢公館售價是46000元多元/平方米，6月開盤的首開保利·熙悅誠郡報價也到了43000元/平方米。國韻村是現(xiàn)房，預(yù)計今年就能入住，性價比高。排號較多，此前已一直提醒客戶二期價格會上漲。
業(yè)內(nèi)人士指出，一些開盤項目的試探性漲價為周邊同區(qū)域項目提供了漲價的理由，而客戶熱情高漲，則成為下半年開發(fā)商漲價的底氣。
剛需產(chǎn)品
純住宅少商住占比大
在上半年北京純商品住宅供應(yīng)中，剛需類產(chǎn)品大多來自自住房項目，剛需類純商品房供應(yīng)較少，集中在通州、房山等地的老項目中；新盤以商住類產(chǎn)品為主，目前也開始有意上調(diào)售價。
“目前報價已經(jīng)漲到了24000元/平方米?！蔽挥谕ㄖ莸氖组_香溪郡銷售人員介紹，項目為低密的4-8層花園洋房，7月新開了4號樓，價格比此前的21000元-22000元/平方米有小幅上漲，不過算上開盤的優(yōu)惠力度，實際成交價格會更低一些。記者從北京市住建委網(wǎng)站上查詢到，首開香溪郡今年的簽約均價為21618元/平方米。
業(yè)內(nèi)人士介紹，首開香溪郡只是通州近期開盤上調(diào)價格的剛需項目之一，同在7月開盤的區(qū)域老盤華業(yè)東方玫瑰，近期也迎來價格小幅上漲。
“目前報價在25000元/平方米，樓王精裝產(chǎn)品，價格上調(diào)是正常現(xiàn)象。”華業(yè)東方玫瑰的銷售人員對記者說。據(jù)了解，此前該項目在住建委的網(wǎng)簽記錄是23000元/平方米左右。
除了住宅外，一些剛需類LOFT項目也有意調(diào)高售價?！笆袌龌嘏耍覀兛紤]把LOFt加上精裝修，把價格做高些。”位于房山的合景領(lǐng)峰相關(guān)人員表示，目前項目在售的Loft產(chǎn)品為毛坯，最小戶型為45平方米，總價80萬元/套起。
業(yè)內(nèi)人士介紹，今年入市的很多剛需項目都是在2013年、2014年拿地，由于土地成本較高，利潤壓力較大，隨著下半年市場轉(zhuǎn)暖，剛需類產(chǎn)品也將逐步上調(diào)售價。