原標題：小區(qū)停車收費合理性遭疑 律師:物業(yè)合同或存霸王條款
最近網上流行一篇質疑小區(qū)停車收費合理性的文章受到關注，該文稱，稱物權法中規(guī)定車位業(yè)主共有，物業(yè)并無收費權利。小區(qū)停車費到底該不該交？物業(yè)收費行為是否合理？成為不少業(yè)主心中的疑惑。
對此，有業(yè)內律師指出，從做生意角度來看，物業(yè)公司向小區(qū)業(yè)主收錢，然后提供服務并無可厚非。但在開發(fā)商壟斷小區(qū)物業(yè)選擇權的背景下，不少物業(yè)公司服務合同存在消費“陷阱”，通過設置霸王條款合同為公司牟利。
小區(qū)停車費到底該不該交？
近月來，一則題為“今天我才發(fā)現小區(qū)停車費是不用交的！”的帖子在微信朋友圈廣為轉載，文章認為，物權法中規(guī)定車位屬于業(yè)主共有，物業(yè)無權收費。部分住宅小區(qū)業(yè)主也反映，“在買房時已繳納公攤面積費用，憑啥停車還要收費？”
中新網房產頻道發(fā)現，在2007年10月1日起施行的《中華人民共和國物權法》中，確實對小區(qū)業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權作出了如下規(guī)定：占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。并且，小區(qū)內規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。
這是否說明在自家小區(qū)停車不應該交費？秦兵房產律師團律師徐斌在接受中新網房產頻道咨詢時表示，住宅小區(qū)內存在多種產權性質的停車位，這也決定了業(yè)主占用停車位是否應該交費、由誰收費要視情況而定。
徐斌介紹，部分產權在開發(fā)商名下的小區(qū)停車位，開發(fā)商可以自行出售給業(yè)主，或者自持收費出租。另有一些公共區(qū)域的車位，在開發(fā)商并未辦理產權證的情況下，應該屬于全體業(yè)主。
但即使是公共區(qū)域的車位，多位律師認為，由于并不是所有業(yè)主都擁有車輛，占用共有場地停車的業(yè)主也應該交納停車費。
物業(yè)收取小區(qū)停車費背后的邏輯
那么，小區(qū)物業(yè)是否有權收取公共區(qū)域的停車費？“小區(qū)停車位并沒有辦在物業(yè)名下的，但物業(yè)并不是完全無權向業(yè)主征收停車費?！毙毂蟊硎?，從做生意的角度說，物業(yè)公司是向小區(qū)業(yè)主收錢，然后提供服務，把小區(qū)建得更好，“用業(yè)主的公共車位收錢，再把錢花到業(yè)主的身上，其實也無可厚非?！?/p>
這也是物業(yè)方面通常給出業(yè)主的收費解釋：公共區(qū)域停車費并不是租賃費，而是一種管理費或服務費，比如管理停車場設施、維持停車場秩序等。
另外，徐斌認為，與業(yè)主前期簽訂的物業(yè)服務合同，通常會為物業(yè)收取公共區(qū)域停車費提供保障。“物業(yè)服務合同經常會給消費者留一個陷阱，相當于默認了停車費錢是可以收走，產權還是業(yè)主的?！?/p>
一位住宅小區(qū)業(yè)主也透露，自己前期簽訂的物業(yè)服務合同中，確實有注明物業(yè)公司可以將本小區(qū)內的車位以一定價格進行出租或出售，但對如何運用收取的停車費、物業(yè)提供哪些服務等并無明確規(guī)定?！斑@種物業(yè)服務合同顯著增加了業(yè)主一方的義務、降低了物業(yè)一方的義務，應該屬于霸王條款合同，不過具體仍需法院認定。”徐斌說。
小區(qū)停車收費糾紛頻發(fā)如何破解？
讓更多業(yè)主不滿的是，在這種“霸王條款合同”下，不少小區(qū)物業(yè)在收取停車費后提供的服務并不理想，業(yè)主與物業(yè)因此產生的糾紛也時有發(fā)生。在業(yè)內人士看來，這與我國的物業(yè)委托流程的模式有密切關系。
據業(yè)內人士透露，我國絕大部分住宅小區(qū)的物業(yè)公司并不是通過市場競爭的方式“擇優(yōu)選用”，而是開發(fā)商在賣房之前先成立物業(yè)公司，并將其作為默認物業(yè)開始對小區(qū)進行經營管理。這也意味著，不少物業(yè)公司的“霸王條款合同”成為買房的附庸條件。
在徐斌看來，停車費能為開發(fā)商指定的物業(yè)公司帶來不小的收益，而這部分幾乎都進入了物業(yè)公司自己的腰包。“加上物業(yè)費，小的社區(qū)一年百十來萬，大的社區(qū)上千萬。”
徐斌認為，要想遏制住宅小區(qū)停車費等糾紛的頻發(fā)，需要打破開發(fā)商對物業(yè)公司選擇的壟斷，讓小區(qū)停車收費這一“利益”正常地進入市場，使物業(yè)有一定的競爭空間。“在很多國家，開發(fā)商把房子賣給業(yè)主，業(yè)主成立業(yè)委會對小區(qū)進行管理，業(yè)委會自行選聘合適的物業(yè)公司，很多收費糾紛問題會得以解決。”(房產頻道 馬榕)