2015年，王健林身家超越李嘉誠成為亞洲首富。和李嘉誠一樣，王健林的財(cái)富得益于其自身的敏銳洞察力以及房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展。
隨著2015年中國經(jīng)濟(jì)下行壓力突顯，房地產(chǎn)業(yè)告別了過去高增長階段。不過在王健林看來，在未來5-10年內(nèi)，(國內(nèi))還找不到可以取代這個(gè)行業(yè)的“大火車”。對(duì)于北京房價(jià)，他說由于人口凈流入，未來10年會(huì)持續(xù)上漲。
同時(shí)他也表示，房地產(chǎn)業(yè)本身就不是“萬歲行業(yè)”，房地產(chǎn)企業(yè)不能將此作為未來長期生存的戰(zhàn)略。
關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)
短期內(nèi)還找不到替代房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)
新京報(bào)：上半年的宏觀數(shù)據(jù)，很多經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都不理想，但房地產(chǎn)是一枝獨(dú)秀，逐步出現(xiàn)回暖的跡象，你怎么看待這種現(xiàn)象？
王健林：很簡單。這一輪房地產(chǎn)的火，將近150萬億的發(fā)行貨幣，超發(fā)是肯定的(對(duì)應(yīng)GDP只有60億)，貨幣量是GDP的量的兩倍多，全球都找不到哪個(gè)國家是這種情況，當(dāng)然有一部分是可以理解的，比如說中國現(xiàn)在還在發(fā)展中，有一些長期投資的項(xiàng)目，鐵路、高速公路等等，占用了大量的資金，但超發(fā)還是顯而易見的。錢是像水一樣流動(dòng)的，股市火的時(shí)候都跑股市里了，股市不行了，又到房地產(chǎn)來了。
可以解釋在宏觀經(jīng)濟(jì)如此下行的狀態(tài)下，房地產(chǎn)行業(yè)從今年5月份以來表現(xiàn)得不錯(cuò)，特別是一二線城市，還地王頻出，這其實(shí)最根本的解釋不是房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的性質(zhì)、趨勢發(fā)生了向好，就是因?yàn)樨泿努F(xiàn)象。
新京報(bào)：可以理解成，房地產(chǎn)仍然是中國經(jīng)濟(jì)最后的“救命稻草”嗎？
王健林：那當(dāng)然了。其實(shí)這一輪(經(jīng)濟(jì))的下滑就是由房地產(chǎn)下滑帶來的，對(duì)房地產(chǎn)打太狠了。房地產(chǎn)增速在4、5年之前從來都是保持在每年20%，突然就降到10%，甚至到個(gè)位數(shù)，今年更是跌到3%-4%，這其中再去掉一些統(tǒng)計(jì)水分，跟通脹再一對(duì)應(yīng)，可能就沒有增長。所以，房地產(chǎn)現(xiàn)在對(duì)于中國經(jīng)濟(jì)起到的是負(fù)拉動(dòng)作用，而不是正向拉動(dòng)。
新京報(bào)：你覺得這個(gè)“火車頭”還能拉動(dòng)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)多久？
王健林：短期看，我覺得在5-10年內(nèi)，(國內(nèi))還找不到可以取代這個(gè)行業(yè)的“大火車”。房地產(chǎn)現(xiàn)在占GDP的12%-13%，7萬多億，再加上相關(guān)產(chǎn)業(yè)，比如建材建筑機(jī)電裝修，估計(jì)占到中國GDP四分之一到30%左右，這么大的火車頭現(xiàn)在不跑，想要靠別的產(chǎn)業(yè)推上去，后邊再增加多少推動(dòng)力，效果也不大。
另外，要看政策調(diào)整，看去庫存的時(shí)間，如果政策調(diào)整到位，現(xiàn)在還有殺手锏沒出來呢。
我是老“運(yùn)動(dòng)員”了，從我進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)以來，經(jīng)歷過六次房地產(chǎn)“運(yùn)動(dòng)”，詞都不停在變，一開始是治理整頓，后來是宏觀調(diào)控，但實(shí)際意義是一樣，基本上這六次都是以打壓房地產(chǎn)為主，因?yàn)槟莻€(gè)時(shí)候國內(nèi)經(jīng)濟(jì)還處于物資短缺的階段，房地產(chǎn)業(yè)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，而中國政府積累的經(jīng)驗(yàn)形成管控手段都是打擊為主；后來樓市打壓下去了，老百姓也看透了，知道市場上不再供不應(yīng)求(供需結(jié)構(gòu)發(fā)生變化)，過去(政府)20多年積累起來的經(jīng)驗(yàn)和手法都不好使了，所以現(xiàn)在還沒有找到調(diào)動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的辦法。
曾經(jīng)在上世紀(jì)90年代初期、中期的時(shí)候，出臺(tái)過很多政策：所有契稅全免，買房抵個(gè)人所得稅，給戶口等等什么樣的鼓勵(lì)政策都出臺(tái)過。
新京報(bào)：最大的殺手锏是什么？
王健林：現(xiàn)在的政府目前是兩難選擇。明明現(xiàn)在要去庫存就不能出大的殺手锏，一旦出來，又會(huì)帶動(dòng)大量的投資瘋狂再進(jìn)入房地產(chǎn)市場，一進(jìn)去又會(huì)引起更大的流通問題。所以我覺得政府目前的操作手法是正確的，給點(diǎn)小政策，讓房地產(chǎn)行業(yè)慢慢地起，去點(diǎn)兒庫存，然后在痛苦的過程中找到新的模式。
國家目前也提了很多方向，文化、旅游、體育等等，就是看這些新的產(chǎn)業(yè)形成的時(shí)間和長短。我個(gè)人認(rèn)為，房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)是不能再受什么大刺激了，也不能讓這個(gè)行業(yè)的庫存再增加了。
關(guān)于企業(yè)轉(zhuǎn)型
房企轉(zhuǎn)型還都停留在應(yīng)急階段
新京報(bào)：現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)都在談轉(zhuǎn)型，談輕資產(chǎn)，在你看來有沒有哪家企業(yè)在轉(zhuǎn)型的方向上做得還不錯(cuò)？
王健林：很多企業(yè)都在談輕資產(chǎn)嗎？我沒有看到。很多企業(yè)都還在雄心壯志宣布下一年要實(shí)現(xiàn)銷售多少億、完成多少銷售業(yè)績。真正認(rèn)識(shí)到這個(gè)行業(yè)前途(我還不能說是危機(jī)，現(xiàn)在還沒到那個(gè)時(shí)候)的大型企業(yè)，采取切實(shí)行動(dòng)的，目前我還沒有看到有誰做出實(shí)質(zhì)性改變。一些企業(yè)提出的所謂轉(zhuǎn)型，往這里轉(zhuǎn)，往哪里轉(zhuǎn)，好像都是應(yīng)變之作，應(yīng)急。
新京報(bào)：你覺得對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型，最重要的是什么？
王健林：企業(yè)從思想和文化上要統(tǒng)一認(rèn)識(shí)到轉(zhuǎn)型問題。
我真的認(rèn)為這個(gè)產(chǎn)業(yè)不能作為未來長期生存戰(zhàn)略，有了這種決心，這樣思想文化上的統(tǒng)一，你才可能有戰(zhàn)略，戰(zhàn)術(shù)，而且才能堅(jiān)持不懈往下走，我們(萬達(dá))也是經(jīng)歷這樣一個(gè)過程。
現(xiàn)在很多房地產(chǎn)企業(yè)，遇到銷售困難，就提出來轉(zhuǎn)型，最近市場形勢好轉(zhuǎn)了，又開始抓銷售了。我覺得明年房地產(chǎn)市場比今年還要好，這是一定的。為什么？小微刺激一直在釋放，貨幣政策這么寬松，銀行利率一定還會(huì)下降。中國經(jīng)濟(jì)要從中高速邁向中高端，就是要以消費(fèi)為主，消費(fèi)為主的社會(huì)一定就是低利率，甚至是0利率，這就是一個(gè)必然現(xiàn)象。
但是，房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)本身就不是萬歲行業(yè)，從全球范圍來看，基本上每個(gè)國家的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展期就是50年，大概半個(gè)世紀(jì)，行業(yè)發(fā)展到70%-80%也就差不多了，當(dāng)然這個(gè)行業(yè)不會(huì)消亡，直到今天美國、英國依然還有房地產(chǎn)行業(yè)，但是已經(jīng)不是拉動(dòng)國家GDP的主要產(chǎn)業(yè)。
關(guān)于萬達(dá)
擁抱互聯(lián)網(wǎng)但不神化
新京報(bào)：轉(zhuǎn)型方面，萬達(dá)已經(jīng)走在前面。其中就提出了電商板塊作為四大產(chǎn)業(yè)之一以適應(yīng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，從確立這個(gè)目標(biāo)到今年飛凡網(wǎng)上線，除了大數(shù)據(jù)整合，現(xiàn)在的方向還在你的預(yù)期內(nèi)嗎？
王健林：完全變了。應(yīng)該說這兩年之間，方向發(fā)生了巨變，和以前完全不一樣。早說要做電子商務(wù)，也沒有想清楚往哪個(gè)方向走。我一直覺得對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)，要勇敢去擁抱它，但互聯(lián)網(wǎng)不神秘，就是一個(gè)工具，不能夸大，更不能神化。
不能講互聯(lián)思維就完全錯(cuò)了，其實(shí)最重要的是互聯(lián)網(wǎng)后面“+”的那個(gè)詞才是本質(zhì)，互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)，本質(zhì)還是商業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)金融，本質(zhì)還是金融，如果本質(zhì)是互聯(lián)網(wǎng)，就錯(cuò)了。這個(gè)詞應(yīng)該把“+”的內(nèi)容放在前面，我注意到很多國家級(jí)部委提出的概念都是這樣，比如國家旅游局提出的就是旅游+互聯(lián)網(wǎng)。
萬達(dá)歷史上沒有一次是別人看好，而且我也認(rèn)為大家都看好的事情，我們沒必要再做了，我們一定要做多數(shù)人看好，或者多數(shù)人不敢去做的。我覺得，對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，要勇敢去擁抱它，我們要做的是把優(yōu)勢最大化。
新京報(bào)：萬達(dá)最大的優(yōu)勢是什么？
王健林：巨大的線下資源。今年初萬達(dá)決定了線下資源利用作為第一點(diǎn)，現(xiàn)在研發(fā)為客戶提供的就是形成萬達(dá)商業(yè)內(nèi)部良好的生態(tài)商圈。應(yīng)該在一季度形成所有的技術(shù)研發(fā)結(jié)果，二季度形成模式，包括要把貸款的模式做出來，數(shù)據(jù)分析部門建立起來，征信部門建立起來，后年再開始做，連續(xù)做三年，就可以上市了。
新京報(bào)：電商CEO頻繁離職，目前高薪之下，仍然虛位以待，曾有人開玩笑，只有王思聰才能拯救萬達(dá)電商。
王健林：那他可做不了。
新京報(bào)：什么樣的人才適合萬達(dá)電商的發(fā)展要求？
王健林：CEO為什么在不斷地?fù)Q，就是因?yàn)殡娮蛹夹g(shù)商務(wù)這幫人來了之后，基本上還是著眼于商務(wù)，他們提出的方案，基本上就是圍繞著電子和商務(wù)去折騰，所有的方案都不是將萬達(dá)的優(yōu)勢最大化，都是在做萬達(dá)的短板，一上來就是要招多少人，投多少錢，做什么事。我就想，投錢沒問題，那能說明大概哪個(gè)年份能夠盈利，收入來源來自于哪些方面，但是都說不清楚，這不是萬達(dá)的做事風(fēng)格。
關(guān)于房價(jià)
北京房價(jià)未來10年內(nèi)會(huì)持續(xù)上漲
新京報(bào)：北京今年以來出讓的地塊頻繁創(chuàng)造歷史紀(jì)錄，你覺得這樣的市場是可持續(xù)的狀態(tài)嗎？
王健林：這種狀況至少在未來10年內(nèi)是會(huì)持續(xù)的。很多人覺得地王很瘋狂，面粉總是貴過面包，而且還是在這種經(jīng)濟(jì)困難的形勢之下，很難理解。為什么呢？一二線城市是安全的，因?yàn)樽畲蟮膬?yōu)勢就是人口凈流入，而且還在控制的狀態(tài)，現(xiàn)在一二線城市都不給買房進(jìn)戶口了，北京上海連買房資格都沒有了，就這樣還擋不住，北京每年至少新增30萬人，最火的時(shí)候一年進(jìn)入90萬。
新京報(bào)：那北京的房價(jià)有天花板嗎？預(yù)計(jì)是什么時(shí)候？
王健林：中國現(xiàn)在是第二大經(jīng)濟(jì)體，有人分析大概2020年可能會(huì)成為第一大經(jīng)濟(jì)體，再加上人口第一大國，像北京上海這樣的核心城市，出現(xiàn)高房價(jià)，或者世界上最高的價(jià)格，都不難理解。因?yàn)樽畲蟮膯栴}就是不能再擴(kuò)張了，供不應(yīng)求意味著價(jià)格必然上漲。北京上海，廣州深圳，十年八年這種情況都不會(huì)改變。
判斷一個(gè)城市房地產(chǎn)形勢很簡單，只要看人口流入或者流出，是不是均衡。
新京報(bào)：今年很多高價(jià)地塊樓面價(jià)都突破5萬，這些項(xiàng)目在兩三年以后上市，預(yù)計(jì)單價(jià)都會(huì)突破10萬，甚至更高，你覺得未來北京房價(jià)的最高點(diǎn)能達(dá)到多少？
王健林：這個(gè)不好預(yù)計(jì)，反正是一個(gè)持續(xù)走高的過程。商品房市場在一線城市擋不住的。也不要指望把商品房價(jià)格抑制住，過去我們的管理思路是有問題的，以為把商品房價(jià)格摁住，就解決了窮人買房的問題，其實(shí)是不對(duì)的。把北京市的房價(jià)降到1萬一平，很多人還是買不起房，所以市場的就歸市場，商品房漲就漲去吧，然后做好保障；但因?yàn)橛玫鼐o張，于是帶來新的問題，就需要從管住人口入手。
■同題問答
轉(zhuǎn)型是一個(gè)長期的過程
Q：對(duì)于中國未來一年的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型有什么期待？
A：轉(zhuǎn)型是一個(gè)長期的過程，別說一年，未來三年，中國經(jīng)濟(jì)能實(shí)現(xiàn)初步轉(zhuǎn)型就算是相當(dāng)不容易了。
現(xiàn)在我們的結(jié)構(gòu)其實(shí)還是出口、投資為主拉動(dòng)，比較欣慰的一點(diǎn)是，去年服務(wù)業(yè)、三產(chǎn)第一次占到GDP的51%，但這個(gè)指標(biāo)真正要實(shí)現(xiàn)70%，可能需要很長時(shí)間。
Q：這其中最大的困難是什么？
A：最大的困難就是核心產(chǎn)業(yè)，老的兩匹馬(出口、投資)累了，養(yǎng)的小馬(服務(wù)業(yè))還沒長大，切換擋時(shí)間不長。如果是明確兩三年內(nèi)，換擋能成功還好，如果切換不了，可能引發(fā)最大的風(fēng)險(xiǎn)就是就業(yè)問題，所以未來2-3年中國經(jīng)濟(jì)應(yīng)該是一個(gè)最大的考驗(yàn)期。
房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)本身就不是萬歲行業(yè)，從全球范圍來看，基本上每個(gè)國家的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展期就是50年。
我一直覺得對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)，要勇敢去擁抱它，但互聯(lián)網(wǎng)不神秘，就是一個(gè)工具，不能夸大，更不能神化。
不能講互聯(lián)思維就完全錯(cuò)了，其實(shí)最重要的是互聯(lián)網(wǎng)后面“+”的那個(gè)詞才是本質(zhì)，互聯(lián)網(wǎng)商業(yè)，本質(zhì)還是商業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)金融，本質(zhì)還是金融，如果本質(zhì)是互聯(lián)網(wǎng)，就錯(cuò)了。
采寫/新京報(bào)記者李捷
(新京報(bào))