12月3日，中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院、中國社會科學(xué)院城市與競爭力研究中心發(fā)布最新一期《中國住房發(fā)展報告》。
在今年三季度我國GDP增速僅為6.9%的情況下，該報告主編、中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，房地產(chǎn)投資下降拖累經(jīng)濟增長，初步測算，2015年前三季度房地產(chǎn)投資對GDP的貢獻率已經(jīng)降至0.04個百分點，創(chuàng)下2000年以來的新低，幾乎要落入負增長貢獻軌道。
報告還預(yù)計，從2016年第二季度開始，中國房價面臨一定的下行壓力，2016年第三季度很有可能會出現(xiàn)同比快速下跌的情形。
預(yù)測：房企數(shù)年內(nèi)會迅速減少
根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，前10個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資78801億元，同比增長2%，增速比1月份至9月份回落了0.6個百分點。
倪鵬飛說，前三季度房地產(chǎn)直接投資對GDP增長的貢獻降低了0.21個百分點，由于房地產(chǎn)投資與水泥、建材等上游行業(yè)關(guān)聯(lián)性較強，房地產(chǎn)投資的下降對國民經(jīng)濟的綜合負面影響會更明顯。
報告指出，2015年前9個月內(nèi)，宏觀經(jīng)濟景氣指數(shù)總體上呈現(xiàn)持續(xù)下降趨勢，其中9月份為92.9，比2009年2月份的歷史最低值還低1.1。
報告列舉數(shù)字稱，前9個月，居民住房抵押貸款快速增長，同比增幅高達19.9%；開發(fā)商銀行貸款同比下降3.6%，自籌資金同比下降4%，企業(yè)資金來源總體增長僅1.3%。與此同時，庫存較低的一線城市銷售及價格大幅增加，庫存較多的三、四線城市形勢依然嚴峻。
除對宏觀經(jīng)濟的拉動作用明顯減輕外，房地產(chǎn)直接投資增速接連下降也將影響到房企格局。報告指出，隨著住房市場需求逐漸飽和、產(chǎn)業(yè)發(fā)展逐步成熟和企業(yè)集中度的穩(wěn)步提升，可以預(yù)見房企數(shù)量在近期內(nèi)會達到峰值，并在之后的數(shù)年時間內(nèi)迅速減少，最終達到穩(wěn)定。
行業(yè)問題也逐漸顯性化，倪鵬飛說，目前房企存在的問題主要包括盈利水平持續(xù)下降，成本控制能力面臨考驗；發(fā)債數(shù)量巨大致使負債水平居高不下，資金鏈斷裂風(fēng)險不容忽視；三、四線城市庫存去化壓力大，房企周轉(zhuǎn)速率有待提升；一線城市土地價格屢創(chuàng)新高，聯(lián)合拿地模式存在合作破裂的隱憂。
建言：應(yīng)減免商品房交易稅費
今年樓市暖冬現(xiàn)象較為明顯，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，11月主要城市樓市成交面積環(huán)比上升3.84%，超六成城市環(huán)比上漲，同比上漲21.18%。房價方面，十大城市新房價格指數(shù)均環(huán)比上漲，上漲城市數(shù)量較上月增加5個。
不過，倪鵬飛對于明年的房價走勢并不樂觀。根據(jù)社科院城市與競爭力研究中心的華房指數(shù)預(yù)測：房價在經(jīng)歷較快上升后，2016年第二季度后，有出現(xiàn)一波較大幅度下跌的可能；但商品房投資有望緩慢回升，對經(jīng)濟增長帶動有望增強。
倪鵬飛解釋說，在宏觀經(jīng)濟下行壓力較大，結(jié)構(gòu)調(diào)整與短期增長有沖突以及房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)整的背景下，并不能保證2016年房價持續(xù)在溫和上升中向趨穩(wěn)轉(zhuǎn)變。但他補充說，未來房價具體走勢，一方面取決于房地產(chǎn)市場的自我調(diào)整程度，另一面受宏觀政策的影響。2016~2017年房地產(chǎn)市場調(diào)控應(yīng)鎖定三大目標：去庫存，實現(xiàn)銷售大幅增長；防風(fēng)險，保持房價增幅在合理水平，防止大起大落，防止違約風(fēng)險；促投資：房地產(chǎn)投資恢復(fù)到正常水平。
在政策建議上，報告認為，應(yīng)減免普通商品住房交易稅費，促進自由遷徙和居住條件改善。具體措施包括：擴大契稅優(yōu)惠，所有普通商品住房契稅均按1%的優(yōu)惠稅率收??；取消2年限制，所有普通商品住房交易免征營業(yè)稅；取消自用5年及唯一生活用房限制，所有出售普通商品住房的所得均免征個人所得稅；對于賣一買一的換房需求除給予稅費減免外，還可給予財政補貼。
而針對最近熱炒的按揭貸款利息抵扣個人所得稅政策，倪鵬飛持謹慎態(tài)度：“這個政策可以降低購房還款負擔(dān)，實現(xiàn)居者有其屋和藏富于民雙重目標。”但他認為，政策一旦落地可能會加劇目前樓市分化局面，因為住房貸款利息抵扣個稅對于房價較高且人均收入較高的一、二線城市是明顯利好，反而對三、四線城市去化幫助不那么明顯。
“三四線城市應(yīng)該實施類似藍印戶口的政策，讓在轄區(qū)內(nèi)購房者享受平等的公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施，吸引以農(nóng)民工為主體的購房人群。”倪鵬飛說。
·政策建議·
1、應(yīng)減免普通商品住房交易稅費，促進自由遷徙和居住條件改善。包括：擴大契稅優(yōu)惠，所有普通商品住房契稅均按1%的優(yōu)惠稅率收取等。
2、三四線城市應(yīng)該實施類似藍印戶口的政策，讓在轄區(qū)內(nèi)購房者享受平等的公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施，吸引以農(nóng)民工為主體的購房人群。
(每日經(jīng)濟新聞)