小面積、低總價(jià)“小清新”商鋪扎堆亮相 租金水平穩(wěn)定上浮
文/廣州日?qǐng)?bào)記者陳鈺?shū)P
“過(guò)年了，手上有一筆閑錢，應(yīng)該怎么投資？”年關(guān)將至，荷包鼓了起來(lái)，投資客又開(kāi)始為閑置資金尋找出路。作為吸金利器、投資型重要產(chǎn)品的商鋪近期頻頻亮相，成為樓市淡季里的一匹黑馬。記者注意到，年前各大開(kāi)發(fā)商推出的商鋪主要以籌客為主，3月才是商鋪集中入市之季。
年前這批扎堆亮相的商鋪，一改平日大面積、高總價(jià)的做派，走起了“小清新”路線，小面積、低總價(jià)成為主流。商鋪投資降低門檻，吸引了部分中小型投資客的關(guān)注。但從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，目前佛山商鋪庫(kù)存壓力仍然很大。
新趨勢(shì)：
門檻低 10萬(wàn)可做鋪主
在很多人印象里，商鋪的投資門檻相當(dāng)高。一是鋪位的面積大，動(dòng)輒100~200平方米；二是單價(jià)高，2萬(wàn)~3萬(wàn)/平方米的單價(jià)比住宅產(chǎn)品翻了一番以上。一套鋪位總價(jià)基本上都在500萬(wàn)元以上。
但是從去年開(kāi)始，隨著樓市進(jìn)入調(diào)整期，以及“松限”住宅地產(chǎn)發(fā)力之后，資金量占用大的商鋪投資開(kāi)始降溫。為了加快賣鋪的節(jié)奏，快速回籠資金，商鋪投資開(kāi)始走起了小面積、低總價(jià)的“小清新”路線。而今年年初，商鋪的這股“小清新”風(fēng)越吹越烈。
上周末，比鄰南海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的招商置業(yè)中心全新銷售中心亮相，與該銷售中心同時(shí)亮相的還有100多套商鋪。據(jù)悉，這些商鋪為臨街1、2兩層，分8個(gè)入口與項(xiàng)目的購(gòu)物中心無(wú)縫連接，主打面積為20~80平方米，一樓商鋪6米挑高，2樓商鋪5米挑高?！斑@樣的面積段，很適合餐飲、服裝等品牌商家?！变N售人員透露，目前該商鋪的價(jià)格未定，但參照緊鄰的南海萬(wàn)達(dá)金街過(guò)去的售價(jià)，首層商鋪均價(jià)4萬(wàn)~5萬(wàn)/平方米，2層商鋪2萬(wàn)~3萬(wàn)/平方米，那么，100萬(wàn)以內(nèi)就可以做萬(wàn)達(dá)、保利、中海、招商、宜家等品牌發(fā)展商聚集度最高的桂瀾路千米商貿(mào)長(zhǎng)廊的業(yè)主。
20平方米這樣的小面積商鋪已成市場(chǎng)的常態(tài)。記者注意到，近期亮相的麗日廣場(chǎng) “公園式萬(wàn)國(guó)美食”臨街旺鋪面積段也是從20平方米起，總價(jià)也僅20萬(wàn)/間起。而在江灣立交橋的一商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)，商鋪更是被開(kāi)發(fā)商拆分成幾平方米/間的格子鋪來(lái)售賣，總價(jià)僅10萬(wàn)元/間起。
探市場(chǎng)：
回報(bào)高 投資風(fēng)險(xiǎn)較小
商鋪?zhàn)鳛橥顿Y產(chǎn)品，決定其是否具有投資價(jià)值的重要參考條件就是租金水平。佛山這幾年商業(yè)地產(chǎn)井噴，商鋪的租金水平穩(wěn)步上升，甚至在核心商圈開(kāi)始逼近廣州等一線城市。來(lái)自贏商網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，去年廣州的商鋪平均租金為600元~900元/平方米，首層租金在1500元~3000元/平方米左右；而以佛山祖廟、東方廣場(chǎng)商圈為代表的核心商圈的平均租金水平也高達(dá)600元~900元/平方米，幾乎向廣州看齊。但是季華商圈、千燈湖商圈等新興商圈，租金水平相對(duì)較低，但也達(dá)到150元~350元/平方米。
從投資回報(bào)的角度看，這些中心區(qū)商圈的投資回報(bào)還是相當(dāng)可觀的。記者從二手中介了解到，目前季華商圈繁華地段鋪位售價(jià)約2萬(wàn)~3萬(wàn)元/平方米，而10年前的售價(jià)不到1萬(wàn)元/平方米。以一個(gè)100平方米的商鋪為例，按照眼下150元/平方米的租金回報(bào)計(jì)算，投資回報(bào)率可達(dá)18%。
但一些新興社區(qū)的底商投資回報(bào)目前來(lái)看并不讓人樂(lè)觀。郭女士6年前在魁奇路一大型樓盤購(gòu)買了一套層高6米、面積50平方米的住宅底商，總價(jià)約150萬(wàn)。目前該商鋪的租金僅3000元/月，“投資回報(bào)率才2%，比存定期還少?！惫恐缓眉南Ｍ^(qū)的入住率能夠高一點(diǎn)，“社區(qū)成熟了，商鋪才會(huì)旺，租金才會(huì)上漲?！?/p>
投資經(jīng)：
中心區(qū)回報(bào)較穩(wěn)定
新興居住板塊潛力大
據(jù)佛山經(jīng)緯統(tǒng)計(jì)，2014年佛山商鋪的供應(yīng)量出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)：2012年、2013年全市商鋪供應(yīng)量?jī)H60萬(wàn)、80萬(wàn)平方米，但去年商鋪的供應(yīng)量激增至122萬(wàn)平方米；而成交面積并沒(méi)有太大變化，持續(xù)徘徊在40萬(wàn)平方米的水平線上，成交均價(jià)僅17863元/平方米，出現(xiàn)微跌。對(duì)此，佛山經(jīng)緯認(rèn)為，商鋪市場(chǎng)的去化受到巨大考驗(yàn)，人流旺盛的中心區(qū)和前景可待的社區(qū)底商更值期待。
2014年商鋪成交較為理想的區(qū)域主要集中在中心區(qū)以及實(shí)力強(qiáng)勁的鎮(zhèn)街。在中心區(qū)，中海錦城、佛山華強(qiáng)廣場(chǎng)、招商依云天匯、保利香檳花園都銷售可觀，尤其是中海錦城，去年商鋪銷售達(dá)215套，位居中心區(qū)榜首。在鎮(zhèn)街，北滘的慧聰家電城更是一枝獨(dú)秀，去年822套的成交量令同行望塵莫及。
商鋪投資總體上來(lái)說(shuō)是件技術(shù)含量極高的活，投資者要綜合考慮地段、開(kāi)發(fā)商整體運(yùn)營(yíng)能力、周邊區(qū)域居民的消費(fèi)習(xí)慣、品牌定位等等多方面的問(wèn)題。從租金回報(bào)來(lái)看，成熟中心區(qū)的商鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)更為穩(wěn)定，風(fēng)險(xiǎn)更少。但是從物業(yè)的增值空間來(lái)看，成熟區(qū)域的商鋪升值空間有限；而新興居住板塊，尤其是人口密集度比較高的鎮(zhèn)街商鋪卻有較大的升值潛力，但前幾年的租金回報(bào)肯定會(huì)不太高，投資者需要做好“守得起”的思想準(zhǔn)備。