圖說(shuō)：五年內(nèi)只有一次對(duì)口入學(xué)機(jī)會(huì)”的新政使得靜安區(qū)某些學(xué)區(qū)房的價(jià)格漲得更快了 圖：新聞晨報(bào)記者 殷立勤
今年申城學(xué)區(qū)房政策發(fā)生了較大的調(diào)整，虹口、閘北、寶山等區(qū)紛紛效仿靜安的“最嚴(yán)入學(xué)新政”，即“同一戶地址五年內(nèi)只享一次同校對(duì)口入學(xué)機(jī)會(huì)?！?/p>
越來(lái)越嚴(yán)的學(xué)區(qū)房政策讓未來(lái)的學(xué)生家長(zhǎng)開(kāi)始提前行動(dòng)，如今購(gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房競(jìng)爭(zhēng)顯得更加激烈，有些學(xué)區(qū)房的漲幅比以前多出十幾個(gè)百分點(diǎn)。為盡早“鎖定”房源，有的家長(zhǎng)甚至“兵行險(xiǎn)招”，在房子都還沒(méi)見(jiàn)到的情況下，先拿出30萬(wàn)元意向金“預(yù)定”可能出現(xiàn)的合適房源。
案例：先交30萬(wàn)也未能圓夢(mèng)
靜安區(qū)位于市中心，優(yōu)質(zhì)教育資源集中，一師附小、靜教院附校等名校云集于此，是上海學(xué)區(qū)房成交的熱門(mén)板塊，也是上海最早提出“五年新政”的區(qū)。正因?yàn)槿绱?，?gòu)買(mǎi)學(xué)區(qū)房的競(jìng)爭(zhēng)也格外激烈。
對(duì)口靜教院附校的靜安晶華園盡管臨近普陀，房子不算很新，車位也很緊張，但依然受到購(gòu)房者的追捧。一位購(gòu)房者從去年底開(kāi)始就在這里看房，他的心理價(jià)位是花750萬(wàn)元買(mǎi)一套120平方米出頭的三房，然而過(guò)程卻非常不順，原本幾乎要談妥了，結(jié)果房東臨時(shí)變卦，稱房子不賣(mài)了。不過(guò)這位購(gòu)房者仍然十分執(zhí)著，甚至極為罕見(jiàn)地在房子還沒(méi)有看的情況下，就先“押”了30萬(wàn)元意向金在中介那里，一旦有這個(gè)價(jià)位，且房型是南北通的房子掛牌出來(lái)，第一時(shí)間通知他，并立刻把這30萬(wàn)元意向金也給房東。
即便用了這樣“奇葩手段”，他暫時(shí)還是沒(méi)有“圓夢(mèng)”，因?yàn)檫@個(gè)小區(qū)掛牌出來(lái)的房子就是不符合他的要求。
現(xiàn)象：“大齡兒童”家長(zhǎng)轉(zhuǎn)戰(zhàn)別區(qū)
新政推出后，市面上可供掛戶口的學(xué)區(qū)房減少，不少板塊的學(xué)區(qū)房日益稀缺，使得家長(zhǎng)們不得不轉(zhuǎn)戰(zhàn)還沒(méi)有出臺(tái)新政，或?qū)趯W(xué)校的招生要求不那么嚴(yán)格的區(qū)域去買(mǎi)學(xué)區(qū)房，尤其是已經(jīng)開(kāi)始讀幼兒園的“大齡兒童”的家長(zhǎng)，不得不跑到其它區(qū)“找房”。
魯先生的家住靜安，卻因?yàn)楦悴欢ā氨镜亍钡膶W(xué)區(qū)房而不得不轉(zhuǎn)戰(zhàn)普陀區(qū)。在得知當(dāng)?shù)貙?duì)口小學(xué)的入學(xué)規(guī)定是戶口滿三年，魯先生暫時(shí)松了口氣，不過(guò)眼看小孩已經(jīng)3歲，快要入幼兒園，買(mǎi)房也已經(jīng)刻不容緩。
在花了一個(gè)多月看房后，他們最終買(mǎi)了套約50平方米的使用權(quán)房。可是這套房子空間太小，無(wú)法容納一家三口生活，無(wú)奈他們只好商量將來(lái)在附近再找套兩室一廳的房子租著，然后把自己現(xiàn)在住的房子租給別人。而買(mǎi)來(lái)的學(xué)區(qū)房，則裝修一下也用來(lái)出租“補(bǔ)貼家用”，“我也不想這么折騰，可是實(shí)在沒(méi)有辦法，好一點(diǎn)的學(xué)區(qū)房真的買(mǎi)不起”。
事實(shí)上，這樣跨區(qū)甚至跨江買(mǎi)學(xué)區(qū)房的案例已經(jīng)比比皆是。
作為整個(gè)浦東學(xué)校資源最豐富的區(qū)域，洋涇板塊對(duì)口六師附小、福山路外國(guó)語(yǔ)學(xué)校等知名小學(xué)。浦東全區(qū)包括張江、川沙和原南匯的購(gòu)房者，甚至還有許多家住浦西的人都跑來(lái)買(mǎi)房。
在一些中介門(mén)店買(mǎi)學(xué)區(qū)房的客戶中，浦西客戶要占到10%左右，最遠(yuǎn)有家住寶山區(qū)過(guò)來(lái)買(mǎi)房的。
這使得洋涇這邊的學(xué)區(qū)房成交十分火爆，例如在羽山路崮山路附近對(duì)口六師附小的崮山小區(qū)，由于小區(qū)規(guī)模較大，房源比較多，一直是成交熱門(mén)樓盤(pán)。去年一年，這個(gè)小區(qū)的成交量在150套左右，而今年1-3月就已經(jīng)成交了35套，4月估計(jì)會(huì)創(chuàng)造一個(gè)成交高峰，保守預(yù)計(jì)這個(gè)小區(qū)的成交量將在30套以上。
數(shù)據(jù)：楊浦學(xué)區(qū)房保持5%漲幅
德佑鏈家研究總監(jiān)陸騎麟表示，目前全市各區(qū)縣和不少熱門(mén)學(xué)區(qū)都出臺(tái)了抑制學(xué)區(qū)房炒作的政策規(guī)章，基本手段都是拉長(zhǎng)入學(xué)所需的落戶年限或設(shè)定同一房源的入學(xué)間隔時(shí)間。這樣的政策確實(shí)最大限度避免了學(xué)區(qū)房的短期炒作，一定程度上限制了學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的暴漲。
然而，這些政策同樣也迫使不少學(xué)區(qū)房購(gòu)房者不得不提早“鎖定”房源，特別是對(duì)于一些優(yōu)質(zhì)教育資源，“搖籃中預(yù)定小學(xué)”的情況將會(huì)越來(lái)越多地出現(xiàn)，學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格上漲的趨勢(shì)也未能完全遏制。
在楊浦，一些重點(diǎn)學(xué)校周邊的學(xué)區(qū)房今年還是保持了5%左右的漲幅?！昂推交ㄔ芬惶?12平方米的三房，原來(lái)掛牌價(jià)是445萬(wàn)元，等到上下家見(jiàn)面時(shí)就變成了450萬(wàn)元，到最后要簽合同的時(shí)候房東又改口成了455萬(wàn)元?！钡掠渔溂覘钇址中兄鞴苊芬壮虩o(wú)奈地說(shuō)，“其實(shí)我們也不想看到無(wú)謂的漲價(jià)，因?yàn)橐坏┫录冶黄冉邮軡q價(jià)，往往他就會(huì)找我們談?wù)勚薪橘M(fèi)能否便宜點(diǎn)?！?/p>
上海中原研究咨詢部對(duì)靜安一些代表性學(xué)區(qū)房樓盤(pán)的追蹤數(shù)據(jù)顯示，去年初靜安入學(xué)新政實(shí)施以后，房?jī)r(jià)并沒(méi)有受到抑制的跡象。比如，對(duì)口靜教院附小的海防村，2014年的成交均價(jià)為64606元/平方米，與2013年相比上漲28.9%，而2013年相比2012年的漲幅只有13.7%。對(duì)口一師附小的四和花園2014年成交均價(jià)53800元/平方米，相比2013年上漲達(dá)31.9%，而2013年相比2012年的漲幅則只有8.6%。
提醒：買(mǎi)學(xué)區(qū)房并非板上釘釘有可能被“順位”擠出
買(mǎi)了學(xué)區(qū)房就一定板上釘釘能入學(xué)了嗎？其實(shí)也未必。
首先，你要確定買(mǎi)的到底是不是學(xué)區(qū)房？
德佑鏈家楊浦分行主管梅易程告訴記者，比如控江二村小學(xué)，這個(gè)學(xué)校就以“控江二村”命名，那么買(mǎi)控江二村的房子就能理所當(dāng)然地入學(xué)嗎？當(dāng)然是否定的！控江二村內(nèi)部分第一至第四4個(gè)小區(qū)，其中第三和第四小區(qū)是對(duì)口控江二村小學(xué)的，第一和第二則不是。（據(jù)新聞晨報(bào) 徐運(yùn)）