傳統(tǒng)的樓市旺季“金九銀十”過半，北京的“金九”卻在平淡中收尾。
來自兩家房地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，北京9月純商品房成交量環(huán)比下跌超過兩成，而原因則被認(rèn)為與股市下挫及通州限購有關(guān)。
北京：入市項目豪宅化
亞豪機構(gòu)日前提供給《第一財經(jīng)日報》記者的數(shù)據(jù)顯示，截至27日，9月北京共成交商品住宅(不含保障房與自住房)5612套，成交面積64.31萬平方米，環(huán)比分別減少27%、22%。與此同時，9月商品住宅成交均價卻環(huán)比上漲了12%，達(dá)到3.1萬元/平方米。另據(jù)鏈家網(wǎng)研究院的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，9月1日至27日，北京新建純商品住宅(不含保障房與自住房)成交3824套，環(huán)比下滑22%，較去年同期上漲18%。
新房市場在7月份達(dá)到高點后，連續(xù)兩月出現(xiàn)下滑，從上述數(shù)據(jù)看，北京“金九”的成交明顯低于預(yù)期。關(guān)于原因，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅對記者分析，一方面，隨著北京純商品住宅用地持續(xù)減少，潛在供應(yīng)減少，大量房企不得不選擇控制供應(yīng)節(jié)奏，因此影響了成交量；另一方面今年股市的快速走低使得樓市購買力也相應(yīng)下滑，影響了下半年的樓市成交走勢；同時在通州版限購令的影響下，9月1日至27日，通州區(qū)商品住宅(不含保障房與自住房)僅實現(xiàn)成交836套，環(huán)比減少52%，從盤踞3個月的行政區(qū)成交首位的寶座上退下，被大興與房山所超越。鏈家網(wǎng)研究院李巧玲也認(rèn)為，“金九”北京樓市的暗淡，與通州限購升級有關(guān)，部分潛在需求由于條件不滿足難以入市，致使通州成交占比明顯下滑。據(jù)鏈家網(wǎng)研究院統(tǒng)計，9月通州成交占比僅為13.2%，較7、8月分別下滑5個與11個百分點。
雖然市場壓力不小，但很多開發(fā)商仍對北京趨之若鶩。以旭輝為例，今年6月份，斷頓已久的土地市場放出大興8幅土地，旭輝率先連拿兩幅，近兩年旭輝更是在競爭白熱化的北京市場摘下十幅地塊。
“北京應(yīng)該是全國地價最高的，比上海都高，北京最近推出的地，基本上50%以上都是踩著周邊二手房的銷售價去構(gòu)成新房樓板(價格)，對于土地市場來說，大家比拼的不是實力而是想象力。”旭輝集團(tuán)北京區(qū)域事業(yè)部總經(jīng)理孔鵬日前對記者說，“我感覺這不是一個可持續(xù)的狀態(tài)，北京2000萬以上的房產(chǎn)一年能賣300~400套，今年到明年的供應(yīng)，我想不到它會是一個怎么樣的結(jié)果。”
但孔鵬坦言，北京的產(chǎn)品豪宅化的趨勢已經(jīng)無法逆轉(zhuǎn)。機構(gòu)統(tǒng)計的9月供給數(shù)據(jù)也說明了這種豪宅化趨勢。亞豪機構(gòu)在報告中稱，9月1日至27日，北京住宅市場共有29個項目入市，相比8月同期減少了7個，扣除自住房后新增供應(yīng)3910套，環(huán)比8月同期減少12%。但供給減少的主要是剛需盤，受到頻頻出現(xiàn)的高價地的影響，北京9月樓市出現(xiàn)高價盤集中入市現(xiàn)象。
上海：房企醞釀漲價
上海的新房市場依舊延續(xù)了此前的良好成交情況，整個9月也是房地產(chǎn)傳統(tǒng)的交易旺季，上海市場表現(xiàn)不錯。上海鏈家市場研究部監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，截至9月28日，9月上海市商品住宅的供應(yīng)量為174.6萬平方米，環(huán)比上漲125.0%，同比上漲33.2%;成交量為125.5萬平方米，同比上漲62.6%。值得一提的是，本月上海樓市成交均價為30462元/平方米，同比上漲9.6%。
《第一財經(jīng)日報》記者注意到，上海的商品住宅成交量已經(jīng)連續(xù)6個月超過120萬平方米，遠(yuǎn)超過每個月的供應(yīng)量。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著供應(yīng)量的下滑和需求的增加，未來上海的房價上漲壓力很大，目前上海的商品住宅銷售均價已經(jīng)超過3萬元/平方米。
而各大開發(fā)商也在加緊推貨，表現(xiàn)在上海住宅供應(yīng)量提高，本月上海供求比達(dá)到1.4∶1，扭轉(zhuǎn)了上海長期供小于求的局面，此前8月供求比為0.6∶1。即使這樣，上海的去化周期依舊在9個月左右，市場情況還是非常良好。
其中松江、嘉定、浦東等區(qū)域推出的項目比較多，而這些項目的入市也讓二手房市場的購房者開始更多選購一手房。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上海二手住宅掛牌超過10萬套，中原地產(chǎn)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，由于新盤推盤量比較大，三至六成買家轉(zhuǎn)投新房市場，導(dǎo)致二手房受冷，新房則交易火爆。
雖然9月供應(yīng)增加，但是上海房價還在暗漲。從今年8月開始上海一批新增項目入市但卻遲遲未開盤。業(yè)內(nèi)猜測這些項目正在“待價而沽”，甚至做好了漲價的準(zhǔn)備。
身為“80后”的王悅酈已經(jīng)看到了房價的快速上升。今年6月其看上的位于浦東匯南板塊的某樓盤當(dāng)時報價1.9萬元/平方米，目前已經(jīng)飆漲到2.2萬元/平方米。旭輝集團(tuán)總裁林峰此前在接受《第一財經(jīng)日報》記者采訪時也透露，今年下半年其在上海的樓盤準(zhǔn)備漲價5%~10%。
此外，9月的土地市場瘋狂也可以看出開發(fā)商對于上海未來市場的看好。《第一財經(jīng)日報》記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，上海9月拍出的7幅住宅用地出讓金共計148億，其中多幅土地溢價率均超過100%，更是有金地、保利、濱江等房企強勢拿地。業(yè)內(nèi)判斷這樣的情況會繼續(xù)拉高上海房價。
上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理盧文曦表示，上海樓市供求兩旺格局已經(jīng)形成。