在去年10月份調(diào)整二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)之后，房貸政策迎來(lái)了更為全面的松綁。30日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)、財(cái)政部紛紛發(fā)文，將二套房的首付比例從6成降至4成，同時(shí)二手房的營(yíng)業(yè)稅從之前滿(mǎn)5年免征調(diào)整為滿(mǎn)2年免征。
松綁力度超預(yù)期
根據(jù)央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)30日聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，擁有1套住房且相應(yīng)房貸未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房，首付款比例調(diào)整為不低于4成。此前為最低不得低于6成，而在北京、上海等大城市則執(zhí)行更為嚴(yán)格的7成標(biāo)準(zhǔn)。此外，新政規(guī)定住房公積金貸款購(gòu)買(mǎi)首套房首付比例最低2成，二套房首付比例最低3成。
隨即，財(cái)政部也發(fā)文對(duì)買(mǎi)賣(mài)房屋時(shí)所產(chǎn)生的營(yíng)業(yè)稅年限進(jìn)行了調(diào)整。3月31日起，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的普通住房轉(zhuǎn)賣(mài)，全額征收營(yíng)業(yè)稅；2年以上免征營(yíng)業(yè)稅。此前，個(gè)人普通住房銷(xiāo)售免稅的年限被設(shè)定為5年以上。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部張旭認(rèn)為，本輪組合拳政策偏向支持二套合理改善型需求，且放松幅度超過(guò)此前各界預(yù)期。偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉也認(rèn)為，新政表明政府已經(jīng)依據(jù)我國(guó)樓市現(xiàn)階段的市場(chǎng)特征，把鼓勵(lì)政策從首次置業(yè)人群調(diào)整為改善型人群。
而在公積金政策方面，首套房首付比例為20%；對(duì)于擁有一套房已結(jié)清貸款，再購(gòu)買(mǎi)普通自住房，最低首付比例為30%，此前首付比例則為60%。
對(duì)此，胡景暉認(rèn)為，此舉對(duì)盤(pán)活公積金使用效率的意圖表現(xiàn)明顯，同時(shí)有利于“賣(mài)舊買(mǎi)新”的改善型需求利用公積金買(mǎi)房。此外，營(yíng)業(yè)稅調(diào)整將有利于市場(chǎng)上改善型購(gòu)房人群出售已有的房屋，增加二手房市場(chǎng)免稅房源供應(yīng)，促進(jìn)二手房市場(chǎng)房屋的流通和交易的活躍。
對(duì)于今年的樓市，不少房企人士表示樂(lè)觀。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)總裁李明認(rèn)為，在各項(xiàng)利好刺激之下，2015年樓市“比上不足比下有余”，趕不上2013年，但肯定好過(guò)2014年。
銀行正研究落地措施
不過(guò)，央行也在公告中強(qiáng)調(diào)，商貸的具體首付款比例和利率水平由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)借款人的信用狀況和還款能力等合理確定。建行副行長(zhǎng)余靜波30日表示，目前正在研究當(dāng)中。
一位銀行人士表示，從過(guò)往經(jīng)驗(yàn)看，從政策發(fā)布到最后落地最快也要1個(gè)星期的時(shí)間，從商業(yè)角度看，銀行是愿意執(zhí)行這個(gè)政策的，二套房降低首付比例，貸款額度更大，銀行盈利更多。但最終是否成行，還要看各地方監(jiān)管機(jī)構(gòu)的整體把控。
比如，2013年，雖然全國(guó)對(duì)二套房首付標(biāo)準(zhǔn)是不得低于6成，但央行營(yíng)管部規(guī)定，北京地區(qū)的二套房首付比例不得低于7成。目前北京地區(qū)銀行對(duì)二套房多執(zhí)行七成首付。
中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授郭田勇(微博)認(rèn)為，此次二套房首付下調(diào)可謂房貸政策由非常態(tài)向常態(tài)的回歸，有利于釋放自住型及改善型購(gòu)房需求，以改善民生、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)。他認(rèn)為，像北京、上海、深圳等購(gòu)房需求旺盛甚至房地產(chǎn)持續(xù)過(guò)熱的城市可考慮不下調(diào)首付比例，同時(shí)，銀行亦可根據(jù)自身經(jīng)營(yíng)狀況靈活調(diào)整。
【影響之房貸】
200萬(wàn)二房首付少交60萬(wàn)
如果按照目前一線(xiàn)城市首付7成的比例計(jì)算，那么首付款是140萬(wàn)元，需要向銀行貸款60萬(wàn)元。這樣60萬(wàn)元的貸款如果按照商業(yè)貸款進(jìn)行計(jì)算，那么20年期、等額本息、最新的基準(zhǔn)利率的貸款條件下，還款總額為1023370.54元，月供4264.04元。
目前如果按照4成的比例進(jìn)行計(jì)算，那么首付款是80萬(wàn)元，需要向銀行貸款120萬(wàn)元。這樣120萬(wàn)元貸款如果按照同樣的貸款條件進(jìn)行計(jì)算，那么還款總額為2046741.08元，月供8528.09元。
易居房地產(chǎn)研究院研究員、財(cái)經(jīng)評(píng)論員嚴(yán)躍進(jìn)向新京報(bào)記者表示，降低首付比例，對(duì)于此類(lèi)改善型購(gòu)房者而言，并不意味貸款成本降低了，實(shí)際上還是增加了。比如說(shuō)，7成首付下，首付和按揭貸款的總金額為140萬(wàn)+102萬(wàn)即242萬(wàn)元。而在4成首付下，首付和按揭貸款的總金額為80萬(wàn)+205萬(wàn)即285萬(wàn)元。這樣對(duì)比，要增加43萬(wàn)元的支付。
“上面一組數(shù)字的背后卻有一筆資金在節(jié)省。”嚴(yán)躍進(jìn)稱(chēng)，即在7成首付的情況下，需要多繳納首付款60萬(wàn)元。但現(xiàn)在這筆費(fèi)用可以先不繳納，而是通過(guò)按揭貸款進(jìn)行繳納，其成本實(shí)際上只需要43萬(wàn)元，而且是可以分期按20年的水平進(jìn)行支付，自然降低了購(gòu)房者的成本。這也是此類(lèi)政策背后的一個(gè)政策導(dǎo)向，即讓改善型購(gòu)房者積極入市，降低入市門(mén)檻和成本。新京報(bào)記者郭永芳
【影響之納稅】
200萬(wàn)元二手房營(yíng)業(yè)稅省11萬(wàn)
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱(chēng)，在現(xiàn)行二手房營(yíng)業(yè)稅政策下，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)成交的房源中，有30%左右是需要繳納營(yíng)業(yè)稅的5年內(nèi)再交易房源，而在市場(chǎng)占比30%的繳稅房源中又有60%是2-5年期的，新政對(duì)這部分房源影響最大。新政實(shí)施后，這部分房源將明顯減少稅費(fèi)支出，減少的稅費(fèi)支出平均將達(dá)到10萬(wàn)-15萬(wàn)。
“北京目前營(yíng)業(yè)稅稅率為5.5%，假設(shè)一套二手房是在3年內(nèi)交易，過(guò)戶(hù)價(jià)格為200萬(wàn)，那么這套房子在現(xiàn)行財(cái)稅政策下需要繳納的營(yíng)業(yè)稅為11萬(wàn)元，但在新的財(cái)稅政策實(shí)施后，這部分營(yíng)業(yè)稅將獲得減免。”張大偉以北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)為例算了一筆賬。
在稅負(fù)減輕的情況下，他認(rèn)為，新政后將帶動(dòng)二手房交易量上漲15％左右，“本次調(diào)整后，恢復(fù)到房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史最寬松時(shí)期，這種情況下購(gòu)房者入市積極性將明顯上漲。”
他認(rèn)為，從財(cái)稅方面來(lái)看，針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的個(gè)稅調(diào)整可能也會(huì)出臺(tái)，特別是在政府工作報(bào)告中明確提及了支持自住及改善需求；另外，房產(chǎn)稅立法將放緩；房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)改增的推進(jìn)將加速，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)可能降低。
“在包括財(cái)稅政策等多項(xiàng)政策調(diào)整下，2015年重點(diǎn)城市的銷(xiāo)量好于2014年是確定的，特別是在2015年重點(diǎn)城市的供需關(guān)系改善明顯，房?jī)r(jià)很可能上漲，甚至幅度不會(huì)小。”張大偉說(shuō)。新京報(bào)記者李蕾
【影響之購(gòu)房者】
購(gòu)房者：終于等到窗口期
孫先生在春節(jié)前賣(mài)掉了在燕郊的商品房，打算在工作地北京買(mǎi)一套房改善需求。樓市新政一出，孫先生稱(chēng)“終于等到買(mǎi)房窗口期了”。
去年出臺(tái)認(rèn)貸不認(rèn)房的政策，即對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房，銀行執(zhí)行首套房貸款政策。
按照這個(gè)規(guī)定，孫先生可以享受首套房首付30%的待遇，那么如果買(mǎi)200萬(wàn)的房子，需要付首付款60萬(wàn)。
新政落地之后，孫先生若用公積金貸款買(mǎi)房，可以按照20%的首付比例購(gòu)房，那么200萬(wàn)的房子首付為40萬(wàn)，比之前少了20萬(wàn)。
“這樣的話(huà)，就降低了我的首付款壓力”，孫先生分析說(shuō)。
孫先生說(shuō)，如果購(gòu)買(mǎi)二手房源的話(huà)，他也將是受益者。新的稅收政策規(guī)定，二手房出售免征營(yíng)業(yè)稅期限5年改2年之后，會(huì)激發(fā)更多的房源進(jìn)入二手房市場(chǎng)，增加選擇面的同時(shí)，使得原來(lái)需要繳納營(yíng)業(yè)稅的2-5年內(nèi)的房源免去營(yíng)業(yè)稅的成本。
不過(guò)孫先生同時(shí)擔(dān)心，由于新政會(huì)釋放一部分需求，帶來(lái)市場(chǎng)供需變化，也有可能帶來(lái)一定的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。所以孫先生計(jì)劃在政策落地后盡快完成交易。