在多重政策的推動(dòng)下，改善型需求積極入市，促使北京出現(xiàn)“紅五月”，可售商品住宅的庫存量也達(dá)到了最近一年的最低點(diǎn)。值得一提的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)出現(xiàn)明顯變化，從剛需“一家獨(dú)大”過渡為改善型置業(yè)占比提高，且隨著房?jī)r(jià)的調(diào)整，改善型置業(yè)的門檻也越來越高。業(yè)內(nèi)人士稱，通州出現(xiàn)單價(jià)高達(dá)8.2萬元/平方米的項(xiàng)目，門頭溝項(xiàng)目最高單價(jià)也突破8萬元/平方米，海淀東升鄉(xiāng)甚至有項(xiàng)目最高單價(jià)達(dá)到13.2萬元/平方米……在改善型產(chǎn)品偏郊區(qū)化的趨勢(shì)下，京西南王佐板塊有望成為最后的改善洼地。

　　樓市上演“紅五熱六”

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月，北京新建住宅（剔除保障房、自住房）實(shí)際簽約套數(shù)為4822套，環(huán)比上漲達(dá)到了37%,成交均價(jià)也達(dá)到了28810元每平米，環(huán)比上漲了0.2%,目前可售純商品房住宅（剔除保障房、自住房）只有62882套，這一數(shù)值也是最近一年來的最低點(diǎn)。其中剔除企業(yè)自用，只有5萬套左右。

　　亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示，5月，扣除保障房及自住房后，純商品住宅成交量創(chuàng)年內(nèi)新高。與此同時(shí)，供應(yīng)回暖的勢(shì)頭也開始出現(xiàn)，由此，樓市供需旺季全面開啟。

　　在亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的6月計(jì)劃入市的項(xiàng)目中，有14個(gè)屬于高端改善型產(chǎn)品，占據(jù)6月計(jì)劃入市項(xiàng)目的七成。郭毅指出，開發(fā)商仍然在等待時(shí)機(jī)，雖然6月僅20個(gè)項(xiàng)目計(jì)劃入市，但市場(chǎng)仍在不斷轉(zhuǎn)暖，后續(xù)有望出現(xiàn)供應(yīng)高峰。

　　對(duì)于改善型產(chǎn)品備受市場(chǎng)青睞的現(xiàn)象，克而瑞北京機(jī)構(gòu)高級(jí)分析師楊勝坤指出，這種現(xiàn)象將直接催生“紅五熱六”，北京樓市將迎來一個(gè)小拐點(diǎn)。不過，從購房者的角度來講，眼下的確是改善置業(yè)的窗口期，但現(xiàn)有產(chǎn)品價(jià)格不斷上漲，改善型產(chǎn)品的升值空間有待考量，因此出手前務(wù)必需要尋找更好的價(jià)值洼地。

　　改善型需求成市場(chǎng)主流

　　正如楊勝坤所言，改善型產(chǎn)品價(jià)格日漸水漲船高。但同時(shí)，北京最近三年400萬-800萬區(qū)間的物業(yè)成交占比持續(xù)上漲，從2013年占比只有9%，2015年截至目前突破了15%，這也一定程度上反映了改善型需求的旺盛。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，整體來看，過去十年樓市的購房剛需大部分都到了升級(jí)置業(yè)的時(shí)期。

　　克而瑞最新成交排行數(shù)據(jù)顯示，5月（截至5月24日）成交金額前20的項(xiàng)目中，有10個(gè)項(xiàng)目為高端改善型產(chǎn)品，其中多數(shù)項(xiàng)目位于海淀和朝陽區(qū)域，另外處于持效期的豐臺(tái)項(xiàng)目領(lǐng)秀翡翠山表現(xiàn)也較為搶眼。

　　楊勝坤認(rèn)為，海淀和朝陽為傳統(tǒng)改善型產(chǎn)品的熱銷區(qū)，但由于區(qū)域地塊日漸稀缺，整體區(qū)域市場(chǎng)大有朝頂豪及超豪發(fā)展的趨勢(shì)，未來在售項(xiàng)目單價(jià)或?qū)⑵毡槌^10萬元，相反原本處于價(jià)值洼地的豐臺(tái)正在崛起，代替昔日海淀與朝陽的改善市場(chǎng)地位。

　　京西南或成改善產(chǎn)品洼地

　　記者在采訪中了解到，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，京西南豐臺(tái)王佐板塊的價(jià)值較為突出，可以說北京改善產(chǎn)品仍然存在價(jià)值洼地。

　　據(jù)悉，當(dāng)前繼續(xù)向張郭莊西南延伸的14號(hào)線二期，將連接豐臺(tái)王佐、云崗地區(qū)，在加深西南區(qū)域與城區(qū)核心區(qū)域的交通通達(dá)外，為西南區(qū)域居民出行帶來極大利好。而除了交通通達(dá)的便利性，未來豐臺(tái)區(qū)將著力于青龍湖國際文化都會(huì)周邊基礎(chǔ)配套設(shè)施的建設(shè)，并以此帶動(dòng)整個(gè)豐臺(tái)王佐的發(fā)展。

　　目前，區(qū)域內(nèi)暫有領(lǐng)秀翡翠山在售，該項(xiàng)目交通便利，25分鐘左右即可直通北京市核心區(qū)域。項(xiàng)目擁有16萬平方米的景觀園林面積，綠化指標(biāo)更是高達(dá)1:1，且為準(zhǔn)現(xiàn)房。

　　克而瑞數(shù)據(jù)還顯示，門頭溝2014年純商品住宅的成交均價(jià)達(dá)32450元/平方米，而同樣坐擁生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)且交通更為便捷的領(lǐng)秀翡翠山售價(jià)不到3萬元，京西南仍將是改善型產(chǎn)品的一大價(jià)值洼地。

　　京華時(shí)報(bào)記者 桂瑰