當(dāng)前，為了孩子受教育買房依然是置業(yè)的主力之一。近日，北京市朝陽區(qū)和西城區(qū)在內(nèi)的六個(gè)區(qū)域推進(jìn)教改，對(duì)區(qū)域內(nèi)的教育資源布局進(jìn)行了調(diào)整，引發(fā)家長們的廣泛關(guān)注。在此背景下，為了孩子教育該怎么買房怎么貸款？本刊特邀擔(dān)保公司偉嘉安捷來支招，給您提供學(xué)區(qū)房貸款購房的全攻略。

　　案例1 代表人物：欣欣媽

　　北京本地小夫妻

　　欣欣媽和老公住在通州一套三居室里，兩個(gè)人都是北京本地人，并且正常繳納公積金和社保，他們的女兒欣欣幼兒園快畢業(yè)了，她和老公想讓女兒上中關(guān)村一小，打算賣掉現(xiàn)在這套房子。兩個(gè)人最近一直在通過中介找附近的學(xué)區(qū)房，他們選中了海淀一套58平米，總價(jià)285萬元的房子，但是對(duì)具體的貸款方法和入學(xué)政策都不太了解。

　　貸款建議：專家指出，因?yàn)閷W(xué)區(qū)房的建成年代都比較早，所以房齡較老，在貸款的銀行上欣欣媽需要仔細(xì)甄選不同的銀行，有些銀行不接受20年以上房齡的老房子，此外，海淀這套學(xué)區(qū)房的總價(jià)為285萬，欣欣媽和老公正常繳納公積金，在現(xiàn)行政策下，貸款方式可以選擇組合貸款，因?yàn)閮蓚€(gè)人是換房，所以將房屋貸款還清且賣掉后，使用組合貸款的首付為30%，需要85.5萬（不考慮折舊的情況），公積金部分的貸款額度最高可以達(dá)到80萬。其余119.5萬可以用商業(yè)貸款補(bǔ)齊。

　　入學(xué)建議

　　專家認(rèn)為，在跨區(qū)入學(xué)逐漸流行的當(dāng)下，類似于欣欣媽與丈夫這樣的北京本地購房家庭，在貸款購買學(xué)區(qū)房時(shí)還需要格外注意各區(qū)的落戶年限和要求，以海淀區(qū)為例，貸款購房的父母必須至少一方具有北京戶口，在貸款購房后將全家戶口遷入該片區(qū)1-3年后，子女才能獲得入學(xué)的資格，也就是說欣欣媽在購房后，需要將全家戶口遷入海淀區(qū)，等待1-3年后才能獲得入學(xué)的資格。此外，大多數(shù)學(xué)區(qū)房的入學(xué)名額要求都是“一房一名”，即一個(gè)家庭用一個(gè)名額后，第二次入學(xué)需要等到6年以后，才能再次入學(xué)。

　　案例2 代表人物：韓先生

　　“非京籍”常住北京族

　　韓先生和愛人都是外地人，1995年兩個(gè)人結(jié)婚后就來到北京打拼，2004年兩個(gè)人貸款在北京豐臺(tái)區(qū)購買了一套小面積住房，目前仍正常還貸中，并且在北京辦理了工作居住證，在單位按月繳納公積金和社保，兒子出生后，為了方便孩子上學(xué)，他們想在豐臺(tái)再買一套學(xué)區(qū)房，經(jīng)過尋找兩個(gè)人選擇了科技園一套總價(jià)230萬元兩居室，因?yàn)橐恢崩U納公積金，所以他想用公積金貸款。

　　貸款建議：雖然案例中韓先生和愛人一直按月繳納公積金，但是公積金二套房的最高貸款額度僅為80萬，而他所購買的房屋價(jià)格為230萬，因此“偉嘉安捷”建議選擇商業(yè)貸款比較合適。在首付款方面，因?yàn)閮蓚€(gè)人第一套房是沒有賣掉住房而且正在還貸，所以兩個(gè)人第二套房的首付按照現(xiàn)在銀行執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)是50%，兩個(gè)人需要湊足115萬（不考慮評(píng)估值）的首付，才能購買這套住房。

　　入學(xué)建議

　　“偉嘉安捷”指出，外地在京人員子女入學(xué)通常需要“五證”，但是案例中韓先生和愛人已經(jīng)在北京居住工作多年，并且辦理了北京市工作居住證，也就相當(dāng)于拿到了北京的“綠卡”，在子女入學(xué)時(shí)待遇與北京人相同，享受子女隨遷入學(xué)的優(yōu)惠政策；其次，兩個(gè)人在買房前最好打聽一下豐臺(tái)科技園地區(qū)對(duì)口分配的小學(xué)，因?yàn)椴煌瑢W(xué)校學(xué)區(qū)劃片范圍每年都會(huì)做出調(diào)整，需要格外注意。

　　案例3 代表人物：陸小姐

　　“非京籍”租房人群

　　陸小姐三年前從外地來到北京，一直和老公租住在通州一套50多平米的兩居室里。最近因辦她兒子要上學(xué)，所以和老公商量在朝陽區(qū)買套學(xué)區(qū)房。她通過中介門店發(fā)現(xiàn)不少二手房的掛牌價(jià)都一路上漲，她想趁機(jī)趕快入手一套，因?yàn)樗龁挝焕U納的社保和公積金在海淀，她老公繳納的社保在東城，所以不知道能不能在北京買房。

　　貸款建議：專家指出，因?yàn)殛懶〗愫屠瞎≡谕ㄖ?，而兩個(gè)人繳納的社保都不在朝陽區(qū)，根據(jù)朝陽區(qū)的入學(xué)政策，社保必須在本地區(qū)繳納半年以上，子女才能獲得入學(xué)資格，所以陸小姐可以和老公在海淀或東城區(qū)尋找房子，也可以在朝陽區(qū)買房后提前補(bǔ)繳社保，才能讓孩子在朝陽區(qū)上學(xué)。

　　入學(xué)建議

　　除去買房以外，在沒有北京市工作居住證的情況下，外地來京人員子女入學(xué)也同樣需要家長繳納社保和辦理“五證”?！皞ゼ伟步荨敝赋觯壳案鞒菂^(qū)包括朝陽、西城、東城、海淀等學(xué)區(qū)都需要子女父母雙方繳納社保，陸小姐所選擇的朝陽區(qū)規(guī)定繳納社保時(shí)間必須在半年以上。所以案例中陸小姐在補(bǔ)繳社保后，還需要辦理“五證”，即在京務(wù)工就業(yè)證明、在京實(shí)際住所居住證明、全家戶口簿、在京暫住證、當(dāng)?shù)貨]有監(jiān)護(hù)條件的證明等相關(guān)材料，陸小姐在辦理“五證”后需要到居住地所在街道辦事處審核后，才能參加入學(xué)信息的采集，獲得入學(xué)登記的資格，否則無法在北京建立學(xué)籍，只能返回老家完成學(xué)業(yè)。

　　京華時(shí)報(bào)記者 桂瑰